穗“国五条”细则初露风声 今年房价涨幅或不能超10%
昨日，广州市委常委、常务副市长陈如桂表示广州的房价至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。业内人士表示，这意味着，广州今年房价涨幅不能超过10%。记者了解到，目前市场上已出现一手房大力推盘，二手房成交量降低的现象。业内人士分析称，下月二手房交易量或萎缩三到四成。
目标：
涨幅不应高于GDP
陈如桂在市政府的新闻发布会上表示，国五条的精神很明确，在二手房的交易中按20%来收税，这将对打击投机性的行为起到很大作用，如果想置业，二手房的税过高，可考虑一手房。
对房价调控目标，陈如桂的表态比较温和：“广州市去年的均价为1.4万元，今年1、2月份分别涨了10%和14%，现在的房价比去年涨了14%，如果定的目标太低，压力就很大。广州的调控目标，房价的增幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅，具体多少方案出台后再向各位公布。”这意味着，广州今年房价涨幅不能超过10%。
房企：
二手房需求转移或是“利好”
“调控细则出台后，肯定会出现二手房需求向一手房转移的情况，某些情况下甚至是利好。”一位华南中等房企中层告诉记者。保利地产总经理朱明新则在业绩发布会上直言，不管市场如何调控，目前大的品牌商和市场的集中度越来越高，他对今年的市场依然保持信心。“刚性需求释放之下，需求量还是很大的。”
市场扫描
一手房出货加快价格看涨
事实上，自从中央的“国五条”政策出台以来，一手房的出货量已明显比以往加快。
昨日，记者走访市场发现，在新楼盘较多的金沙洲，3月以来看房客有所增多。上周六开盘的深业江悦湾新发售的两栋房子，短短3日内已售出大半。“9栋已售罄，只有15栋剩下少量高层单位。”销售人员表示。即使这样，昨日在该楼盘的销售中心，前往咨询、看房的客户还是不少。同样位于金沙洲的保利西海岸于本月8日开盘，近期出货量也有所加大。该销售经理表示：“最近一段时间以来，客户的签约速度明显加快。以前客户可能看一个月才会下手，现在基本上都是今天看明天签。”
新盘均价也悄然出现上升苗头。比如，在珠江新城尚东君御于去年12月开盘的，目前仍有在售楼盘，但均价已从开盘时的45000元/平方米涨至55000元/平方米。
中原地产金沙洲高级营业经理黄锦文指出：“对比年前到年后一手房的价格，广州市场上确实出现涨价趋势，至今大约每平方米涨300~1000元不等。”
二手房成交已现降温
截至昨日，广东国五条细则的出台并未对二手市场的成交量产生立竿见影的效果。不过，业内人士指出，近来二手市场上赶末班车购房的狂热局面已略有降温。满堂红研究部副经理肖文晓指出，据阳光家园的网签数据，广州2月份二手房成交约1300多套，而3月份第一周就成交了1700多套。“粗略预计，3月全广州市的网签数量，包括一些不通过中介自行交易的二手房，可能过万套。”
满堂红市场部高级经理周峰指出，从前两日开始，二手市场签约率已开始减少，主要是因为之前成交量过快所致。“3月的前三周已消化了两到三个月的购买力。”肖文晓也指出，由于广东细则并没有讲到广州应如何执行，因此目前对二手房市场并未有大的影响。
业内人士认为，新税收政策对二手市场会有一定的打压，但具体影响程度还要视乎广州本地实施政策的严松程度。“若实施细则偏紧偏严，对二手市场的打压将会非常明显，预计4月~5月的成交量要萎缩三到四成；若细则偏松的话，二手市场交易量还是会萎缩，这主要是三月消化得太快，但5~6月会恢复到去年第四季度的成交量。”周峰指出。
房企态度
8家已公布销售目标的房企中有7家上调目标
昨日，恒大地产在港公布业绩，而保利地产的业绩发布会也同期在北京举行。记者发现，至今为止，公布业绩的大型房企几乎都录得同比增长，而对2013年的目标也多“看高一线”。
业绩：2012年增幅明显
昨日，恒大地产在港公布业绩，业绩显示，恒大2012年全年销售额达到923.2亿元，蝉联在香港上市的内地房企第一，同比增长14.8%；全年目标完成率达到115.4%。全年销售面积1548.5万平方米，为全国第一，同比增长27%。
同日召开业绩发布会的保利地产也录得不俗业绩。报告称，2012年，公司实现房地产签约销售金额1017亿元，实现销售签约面积901.13万平方米，同比分别增长38.9%、38.57%，成为全国两家销售过千亿的房企之一。
至此，已公布业绩的大型房企业绩几乎都录得大幅增长。据此前链家地产研究部的数据显示，万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企在2012年销售总额为6691.61亿元，平均同比增幅25.6%。
目标：纷纷看高一线
在业绩大增的同时，房企所定的销售目标也“看高一线”。上述这10家企业中，已有8家制定了2013年销售目标，除中海外，其余7家都有一定幅度上调，平均上调幅度为12.8%，碧桂园的业绩增长目标甚至达30%以上。
在调控的大环境下，房企目标“看高一线”，完成目标是否将遇到阻力？“国五条读来没有更多更新更严厉的政策，以表达态度为主。”保利地产董事长宋广菊在业绩发布会上表示，对保利今年目标20%的增长，依然满怀信心，这也是多家房企在业绩发布会上传达出来的声音。
中原地产研究部张大伟也表示，“如果在正常的情况下，按市场持平的估计，如果企业维持2012年年底的销量，2013年目标上调30%完全没有问题。”他认为，目前房企销售目标普遍上调10%左右，已经考虑到了调控对于销售业绩可能的影响，因此业绩“并不会太难完成”。
易居房地产研究院副院长杨红旭直言：“按销量来看，今年相比去年肯定有正增长，具体增幅要看政策效果的显现。”
利润：
利润率走低 “捂盘”将更少
“目前，地产企业高利润的时代已经过去。”在昨日保利地产的业绩发布会上，保利（北京）房地产开发董事长刘平直言。
记者发现，虽然销售业绩大幅增长，但房企的利润率却出现下降。雅居乐毛利率由2011年的53.8%大跌至去年的41.4%,绿城中国毛利率也下跌3个百分点。
张大伟分析称，目前已有越来越多房企采取高周转方式拿地销售，捂盘情况越来越少。“由于房价涨幅不算大，如果捂盘，可能付出的资金成本更加得不偿失。”
外地动态
沪版“国五条”细则或本周出台
在广东率先出炉“国五条”细则后，有消息称，上海版“国五条”细则有可能在本周落地，上海版细则或将弹性化执行个税政策，同时在限购措施上或再加码。
坊间对限购政策进一步升级的猜想颇多。有业内人士表示，针对外地购房者的限制仍有升级空间，在上海细则中，限购政策或参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。一家中介机构提供的不完全统计显示，在上海购买住房的外地户口人群，普遍在上海缴纳社保3年以上。
而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按3年、4年等阶梯形执行，此前业内普遍猜测满5年且唯一住宅不受个税限制，现在看来，沪版落地政策可能将其再次柔化，分阶梯推出。
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