自从3月1日“国五条”细则公布以来，杭州二手房市场可谓波涛汹涌。对于即将开征的20%个人所得税，不少人已开始通过种种努力避税，也有一些已经签订了二手房购房合同但是还没过户的购房者，因为不知杭州何时执行新政而忐忑不安。
新政落地之前赶紧换房 赶在新政落地之前换房，这是很多人连日来做的头等大事。江先生就是其中一员，不过因为换房的事情，他已经被折腾得精疲力尽。
“再过两年多儿子就要读小学了，因此一直考虑换一套学区房。原本还想慢慢看房，等下半年再下手，可是政策一出，逼得我赶紧换房，再不换的话20%的个税一交，换房成本更高。”江先生的换房计划被“国五条”细则重重地推了一把。
一周之前，江先生看中了城西的一套学区房，总价350多万元。由于要抢时间，江先生决定以最快的速度买下这套房子。3月14日晚上，江先生与房东签订了合同。
“由于经济实力有限，要买下这套房子得按揭，还得卖掉现在住的这套房子。”江先生说，他现在住湖畔花园，70多平方米的房子，他自己的心理价位是200万元。
“与房东签完合同之后，我就把自己的这套房子挂到中介那里去了。”江先生说，他希望无论是买房还是卖房，都能够赶在杭州新政落地之前，这样一来无论要交多高的个人所得税，都已经跟他无关。
规避风险找出“万全之策”
为了规避可能出现的一些风险，其实江先生做了很多努力。
“我们买房需要申请公积金贷款，问了公积金中心，要两个月才能批下来。等贷款批下来的时候，杭州肯定已开始执行新政策了。我最担心的问题是，到时候究竟是以签合同为准，还是以过户为准？”江先生说，由于杭州的细则还没有公布，因此没有人能够给他一个权威答案。二手房买卖要等到买家的贷款申请获得银行审批通过之后，才进行过户，如果是以过户为准，新增的20%个人所得税就会成为江先生必须面对的一大笔数字。
“其实签下这份合同的时候，我也是左右为难。不签吧，万一到时候是以签合同的时间为准，我就白白失去了这次机会，因为新政实施以后二手房的购买总成本肯定会增加。签吧，万一像我这种情况到时候需要交所得税，怎么办？”江先生说，签合同那天，他因为和妻子意见相左，还发生了口角。
正因为意识到这种风险存在，江先生特意向中介公司提了出来。最后三方协商，合同作出以下约定：如果无须征收20%个人所得税，购房合同继续履行；如果要征收20%所得税，买卖双方中的任一方都可提出解约，无须承担任何违约责任。同时江先生还同意，若房东成功寻得一位一次性付款的买家，能够赶在新政落地之前过户的话，他愿意主动退出，房东无须支付违约金。
“我同意房东继续寻找买家，实在是迫不得已。作为交换条件，到时候万一要征收20%所得税，我选择退出的话，房东也不会追究我的责任。”江先生说，当时他自认为是找到了一条万全之策。
卖房是否征税心里没底
相比买房，江先生卖房过程心里更加没底。房子挂出去了，可是市场反响似乎不是很妙，中介回应说还没有意向客户。“照现在的情况看来，估计月底之前这套房子不太可能卖出去。我也实在不想因为急卖而降低价格。”江先生说，他已经做好了杭州实施新政之后才卖房成功的心理准备。
根据过去的有关规定，如果是出售家庭唯一的房产且持有时间超过5年，无须征收20%个人所得税。因此一开始江先生对于房子是否能够赶在新政落地之前卖出，不是特别在意。他这套房子是2007年买进的，已经超过5年。
不过江先生后来越想越担心。因为买房合同已经签了，到时候过完户可要是自己的房子还是没卖出，以后再成交的话，20%的个人所得税就一定跑不了。江先生算了一笔账，个人所得税足足有10多万元。虽说按照市场惯例这笔钱要由买家承担，但是有了税之后就势必会影响成交价。同等情况下，没有税的房子能卖出更高价，谁都明白这个简单的道理。
而更让江先生忐忑不安的是，他与房东签下购房合同之后，理论上说他已经拥有两套房产。签完购房合同之后再去卖房，这还算不算是家庭唯一房产，杭州实施细则出台之前，没人能够给出准确答案。
对于江先生提出的这一疑问，记者也特意咨询了杭州市房产档案馆的工作人员。“现在购房合同都实行网签，只要是签了合同，相关信息就会传送到档案馆。江先生的这种情况，按照目前的政策是要算两套房。至于他卖房要不要征收20%个人所得税，得根据杭州的实施细则。”对方说。
其实像江先生这样有换房需求的市民，“先卖后买”肯定要比“先买后卖”少很多麻烦。尤其是杭州实施新政之后，同样是换房，“先卖后买”要比“先买后卖”省下好多税。
为避所得税“自买自卖”
杭州二手房交易量近期暴涨，除了众多抢搭末班车的真实购房需求之外，一些多房家庭为了规避所得税而“自买自卖”，也是成交量暴涨的原因之一。
“我妈妈的户口已经迁到杭州，我把自己前几年买的房子过户给她，是否可行？”上周，王女士向本报记者咨询房子过户的事情。其实她真实的意图是，房子近期不打算卖，可是几年之后还是会出手，于是就想到把房子过户给她妈妈，规避所得税的风险。
“我现在一共有3套房子，想过户给我妈妈的这套房子是翠苑二区的一套50平方米的小房，2005年买来的时候是40万元，现在要是卖的话差不多可以卖100万元。不过我暂时并不想卖房，想等几年再说。可是一想到过几年再卖房就要征收20%个人所得税，听朋友说可以想办法过户给亲人，就可以巧妙避税。”王女士说。
王女士的操作方法很简单，和她妈妈签订购房合同，以约定的价格成交。当然这其实只是自买自卖，她妈妈并没有向王女士支付购房款。若干年以后王女士想卖房，就可以她妈妈的名义卖房，因为她妈妈名下只有一套房产，就可以免征个人所得税。当然，王女士的这套房子过户给她妈妈，会产生房屋总价1%的契税，但是与20%的个人所得税相比显然只是一个零头。
记者了解到，近期东方润园等豪宅成交明显放量，“自买自卖”占了很高比例。像东方润园这样的豪宅，若根据新政执行，一套房子应征收的个人所得税很可能超过100万元。
■律师提醒
新政非不可抗力因素
杭州实施细则出台时间的不确定性，已经成为近期影响二手房交易的一个最大因素。律师因此提醒买卖双方，一定要有充分的法律防范意识，避免因为政策剧烈变动致使利益受损。
“一般的合同都会有特别约定，遇到不可抗力事件发生，合同一方无法履行合同，无须承担违约责任。很多人想当然认为‘国五条’细则属于政策范畴，属于不可抗力因素，其实不然。”浙江世纪君安律师事务所肖琳律师告诉记者，“国五条”细则要求征收20%个人所得税，这只是抬高了交易成本，并不属于法定的不可抗力因素，并不影响合同的继续履行。如若合同一方以此为由提出解约，那么就应当承担违约责任。当然可以像江先生一样，对这一事项进行特别约定，否则合同一方可能就会陷入被动的境地。
“不能赶在新政落地之前完成交易，就要交20%个人所得税。如果双方的合同没有特别约定这笔税由谁承担的话，一旦买卖双方有纠纷寻求法律途径解决，法院肯定会判决由卖方承担。实际过程中所得往往是税转嫁给了买家，但是法律规定个人所得税必须由卖家承担。”肖琳特意提醒卖家，要防范这样的法律风险。
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