新政后买房证满五年税费不一定省

最近几天，珠江新城房地产交易中心里办理业务的人数激增。

　　新“国五条”地方细则将于3月底前出炉 多地盛传将开征房产税

　　由于住建部官员已经透露新“国五条”地方细则出台时间将为3月底，为避开新政，各地二手房市场交投量大增。在广州，不少买家彻夜“抢过户”，手头有多套房的业主也开始寻求放盘。由于卖家心态仍然占优势，市场成交价格未现明显下调，某些盘源价格不降反升。

　　目前广州细则未出，但由于住建部官员已经公开表示，预计3月底之前，地方政府细则将会出台，因此要“赶过户”的购房者应尽量选择一次性付款。

　　另外，专家提醒，买家购房时应仔细计算，不可想当然认为买“证过五年”的房产一定更划算。

　　随着新“国五条”细则问世，各种说法和消息甚嚣尘上。

　　日前，住建部副部长齐骥透露，地方细则出台时间为3月底，并表示各地出台实施细则，都要以“国五条”为准，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。

　　房产税传言此起彼伏

　　昨日，有报道称，贵阳市住建、国土、税务、金融等部门正在研究制定楼市调控措施，具体实施细则将于3月31日前出台。

　　房产税开征城市也引起了许多猜测。3月6日下午，深圳市长在十二届全国人大一次会议广东代表团会议上答记者问时表示，房产税“如果布置到深圳，会按照国家要求进行这项工作”。此言被解读为深圳即将推行房产税。近日被传即将开征房产税的城市还包括北京、杭州、湖南湘潭等。

　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康昨日上午表示，今年房产税试点范围扩大将是大概率事件。

　　国五条执行或定向宽松

　　3月6日，齐骥表示，“国五条”要先看市场反应，调控细则需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。“国五条”在执行中会有区域差异，并针对刚需、改善性需求实行“定向宽松”政策。

　　而住建部政策研究中心主任秦虹表示，根据2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，“这一政策应继续坚持执行。”

　　盘源增议价空间再收窄

　　“刚收到消息，周末看的一套金碧花园一期的房子比之前涨了13万。”近日，在广州一本地论坛上有帖子称。回帖中，有人猜测该套房源或是卖家担心会加税，便先将价格提高。

　　二手市场在3月初出现赶“末班车”的交投小高峰。据阳光家缘网站公布的全市各中介公司二手房网签数据显示，3月1~5日这5天二手房网签量比2月24~28日大增150%。

　　记者走访多家中介也发现，3月初，市中心多个板块均出现刚需客急买的现象，如天河北、东风东等省级重点名校所在的区域，本应4月才出现的学位房交投旺季提早出现了。

　　新政后，放盘的量有所增加。“我们片区以前可能几天都接不到一个新的盘源，但现在一天就能接一两套。”合富置业锦城分行主管夏银玲告诉记者。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，因担心卖房后，日后再次购房时门槛会因新政而增高，不急售的业主大多心态比较强硬，议价空间较1月时再度收窄。

　　“据合富置业统计显示，现时业主愿意让价的平均幅度只有1.3%，而去年年底到今年春节前平均幅度可达5.4%。”据梁燕明介绍，个别出售意愿不强的业主，甚至会出现反价或将物业转卖为租的现象。不过，在天河北等个别板块还是会存在业主愿意接受小幅议价的情况，但让价空间最多只是3%~5%。

　　业内观点

　　地方细则应在“年限”上再作文章

　　满堂红市场部研究经理周峰认为，如果真的出于打压短炒的目的，地方细则完全可在“年限”上作更多的文章，“譬如持证在2年内转让的，按差额的20%征收个税，持证在2年以上（含2年）、5年以下转让的，继续按成交价的1%征收个税，超过5年（含5年）且是唯一住房的，继续免税，这样相对会人性化，税费和持证年限倒挂的现象也不会那么严重。”

　　举例算账：“新政”后买房证过五年房源税费不一定笋

　　假设2007年以1.5万元/平米购入一套珠江新城100平米的房屋，卖出价为4万元/平米，非唯一住房且房产证过五年，按新政前的算法，买家可省去5.6%的营业税，个税为房屋全款的1%，即4万元。

　　而如按新“国五条”的细则计算，这套房屋要缴纳的个税为房价差额的20%，即250万元的20%为50万元。

　　假设这套400万元的住房是2010年购入，当时价格为3万元/平方米。按新政前的算法，目前由于房产证不过5年，要缴纳5.6%的营业税，即22.4万元，再加上1%的个税4万元，共缴税26.4万元。

　　而按照新“国五条”的细则计算，该套房屋的个人所得税为差价100万元的20%，即20万元，加上营业税，合计税款为42.4万元。比新政前纳税仅仅多了不到60%。

　　交易提醒

　　1.现贷款购房不一定能赶末班车

　　按照日前住建部副部长在公开媒体上的言论，预计3月底之前，地方政府细则将会出台。

　　记者从二手中介处了解到，如果是一次性付清房款购房，可以在网签第二日递件，并在当天拿到地税局出的税单之后，第三日便可以交税。

　　如果是贷款购房速度则慢很多。如果是走商业贷款，光是出同贷书这一步就要花费5至7个工作日，从网签到银行出同贷书再递件，至少需要两个星期以上。如果是使用公积金贷款，手续可能更为繁杂，因此，现在才抓紧入市的客户，如果是贷款购房，不一定能赶上“末班车”，应尽量采用一次性付款为宜。

　　2.细则出台后应注意计算税费

　　如果广州细则严格按照“国五条”细则，新政后，假如不是卖家唯一住房，有可能证过五年的物业要比不过5年的物业税额更高一筹。这意味着如果卖家“实收”，在放卖价格相同的情况下，买家购买楼龄较新未过五年的物业或者从短炒客手中购房，所付出的税费比从长期持有的业主手中接盘更为划算。因此，一旦“新政”实施，买家应该注意税费计算方式，不要一味追问房源是否“证过五年”。

　　3.装修费用和利息等可抵扣个税

　　杨红旭在其微博上“支招”称，转让住房过程中缴纳的税金中是可以抵扣“合理费用”的，包括贷款利息、装修费用等费用都可以抵扣在卖房所得中，再计算个人所得税。因此，房屋所有者应该保留好装修费用的税务统一发票等证据，以便未来卖房时抵扣。