金科股份近日公告，金科股份控股子公司金科百俊拟与中铁信托有限责任公司(下称“中铁信托”)签订《信托借款合同》，借款4.5亿元。
对于已经基本失去再融资功能的上市房企来说，信托渠道仍然是许多上市房企的主要融资渠道，而金科股份借道信托融资堪称“上瘾”。金科股份的信托融资始于2012年6月，截至目前的仅8个月时间，该公司已经通过信托的方式向5家信托公司融资9次。
金科股份借道信托
再融资4.5亿元
金科股份近日再发融资公告称，金科股份控股子公司内江金科百俊房地产开发有限公司(下称“金科百俊”)根据其“金科中央公园城”等项目开发建设需要，拟与中铁信托有限责任公司(下称“中铁信托”)签订《信托借款合同》，借款4.5亿元。
金科股份此次信托融资是在其拿地之后不久。2013年1月23日，金科股份全资子公司重庆金科房地产开发有限公司与重庆市互融投资有限公司，联合取得重庆市长寿区三宗地块的土地使用权，面积合计约34.2万平方米，转让价款合计约11.56亿元。公开资料显示，从2011年12月开始到2013年1月23日，金科股份发布了18次土地使用权的公告，有数据统计，仅2012年，金科股份新增土地储备项目18个，新增项目计容总面积超过720万平方米，是2011年全年的2倍。
房地产行业作为典型的资金密集型行业，迅速扩张需要大量资金支持，然而对于其他融资路径基本无望的上市房企来说，信托融资成为其扩张所必须依赖的通道。去年，包括阳光城、苏宁环球等多家上市公司频繁通过信托进行融资。金科股份披露数据显示，截至2012年三季度末，公司资产负债率已达84.59%。而自今年年初以来，金科股份已累计偿还信托融资13.05亿元，新增信托融资7.29亿元，目前金科股份信托融资余额为39.44亿元。
此次，为金科股份扮演“救火”队长角色的是中铁信托，根据公告内容，金科百俊同意自合同履行日起按10.7%年利率向中铁信托支付资金占用费，信托计划期限为两年。
虽然房地产信托融资成本普遍较高，但是纵观金科股份从去年年中开始的信托融资之路，融资成本却呈逐渐下降的趋势，甚至比银行贷款也高不出多少。其中，去年6月份金科股份公告称，中铁信托发行的“优债1235期庆科商贸四川区域项目集合资金信托计划”、“优债1236期庆科商贸重庆区域项目集合资金信托计划”融资成本高达15%。而去年年底与重庆信托发行的信托计划成本仅为9.995%。
分析人士指出，在其他融资途径较为放开的情况下，信托仍然是上市房企主要的融资方式之一，不过，随着资金面的宽松以及房企资金链紧张程度减缓，预计房地产信托的融资成本以及收益率还会继续下降。
中铁信托
逆市布局房地产
中铁信托在今年1月底公告表示，经公司股东会审议通过、中国银监会四川监管局批准，该公司注册资本将由人民币12亿元变更为20亿元，同时对公司章程相关条款进行相应修改。
《信托公司净资本管理办法》使得信托公司纷纷增加注册资本以满足未来业务开拓的需求。近日，刚刚更换大股东的厦门信托在去年净利润激增背后也将增资事项提上日程。作为四川省仅有的两家信托公司之一，中铁信托一直以稳健的形象示人，不过自去年以来，面对兑付风波四起的房地产信托市场，中铁信托却逆市布局。
此前好买基金研究中心分析，中铁信托发行的产品，若不考虑存续期因素，其平均收益率略微低于行业平均水平。中铁信托产品平均成本较低或许是其产品收益率较低的因素之一，也是其在去年房地产信托资金成本普遍高企的背景下迅速扩张因素之一，中铁信托在其官方网站的一篇文章中表示，“通过多种途径和方式降低融资企业的融资成本”、“公司综合成本比行业平均成本低30%”。
用益信托统计数据显示，在房地产信托最低潮的2012年上半年，中铁信托发行了82亿元的房地产信托，实现了行业领跑。本报记者粗略统计，去年12月份，中铁信托发行了5款房地产信托，而今年1月份至今，中铁信托已经发行了7款房地产信托，不过多款产品并未按照最大发行规模成立。
今年1月7日，中铁信托发行了“力帆枫樾项目集合资金信托计划”，用于向重庆力帆控股有限公司实际控制的重庆润鹏房地产开发有限公司发放项目贷款，用于其力帆枫樾项目的开发建设。信托产品在发行一个月后于2013年2月7日成立，但是原定7亿元的发行规模最终成立规模仅为2.6亿元。
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