内地房企海外融资爆棚 1月内融资规模达425亿元

　　“一般来看，在香港上市的内地房企每年初都会在资本市场掀起一波海外发债潮”，某机构一位资深分析师向《证券日报》记者表示，“不过，2013年1月，从境外发债规模和发债房企的数量来看，都比以往更大且动作频繁”。

　　事实上，据《证券日报》记者不完全统计，截至1月30日，1个月内，富力地产、雅居乐、越秀地产、世茂房地产、合生创展、绿城中国、龙湖地产、合景泰富以及宝龙地产等17家内房企集体出击境外资本市场，融资总额达67.5亿美元，合计约425亿元人民币。

　　值得一提的是，上述17家内房企中多数均表示，公司所得融资将用于现有债务的再融资或者购买土地。

　　对此，上述分析师认为，内房企趁融资难度和成本较低时大规模吸资，一方面可以“借新还旧”，另一方面则意在为扩张储粮，准备在合适时机出击内地土地市场的优质土地。

　　1月融资

　　占去年全年年融资额约70%

　　1月30日，合景泰富地产控股有限公司发布公告称，公司及附属公司担保人已于1月29日与花旗、高盛、工银国际、渣打银行及UBS就票据发行订立购买协议，发行2020年到期本金总额3亿美元的8.625%优先票据。

　　1月29日，绿城中国控股有限公司发布公告称，已于1月28日同德意志等银行就该公司发行的本金总额为4亿美元的票据订立购买协议，该票据2018年到期年利率为8.5%。

　　而在1月中旬，越秀地产公布，根据20亿美元中期票据计划，公司拟发行共8.5亿美元的票据，一笔为3.5亿美元于2018年到期，另一笔为5亿美元于2023年到期。此外，富力地产也宣布，公司全资附属公司彩富控股有限公司作为发行人将发行2020年到期票据，本金总额为4亿美元，年利率为8.75%。

　　实际上，据记者不完全统计，上述17家内房企共计发债67.5亿美元，涉及资金约425亿元人民币。而据中国指数研究院最新报告指出，2012全年共有20家内房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元人民币，增长10.23%，但多数房企发债的利息保持在10%以下。

　　据此推算，2013年1月，上述17家内房企海外融资规模就达到了2012年20家内房企一年海外融资总额的70%左右。

　　“由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度也大幅降低”，北京中原地产市场研究部总监张大伟向本报记者表示，“此外，房企对资金的需求依然很大，海外融资的低成本也是吸引房企继续增加融资的关键因素”。

　　正如张大伟所示，上述17家内房企海外发债年利率多数要比2012年有所降低，以龙湖地产为例，继2011年成功发行5年期票息为9.5%的7.5亿美元优先票据、2012年发行7年期票息为6.875%的4亿美元优先票据后，2013年1月初这次发行的10年期5亿美元优先票据是龙湖地产上市至今债期最长、利率最低、规模最大的一笔优先票据，息率为6.75%，这也是近期民营房企所发行10年期优先票据的最低利率。

　　不过，个别内房企的海外融资成本依旧居高不下，宝龙地产、中骏置业、明发集团以及中国奥园等房企发债利率都超过了10.25%，而中国奥园发行的债券利率甚至达到了13.875%。

　　“借新还旧”为扩张储粮

　　值得一提的是，雅居乐此次发行的7亿美元利率为8.25%的债券属于次级永久资本证券。据了解，这是一种有一定股票性质的债券，没有确切的到期期限，是介于债券与股票之间的一种融资工具，有个别债券的投资者可以选择让企业还债，也可以选择将债券换成股票。

　　此外，据标普分析师陆枫公开称，相对于优先级债券，永久资本证券的融资成本即利息非常高。陆枫指出，10.5年后，上述证券的息率会向上加0.25%；20.5年后，息率再上加0.75%。

　　显然，这将对公司的财务成本造成一定压力。对此，雅居乐管理层向记者表示，“雅居乐一直坚持并贯彻审慎的财务策略，优化集团财务结构”，公司将“保持稳定且充裕的现金流，以适时把握投资机会”。

　　更值得注意的是，上述17家内房企发债的目的一般都是为了还旧债或者斥资圈地，因为手握大量现金，显然可以在竞争优质地块时获得先机。

　　对此，合景泰富称，拟使用票据发行所得款项将现有债务再融资，并投资其现有及全新项目，且或会因应市况变化调整上述计划，因而重新调配所得款项用途；绿城中国表示，拟将2013年票据的所得款项用作为若干现有短期债项再融资，而余额则拨作一般公司用途；富力地产表示，拟使用所得款项净额，为现有债务再融资、收购土地及作一般公司用途。

　　龙湖地产也向记者表示，公司预期所得款项净额的大部分将用于再融资，而余下部分作一般公司用途。随后，龙湖地产就在昆明耗资4.5亿元人民币低价摘得云南民族大学旧址用地。

　　“公司有意将证券发行的所得款项净额用于购买新地块、作再融资及一般营运资金用途”，雅居乐地产管理层也向记者如是表示。

　　“境外融资难度和成本同时降低，实际上与内地楼市持续回暖有关”，上述分析师向本报记者表示，“量价齐涨的市场预期增加了境外投资者对内地楼市的信心”。

　　实际上，国家统计局于本月18日发布的数据显示，2012年12月，70个大中城市近六成新建商品住宅价格同比上涨，近四成二手住宅价格同比上涨，房价上涨压力继续加大，其中一线城市的强势复苏格外惹眼。

　　值得注意的是，这已是新建商品住宅价格环比连续七个月上涨。对此，有不少声音称，房价七连涨致使内房企集体出动，在海外资本市场动作频繁，融资规模激增。然而，境外热钱低息流入内房企或将抬高内地土地市场的成交溢价率，不排除催生地王诞生的可能性，同时引发调控政策加码的可能性也将变大。