临近春节，楼市热度不减。深圳商报记者近日从市场了解到，受益于刚需和改需（改善型需求）联袂入市，深圳新建住宅成交量保持每周递增势头，1月成交量突破6000套大关，与限购调控前2009年的月均水平相当。业内人士称，月成交6000套表明深圳楼市或将告别“熊牛分界线”，市场要“走牛”。
1月成交已过6000套
1月中旬的一个周末，坂田一个楼盘开盘，开发商销售经理从数千人中挤了出来，一边擦汗一边对记者说：“又见火爆场景。”当日，该楼盘售出300余套房。
从近十周成交走势来看，深圳新建住宅成交量呈现稳中有升的状态，上周再次刷新历史记录，上周全市新房共成交2038套、18.09万平方米，环比前一周暴涨近四成。上周深圳新建住宅成交量各片区都上涨，持续保持成交火热的势头。其中龙岗片区新开楼盘信义御城和信义嘉御山两个盘上周就成交729套。
根据市规土委和中原地产统计数据，从1月1日至1月29日，深圳新建住宅共成交6121套、55.11万平方米，创一年来的最高水平，成交量大大超过了此前业界5000套的乐观预计，与2009年月均6000套的水平相当。
一位券商房地产行业分析师看好月均6000套的成交水平，他认为，如果说月均成交4000套是市场的“冷暖线”，那么6000套则是“熊牛线”，表明市场“走牛”。
“1月延续了前两个月的回暖势头，在开发商放量供应和置业者积极入市的双重作用下，市场成交大大超乎业界预期。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦昨日接受记者采访时说，“蛇年楼市的走向还要视春节后的供销情况来判断，春季行情将成为2013年楼市的风向标。不管怎样，1月市场开了一个好头。”
刚需和改需是成交主力
记者注意到，1月第一周和第四周，深圳新建住宅周成交均价两次突破2万元/平方米的重要关口，与去年2万元/平方米价格的“昙花一现”有很大不同。
“1月以来，大户型房源成交权重继续提升，是整体均价站上2万元/平方米的主要原因。” 深职院房地产研究所所长邓志旺昨日说，目前深圳楼市的1月均价已超过去年“年化”均价——18906元/平方米，表明改善型需求在入市。
从1月入市项目所推的户型结构来看，呈现百花齐放的格局，中小户型和大户型轮番上阵，户型面积从七八十平方米到140平方米都有供应。
“持续的成交气氛使得改善型买家开始入市，这种势头会保持到春节以后的新房市场。”郑叔伦认为，经过两年多限购下的市场观察，目前房价大势已基本明朗，购房者先前期盼的价格暴跌并未出现，而前期由于蓄积的首置刚需与改善型需求得以释放，并且大多数购房者认为未来楼市仍看涨，因此现在市场出现反季节式上扬。
“当前市场成交的主导权，大有从刚需群体逐步过渡至改善型需求的趋势。”上述房地产行业分析师说。
深圳本土一上市房企营销总监则认为，目前深圳楼市的成交主力还是刚需、改善型产品，仅凭刚需尚无法支撑这么大的成交量，现在可以说是刚需和改需联袂入市。
后市仍将维持“量增价稳”
销售量的增加带来库存的降低。截至1月29日，深圳一手房库存为33217套、307万平方米，若按近8周深圳全市新房周平均1260套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为27周。
某上市房企营销总监称，1月楼市业绩很喜人，由于年关将近，新增供应出现断档、供应量大幅减少是很正常的。但楼市持续向好，购房热情没有减退，造成总库存量下降明显。
“目前深圳楼市的新房库存尚属于正常范围，成交量与2009年相当的同时，库存较当时的400万平方米，已经下降不少。”邓志旺如是说。
成交量的上升是否会带来价格的跟涨呢？有专业人士指出，如果在单一的市场经济条件下，市场会有价随量涨的倾向，但是由于政府出台的房地产调控，多方之间就形成了博弈的局面。
“不要忽视政策调控的重要作用，尽管有改善型买家入市，但尚不足以影响房价大幅波动，” 郑叔伦说，“如果房价短期内明显上行，可能招致政策打压。后市深圳新房价格预计稳居2万元/平方米以上，成交量同比会有一定幅度的上涨。”
邓志旺认为，在龙岗中心城、龙华、宝安中心区等片区仍有大量新房集中供应，产品类型也较为相似，同片区、同质素产品竞争较为激烈，从微观层面而言，开发商走量的意愿趋强，预计后市仍将维持“量增价稳”的格局。
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