龙头房企布局三线城市借力新型城镇化加速发展

2013年01月08日 07:51 来源：中国经济网——《证券日报》王峥

　　根据城镇化布局的发展思路、要求以及城镇化布局的特点，业内人士指出，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是三线城市的开发

　　十八大及中央经济工作会议一再提及的新型城镇化正在成为房地产行业发展新的催化剂。尤其是那些提前完成布局的房企，很可能再次迎来一个高速发展期。

　　房企受益城镇化

　　中国房地产业协会副会长朱中一也认为，之所以把城镇化作为下一步经济发展的重要引擎和扩大内需的最大潜力，是因为它既拉动投资又拉动消费。投资包括基础设施建设投资和房地产开发投资，消费除了日常消费还包括商品房的买卖，进城消费肯定比在农村消费大。

　　同时，他指出进城的人总需要有住的地方，如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平方米住房为例，总共需要3亿平方米的住房，这还是新增的住房需求，如果再加上城镇里原有人口的改善性需求和刚性需求，以及旧城改造、拆迁的量，每年这个住房需求量是很大的。保障性住房建设规模扩大，目的是解决农村进城务工人员的居住问题，买不起房的可以提供公租房，市场总需要增加房源。因此，只要城镇化有潜力，房地产就有潜力。

　　花旗银行也认为，去年11月召开的十八大提出推动新型“城镇化”规划，国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资，市场分析料基建、国内房企将明显受惠。

　　以7日晚发布2012全年合约销售简报的恒大地产为例，其2012年全年销售额923.2亿元中，超98%得益于非一线城市项目，其中三线城市占大多数，受益于城镇化政策导向明显。

　　利好三线城市

　　目前有消息称，由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》(以下简称《规划》)初稿已经完成，将于今年全国两会前后对外颁布。该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，为新型城镇化提供了发展思路，也提出了具体要求。　

　　而根据城镇化布局的发展思路和要求，以及城镇化布局的特点，业内就指出，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是三线城市的开发。

　　据了解，目前三线城市主要指一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市，和少数经济发达的县级市。如昆明、福州、合肥、石家庄、乌鲁木齐及绍兴、嘉兴等。

　　业内人士则表示，以北京、上海、广州、深圳等为代表的一线城市，以杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市，房地产行业在经过十数年的发展之后，市场趋于成熟平稳，供求达到平衡，增长潜力有限；而以昆明、福州、合肥、石家庄、等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市房地产发展受新型城镇化政策影响，刚需剧烈释放，供不应求，市场结构合理，发展潜力巨大。

　　而对于四线城市来说，则由于需求相对有限，面临诸多问题。

　　据克尔瑞信息集团研究中心发布的《2012中国城市房地产发展前景测评报告及中国城市房地产市场风险排行榜》的报告显示：该风险榜单前50名中，四线城市数量多达41个，占比80%，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，而备受关注的资源性城市鄂尔多斯排名第六，其房地产崩盘风险已经引发业界高度关注。克尔瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱就表示,“四线城市和二三线城市差别就是人口密度比较小，导致地广人稀，土地供应多，供求关系失衡，供求关系逆转。在这些城市当中，有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市最大的风险。”

　　不过，中信证券认为，城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市，但这些城市房地产高速发展的持续性也存在明显差异。

　　瑞安房地产发展有限公司执行董事邓嘉华表示，“城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇”。

　　市场对此也是反应积极，以布局三线城市较早的万科、恒大为例。万科自去年11月最后一个交易日收盘8.75元/股始，期间经小幅震荡至2012年12月25日，其停盘前的收盘价为10.12元，涨幅达15.66%。而同期内，恒大自3.87元一路升至1月7日的4.64元，涨幅高达19.9%，两者均被市场认为受到城镇化大政方针的利好影响。

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