开发商"缩水" 上市成新风潮

2008年06月02日 11:25 来源：人民网

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·机构预测明日大盘走势

    外资推动，中型规模，特色突出，规模“缩水”……这一系列关键词，或许能让正饱尝资金饥渴的内地房企找到一片属于自己的“绿洲”。其中和外资合作是把“双刃剑”。在外资伙伴的推动，乃至追逼下，融资急迫的开发商不得不强行“缩水”上市。

      规模缩水

      或许难以避免

    自恒大地产IPO搁置后，内地房地产企业的海外上市似乎“疑无路”。在巨大的资金压力下和外资伙伴的推动下，不少开发商始终寻找“柳暗花明”的机会。河南的建业地产启动上市程序，以及厦门的宝龙集团传出上市消息，让内地房企看到了重新打开海外资本市场大门的一线生机。

    与恒大地产等内地房企动辄10多亿美元的融资规模不同，这两家企业不约而同地采取了降低身价的手法。有消息声称，资产高达70亿元的建业地产，其融资规模仅逾2亿美元，较之前透露的融资规模“缩水”不少。而名下物业资产估值在500亿元上下的宝龙集团，据传融资规模也只有约3亿美元。有分析师指出，近期市况波动，加上宏观经济和地震等诸项因素影响，内地房地产股票总体仍不被看好，调低的标准与幅度是与市场情况相适应的，这也有助于企业增加投资吸引力。

    此外，建业地产的底气在于，作为一家区域性房地产龙头企业，其对当地市场的专注颇受投资者青睐。建业地产当家人胡葆森在谈及企业未来发展策略时曾一再强调，IPO上市之后仍将以河南作为发展基地，“以郑州为中心，围绕该地的300公里半径范围，将会是公司长远发展的目标所在地。”而宝龙集团成功引入私募基金，以及将商业地产项目作为卖点，也似乎为其将来IPO的成功增添了几分胜算。

    建业样本

      胜在专注当地市场

    作为今年首个有望成功登陆港股市场的内地房地产企业，建业地产无论是过去还是未来，皆强调专注于本地开发。根据其招股书说明，建业地产目前在河南省拥有43个开发项目，已实质性拥有的土地储备建筑面积约480万平方米。建业地产CEO兼执行董事王天也表示，公司将力争成为河南省当地最大的房地产发展商。

    对于河南省房地产市场的发展前景，建业地产的当家人胡葆森乐观表示，河南省的城市化率远远低于全国平均水平，这对于房地产开发商来说，仍然有着较大的发展空间。针对目前出现的许多城市房产价格回落的情况，胡葆森解释说：“河南省的情况不太一样，自住需求高达98%以上，而且在今年一季度，从当地的成交价格和面积来看，仍然在平稳上升，因此不会出现降价行为。”

    一位投行人士介绍，专注于当地市场开发的房地产企业，通常会拥有较强的竞争力和人脉资源，在未来发展项目上显得较有胜算。“而且，那些在全国开发的房地产企业几乎没有了，对于投行来说，区域性的领头型企业也不失为好的选择。”

    关于在当地市场竞争力的体现，胡葆森非常乐观。以目前市场最为关心的企业信贷问题为例，胡葆森指出，正是基于公司在当地的良好关系和表现，目前建业地产在省城的贷款标准采取的是基准利率，与一些房企只能获取上浮利率的贷款相比，有着显而易见的优势。“目前河南省已出现了不少兼并机会，对于建业地产来说，IPO将有助于顺利把握兼并机遇，从而完成收购。”

    宝龙经验

    引入私募+商业地产

    而对于一直低调运作的厦门宝龙集团来说，引入美国一家私募基金的做法，意味着其上市步伐明显加大。据了解，在获取2亿美元的注资之后，宝龙集团将在二、三线城市以每年获取5至6个商业地产项目的速度快速扩张，并争取将旗下的商业地产打包上市。

    与大部分赴港上市的内地房企情况不同，据了解，宝龙集团仅是将运作成熟的商业地产业务上市，其未来定位并非房地产开发商，而是运营商。据公开资料显示，该公司的开发模式是：除了将少部分面积出售之外，大部分项目均采取持有运营的方式。经历了10多年的开发累积之后，宝龙集团名下已经拥有商业地产面积350多万平方米。而在引入私募基金之后，预计更可以达到600万平方米。

    有业内人士认为，从宝龙集团的项目操作来看，由于地理位置通常较为理想，商业项目升值很快。将运作成熟的商业地产业务打包上市，而且是多个成熟项目，会具有很大的投资吸引力。                    宝龙集团董事局主席、总裁许健康早先曾经透露，在未来3至5年内，宝龙集团每年将新增城市中心地带项目5至6个。如果该企业赴港上市成功，将成为第一个真正意义上的内地商业地产上市企业。