高管访谈:保险企业投资不动产"开闸"恰逢其时

2008年08月29日 09:12 来源：国际金融报

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    目前，第十一届全国人大常委会第四次会议正在审议保险法修订草案，对保险公司投资渠道要增加一项新规定：保险资金可以投资不动产。为此，本报记者近日专访了幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏博士，这位被授予“房地产特级经营大师”称号的资深房地产专家，对于即将开闸的“不动产投资”有着独特认知。

    地产保险联袂双赢

    从业房地产16年的孟晓苏，曾参与国家房地产政策的制订，亲历房地产业多年发展变化。在他看来，上世纪90年代国家严格限制保险业投资房地产，是保护保险业安全发展的正确做法。因为那时房地产业在我国刚刚兴起，发展中出现了很多问题。

    而从1998年国家推动住房制度改革到现在，整个房地产业在需求和投资上都发生了很大的变化，十年来房屋销售额增长了12倍，房地产投资平均每年增长达22%。在目前情况下，允许保险业投资不动产，是一个符合实际情况的法律调整，使保险业可以在一个稳定发展的市场里分享盈利机会。而目前无论是投资于股票市场还是基金市场，对于保险公司而言都已不那么安全可靠。

    投资方式多种多样

    虽然在法律草案中并没有列出具体的投资方式，孟晓苏认为，有多种方式可供选取。购买房屋楼宇肯定是保险业投资不动产的方式之一，不过如果仅只限于这一种方式，就无需修改保险法。在我国，“投资不动产”或“投资房地产”的概念很清楚，其中包括按照《中华人民共和国房地产管理法》，成立房地产公司进行房地产开发投资和经营。

    对于后一种投资方式，他认为，在实际操作上，以由保险公司参股或控股现有成熟的房地产公司为佳，比如参股或控股已上市的房地产公司，或是参股一些未上市的大型房地产公司。这样，投资者就同时获得了企业资质、经营人才、运营项目与管理经验。另外，由多家保险公司采取股份制的方式，联合起来成立房地产公司，也是一种可取的选择。

    进不动产风险几何

    但凡投资都会存在一定风险，虽然业界普遍认为，目前投资房地产比较稳妥，但孟晓苏认为，目前保险业在投资不动产上面临的最大问题就是缺乏专业人才。就像保险业有其专门的行业准入门槛一样，进行不动产投资也同样需要专业的人员，运营企业要经国家或地方政府主管部门进行资格认可。如果没有专业人才与经验，懵懵懂懂入市投资，就可能给保险企业带来风险。

    对于房地产市场本身，他指出，虽然目前存在因居民预期不良导致市场购买力暂时下降的情况，但全国总体上房价并没有下跌。今年上半年，全国70个大中城市房价同比上涨了10.2%，全国房地产投资增长幅度达33.5%，前几年严重供不应求的情况将逐渐转为供求平衡，房价将转为稳中有升的健康增长，这对于保险公司进入投资市场很有利。他认为，保险公司在这时进入楼市投资，总体上风险不大，当然个案选择应当慎重。整栋楼宇购买可争取到较大的折扣，潜含收益更多。他预言，未来房价肯定是长期上涨，房屋长期增值的前景可观。

    孟晓苏指出，房屋价值长期增长的秘密在于土地。因为《中华人民共和国物权法》已从去年10月1日起生效，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，所以根本不用担心“70年后住宅土地被收回”的问题。他认为，如果保险公司购买出租的住宅，不仅有利于国家健全房屋租赁市场，而且对自身既有出租收益，又可享受长期增值，安全可靠。

    期盼适时推REITs

    作为一位资深房地产业的专家，孟晓苏多年来提出了许多促进产业健康发展的建议。2003年，他提出“反向抵押贷款”保险，旨在实现“以房养老”，这个产品至今尚在研究，他把刚刚成立一年的幸福人寿作为实现这一设想的平台。在他看来，“反向抵押贷款”对于保险公司来说，既是保险产品，又是不动产投资。如果法律允许保险资金投资房地产，那么“反向抵押贷款”产品的出台就有了更多的政策支持。

    2005年，他提出引进境外普遍实行的“REITs”的建议，目前主管部门也正在研究之中。他认为，透过“REITs”投资不动产，是保险公司、社保基金和其他稳健型投资者的最好投资手段，年稳定回报率可达到7%-8%及以上。它属于固定收益类的投资，既有稳定的租金收益，股票又可上市流通。我国保险公司如果有这样的基金可借助，就可进入和房产紧密联系的资本市场，这是一个非常好的投资渠道，它的实行对于拯救股市也会起到积极的作用。

    在孟晓苏看来，现在各种条件基本具备，应该积极进行金融创新，适时推出“REITs”。这样，可促进资本市场健康发展，也将营造出我国保险公司投资不动产的更好条件。