房市"抄底"时机来临？私募基金摩拳擦掌

2009年03月18日 10:38 来源：上海证券报李和裕

[我要发表评论] [推荐朋友] [打印本稿]

·机构预测明日大盘走势

    “你有什么朋友想借钱吗？”

    “借钱？你是指开发商吗？”

    “不是不是，我这里开发商一大堆，我是指有没有什么人或企业想“借出”钱，投资在房地产上。”

    在一次房地产融资实务交流会上，一位投资管理公司的总经理王先生这样问记者。

    按照王先生的意思，像他们这些做私募的，一方面代理一些海外基金作国内投资，同时也需要其他类型的投资人，只是由于去年房地产市场不景气，敢投这个行业的越来越少。不过目前眼看房地产市场似乎离触“底”之日不远，而房企的资金压力仍未缓解，这为私募基金创造了投资良机。

    不投资高价地

    记者从权威机构获得的一份统计显示，近一年来，PE(私募股权投资)对国内房地产的投资额名列各行业第一，达到14.06亿美元，占比也达21.41%。然而其中后半年的统计又显示，房地产的排名已被连锁经营和制造业赶超，降至第三，PE在房地产业的投入仅1.17亿美元，占比也降至13.38%。这些投资数额的变化，充分反映出在房地产市场回调得最厉害的去年下半年，本就小心翼翼的私募更是不敢轻举妄动。

    据一些私募基金负责人介绍，他们的投资的确是很谨慎，特别是对地价等成本因素看得很重。“对于2007-2008年拿的地我们就比较苦恼、难以合作，因为觉得风险较大。”汉舍中国房地产投资机构董事总经理马雨婷直言。“投资机构的策略一直随市场的变化而改变，2008年我们也是不敢做，主要就是因为地价高。”上海盛联投资管理有限公司董事总经理李颖也表示。

    投资兴趣分化

    中国房地产正在经历调整，私募基金也一样。“都是投钱，我们有相对复杂的股权投资，但开发商更乐意接受的是债权投资，就是直接借钱，不太多干涉项目，”王先生介绍。而李颖的介绍更具体地体现了私募基金投资房地产业的变化：在2007年以前，对于房地产项目的投资属于股债结合型，2007年则是股权投资多于债权投资，2008年便是不敢投，但2009年又在开始看项目了。

    而从这些私募的兴趣来看，取向倒并不一致。有的还是乐于投资住宅项目，如已主导外资基金投资了6个中国房地产项目的马雨婷就表示，从股权投资考虑，他们还是更愿意选择长三角二、三线城市的项目，但要在中心区域并以住宅为主，规模最好在10万平方米以上，地价要低于周边同类项目的地价，且为净地。此外，股东结构比较简单，但开发团队比较成熟，而且具有当地资源优势。“我们只投单个项目，股权不多于50%，我们加入后主要关注财务结构，会派驻项目经理及财务总监，”马雨婷说。

    “我们则不同，”李颖表示，“我们更关注一线城市的商业项目，无论是新开项目还是协助拿地都可以……”“不过基于市场风险，现在投资额度也小下来了，也就3000万美元。而且我们认为今后开发商拼的就是产品和成本优势，因此这些也是主要衡量标准。”

    合作模式多样

    至于股权投资的退出模式，马雨婷进一步介绍，一种是固定收益，比如投2年，25%-30%的回报率；另一种是优先分配，同股同权，就是私募的收益根据股权比例来分配，所以回报率高低不定。不过基金往往追求尽早出货，如销售率在70%-80%时就让开发商回购股权，达90%时便提前退出，因此私募的加入主要还是为开发商解决资本金的问题。

    同时，马雨婷透露私募基金也在创新，如他们去年下半年推出债权合作，与上述介绍的股权合作的条件恰好相反。债权投资是从项目的中后期介入，而且以上海为主。“如我们刚完成一个浦东别墅项目，开发商需要以产权证作抵押并明确资金用途。我们还做过南京的一个项目，我们以预购的方式给他钱，其实就是为开发商付工程款。债权合作资金规模没有股权合作大，一般在3000万-1亿人民币，周期也短，一般3-6个月，最长也可有1年。”

    同样具有实战经验的上海德勤律师事务所合伙人邹菁律师还介绍，现在一些私募基金除了做融资人，还拉入代理公司作为管理人。也就是说，除了借款给开发商，还可以代销包销，“这其实也是一种资金监管、控制风险的做法。”另外，一些私募基金也能为开发商的Pre-IPO、Pre-Reits，即上市前或发行Reits前提供资金协助。

    私募正欲抄底

    在业内看来，私募基金在“安静”了一段时间后又伺机进入内地房地产市场“抄底”实属正常。“去年房地产市场显得风险大、变数大，所以不少私募基金和其他许多投资机构、投资者一样，选择了观望、等待。但毕竟他们是做投资这一行的，想挣钱就得先投钱啊，所以肯定还是要看项目、选项目的，只是需求不同、要求不同、追求不同。至于时机的选择，我觉得各家的判断未必相同，只是从目前一批私募基金的积极反应来看，给出了‘现在市场存在机会’这样一个信号。”有房地产机构的分析师这样认为。

    “相对于国内房地产商们的焦躁状态，基金们倒不着急，特别是外资，‘抄底’目的肯定有的，再等3个月大家看看吧。”已为不少海外基金安排中国房地产投资事务的东方华银律师事务所房地产金融业务负责人李磊律师直率地表示。

    他介绍说，目前国内房地产私募已很活跃，除了海外基金，开发商自己私募乃至政府部门引导操作的都有，只是他们都很低调，项目也不披露。“就我接触到的外资的态度看，无论是上海的五星级酒店和甲级写字楼，还是地价、房价水平都不高的二线城市的一些项目，他们都感兴趣。已经有客户给我排任务，问我能不能1个月做好募集、再1个月做好相关文件，然后6月份就想投了。”

（责任编辑：王华婷）