REITs呼之欲出控制风险仍为主导

2008年12月09日 10:08 来源：证券日报朱宝琛

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·机构预测明日大盘走势

    “创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金(下称REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。”这是上周召开的国务院常务会议研究确定的金融促进经济发展的政策措施之一。

    这意味着国家已经将房地产信托投资基金的出台作为当前金融促进经济发展的政策措施。而此前就有消息称，设立房地产投资信托基金的方案已上报并获国务院批复，只待确立REITs实施细则便可正式出台。

    受一系列不利因素影响，今年的房地产商日子过得有点捉襟见肘，而融资难就是其中一个非常突出的问题。国家的此次表态，无疑为它们在这个寒冷的“冬天”送上了一丝温暖。但分析人士指出，REITs的放行只能在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状，在目前还是要以控制风险为主。

    REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs少数属于私募，但绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。经过多年，我国的REITs还是“呼而不出”的关键原因是制度问题。

    分析人士指出，从法律上讲，目前只能由信托做REITs的架构，信托的性质决定了REITs只能是私募，但REITs应该是在证券市场上可流通的产品，如果做成信托这样的私募结构的话，则会造成REITs的不可流通。另外，证券市场是在证监会的管理之下，但REITs的信托架构却要受到银监会的监管。证监会和银监会两个机构很难形成统一意见。

    中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞表示，房地产信托投资基金是未来房地产直接融资的主要渠道，它属于一种公募方式，融资能力强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处。他同时认为，由于银行业金融资产总量过大，其它体系建设还有待发展，因此，REITs的放行也只能在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状，目前还要以控制风险为主。

    美国的次贷风暴余波未了，如果我国推出房地产信托投资基金是否会重走美国的路？分析人士指出，在美国，房地产投资基金一般不直接投资于房地产，主要通过投资房地产投资信托公司、房地产开发企业的股权或发放房地产抵押贷款等形式来实现投资。而在我国，根据现行法规，一般将房地产投资基金归入产业投资基金范畴，它是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集，专门用于房地产投资的基金。房地产投资基金以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。

    目前对于中国来说，REITs主要涉及的是能够带来6%以上收益率的优质资产，无论是对房地产项目还是基金持有人都是一种良好的获益渠道。同样有利于增加政策税收、扩大就业等社会问题的解决。

REITs呼之欲出 控制风险仍为主导

REITs呼之欲出控制风险仍为主导