投资产权式酒店要谨慎"回报高风险也高"

2008年12月01日 07:38 来源：逛街网钟宏连周伟涵钟达文

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    “我的房子是2007年买的，当时开发商说，房屋买了后，返租给开发商10年，开发商每年返房价的8%给我做租金，条件比较诱人，所以没有多考虑就买下来了，现在想想还是有点风险，毕竟是返租10年这么长的时间，如果万一其间发生了什么意外，自己利益如何保障呢？”南城的朱先生是南城某产权式酒店的小业主，对于这种方兴未艾的“产权式酒店”，朱先生表示，自己是第一次投资这种物业，并不确定这种投资是否值得。

    据了解，东莞的“产权式酒店”早在2004年就出现了，但当时的开发商也只是尝试性地推出一种概念，并没有进行全面推广。四年后的今天，产权式酒店也渐渐具备了独立的经营之道。然而，作为一种新生事物，产权式酒店的发展究竟如何？是否有投资价值、能为小业主赚钱呢？

    回报高风险也高

    南城的罗先生在去年房价最高的时候，看到了南城某楼盘打出的“产权式酒店”广告。该广告最吸引人的地方是业主购买房产后可以返租给开发商，每年可以收回房价8%的租金利润。罗先生当即决定下订买房。

    “开发商开出的条件比较诱人，反正房子本来也是买来投资的，如果开发商能帮自己赚钱，那当然是一件好事。”罗先生乐呵呵地说。但另一方面，罗先生也担忧，“如果开发商管理不善，又或者是缺少客源，开发商上哪拿钱付我们租金呢？”

    罗先生给记者算了一笔账，他的房子是花30万元买下来的，开发商返租后，每年给的利润是8%，那么每一年，罗先生就可以收入24000元。十年就是24万元，照这样计算，这笔返还的租金不但足够支付月供，甚至还有盈余。

    酒店专业人士吴飒给记者算了另一笔账，“拿罗先生的例子来说，一年返24000元，那么一个月是2000元，每天是66.66元。如果酒店的定价是在200元一个晚上，十个晚上就可支付给罗先生一个月的返利。如果酒店每天晚上都满客的话，当然就不会亏本，但是如果酒店经营不好呢？”

    事实上，“利润越大、风险越高”的投资铁律在产权式酒店身上同样适用。房掌柜总经理张毅向记者介绍，在产权式酒店项目中，开发商和业主都要承担很大的风险。“即便酒店在经营的过程当中亏本，开发商还得按合同向小业主支付租金，而酒店经营状况则是开发商难以控制的；由于业主没有直接跟酒店管理公司签订协议，开发商就有可能轻易地将风险转移给业主。”房掌柜总经理张毅说。

    真正的产权式酒店屈指可数

    据悉，从2004年开始，就不断有开发商用产权式酒店或是公寓酒店的这种广告来推广楼盘，但是，目前东莞的产权式酒店规模都不大且数量不多。在东莞从事地产工作十年之久的马小姐说：“产权式酒店还只是一个不算清晰的概念，真正做起来的也就建工的名门酒店，尚书银座也请了酒店管理公司进行管理，但只是部分房间做产权式酒店。因此，东莞的产权式酒店只能称‘泛产权式酒店’。”

    产权式酒店在东莞一直没有旺起来的原因是多方面的。东莞市旅游局首席顾问丘曦认为，首要原因是目前东莞的产权式酒店的价格还是偏高。丘曦称，产权酒店的标价一般在20万元至40万元之间，首付至少也要在6万多元。对一般东莞市民来说，这个价格还是偏高了。

    另外，丘曦认为，我国的节假日分布不均匀，相应的，产权式酒店消费的时间分布也不均匀。旺季会人满为患，淡季却无人问津。因此产权式酒店的利润并不能在每个月都有稳定的保证，返还给业主的租金也就无法保证。

    东莞的产权式酒店无法做大做强与发展商自身也有关系。丘曦表示，现在很多开发商是拿到土地后就立刻盲目跟进，对于酒店项目也是仓促上马。在前期宣传炒作以后，工程进度和后期配套服务就再也跟不上了，这也影响了业主的投资热情。

    环境：东莞酒店竞争惨烈

    有媒体曾经统计，东莞高星级酒店的投资回报比其他城市的同类酒店高15%甚至25%。另外，东莞的外向型经济环境聚集了大量的港台商人，他们是东莞酒店的主要消费群体。因此各路资本，包括房地产开发商都对东莞的酒店业虎视眈眈，在东莞的酒店业产业集群中，仅民营资本投入就超过了250亿元。旅游饭店协会秘书长张淦钧也认为，在东莞，无论是高星级酒店还是商务酒店，又或者是经济型酒店，各类市场都已经比较饱和了，产权式酒店再想分一杯羹，难度不小。

    不少产权式酒店以“居家”概念来推出，其配套设施很难与专业酒店相比，而大多数来东莞的商务客人，都有如洗衣或是电子商务等多方面需求，产权式酒店的功能很难满足这一部分客人的需求。然而，如果按照开发商承诺的每年8%至10%的回报，那么，产权式酒店的价格就不可能太低。在这样的情况下，产权式酒店的“性价比”根本就无法在市场竞争中胜出。

    岔路：专业酒店还是出租房？

    据业内人士介绍，国外的产权式酒店从本质上讲是旅游产品而非房地产产品。投资者买断的是旅店旅游设施在特定时间里的使用权，而我国的产权酒店则不仅要求投资者买断时段，还需要买断产权。

    之所以会出现这样的差异，是因为国外产权酒店的开发者本身就是酒店经营者，而我国率先进入产权式酒店经营领域的却是房地产开发商。“但是酒店服务是一个综合体。在这一点上，开发商比较难以做到像传统的酒店经营者那样专业。”张淦钧说，“个人认为产权式酒店对消费目标人群的定位应该要更清晰，否则将在市场竞争中处于劣势。”

    由此看来，产权式酒店未来的发展已经面临这一个岔口。产权式酒店在经营的专业性上可能比不上专门的酒店管理公司，但如果放弃专业性，就有可能使产权式酒店蜕变成普通的出租房，这对于产权式酒店来说无疑是自贬身价，也无法保证投资者的收益。

    对此，一位产权式酒店的项目负责人对产权式酒店的前景还是充满信心，“相信产权式酒店或将会慢慢被人们接受，毕竟该投资项目的受益是巨大的，也不用投资者直接承担风险，更多的风险都是我们开发商来承担。”

    策略：投资产权式酒店要谨慎

    对于有意投资产权式酒店的小投资者来说，应该如何规避风险呢？丘曦建议，在购买产权酒店的时候要特别关注开发商的实力。另外，“在投资上一定要有品牌意识，知名品牌的酒店管理公司信誉度会较高。”丘曦说，“只有在开发商经济实力雄厚的情况下，投资者才能保障自己。”

    丘曦还建议，投资者在决定对产权式酒店项目投资时，一定要考察酒店的定位、周边的竞争，还要对它以后的经营状况做风险预测。丘曦认为国内外产权式酒店的投资者在投资理念上存在很大的区别，国外很多投资者只是将这种投资当作是自己的“辅菜”，自己旅游时当作酒店来用，平时则纯粹是为了避免房间空置的资源浪费，而将投资的房间作为客房委托给酒店管理公司进行管理，对于收益的多少并不计较；而国内包括东莞很多投资者却将对产权式酒店的投资当作一种“主食”。“这无疑降低了国内投资者承担风险的能力。”丘曦说。