发展商交楼文件不齐小业主可选择不收楼

2008年09月11日 07:22 来源：广州日报

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    针对目前一手楼买卖中存在的延迟办证、工程质量纠纷、公建配套纠纷等问题，以及预告登记、单方办证等新规定，广州市国土房管局修订了《广州市商品房买卖合同》(预售版示范文本)，并首次草拟了《广州市商品房买卖合同》(一手房现售版示范文本)从昨日起至9月20日公开征求意见。根据修订的预售房买卖合同，交楼时开发商必须出示水电等工程验收合格文件以及质量保证书，明确装修工程的保修期等，交楼文件不齐的、公建配套未建成验收的，小业主都可拒绝收楼。而现楼销售的，楼盘必须是已经大确权的，并且房屋出售前开发商要缴纳维修资金首期款项。市国土房管局还特别指出，现楼签订的买卖合同无需登记备案可直接办房产证。文/记者李婧

    预售房：

    四大改动更保护小业主利益

    改动一：签合同后30日内小业主可自行办预告登记。市国土房管局在合同示范文本中首次确定了购房者自行办理预购商品房预告登记制度。买卖双方要从签订合同暨网上签约之日起30日内将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。

    改动二：开发商交楼要给质量保证书。开发商交楼时必须向小业主提供用于房屋权属登记的房产测绘成果、《竣工验收备案表》、房屋配套设施验收或认可的文件、《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》、《收楼意见书》、《临时管理规约》或《管理规约》、物业服务企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。如果这些文件不全的，将被视作不符合交付标准，小业主有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由开发商承担。

    改动三：开发商逾期办证小业主可解除购房合同。合同示范文本规定了初始登记的办理时间及相应的违约责任，并提供购房者自行办理房地产权证的选择项，即小业主可自行办证。

    开发商必须在楼盘竣工验收90天内办大确权(即初始登记)。而小业主可选择与开发商共同办理房产证(即小确权)，也可委托开发商办理。双方共同办理的必须在该商品房交付之日起最长180个工作日内申办小业主的房地产证；委托开发商办理的，小业主要在约定时日内提供办证资料，开发商则要在交楼后210个工作日内办妥小业主房产证。若开发商未在规定时间或者约定的期限内为小业主办房产证的，小业主可单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记，即房产证。如因开发商造成小业主不能按约定期限取得《房地产证》的，开发商要从约定之日起向小业主支付该商品房总价款万分之三的违约金。如逾期办证的时间达到120日，则小业主有权在该120日届满之日起半年内解除合同。

    改动四：开发商要公示详细规划和平面图。此次市国土房管局还强化了规划信息公示和公建配套设施落实的监管。合同示范文本增加了规划部门审批的修建性详细规划图或建设工程设计总平面缩略图的附图，并提醒购房者主动查阅规划情况，切实维护购房者对项目规划信息的知情权。

    在签订合同前，开发商必须向购房者出示建设项目修建性详细规划或监事会工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件，还要作出基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

    现楼：

    开发商要交首期维修资金

    市国土房管局首次拟订了一手房现售合同示范文本，旨在规范已建成并办理了产权初始登记的一手房屋买卖行为。其中明确，一手房现售在网上签订合同后可直接办理产权转移登记，不需再前往房地产交易登记机构办理合同备案手续。这里的现楼是指已大确权的楼盘。

    与预售房不同的合同条款在于物业收费上。开发商必须在签订本合同前向小业主明示该商品房项目的物业服务合同和管理规约或临时管理规约；小业主在签订本合同时，应同时签署该商品房项目的管理规约或临时管理规约。合同规定，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由开发商按政府规定的标准交存首期住宅专项维修资金。