新紧箍咒还是扼住泡沫的命门房地产"限贷"三问

2008年08月29日 09:53 来源：国际金融报李画马继鹏

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    近日，央行联合银监会发布《关于金融促进节约集约用地的通知》(下文简称《通知》)，要求各家银行严格商业性房地产信贷管理，但对涉及节约用地、经济适用房的项目要给予金融支持，对房地产开发商来说，这又是一道新的“紧箍咒”吗？它能否扼住地产泡沫的命门？

    今年上半年，伴随紧缩货币政策的实施，地产商经历了“严冬”的考验，此前，摩根大通一份所谓的千亿经济刺激方案中，有关维稳楼市股市的消息，令房地产获得货币政策松动出现一丝曙光。然而日前央行、银监会发布的《通知》，使这丝曙光荡然无存。

    扼住房产商命门？

    中国社科院金融研究所易宪容对记者表示，《通知》的出台，说明政府希望以金融工具来扼住房地产市场泡沫的命门。这样，既可达到中央政府节地节能的要求，也能一定程度上规避商业银行信贷风险。他指出，这将结束房地产行业“空手套白狼”的现象。

    他分析指出，《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求房地产开发商必须具备一定资质，从而提高地产商进入市场的门槛。如此一来，地产商想利用很少的资金来滚动房地产开发也就不可能了。

    另外，《通知》还对房地产开发商的土地信贷管理有更为细化的规定：对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，对闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。

    易宪容指出，这意味着商业银行要对房地产开发商的贷款风险进行控制。然后，对房地产开发商资质进行审查、追踪及评估，层层把关来保证地产商的资质满足市场的基本要求。他预言：“在此规定下，大量资质不好的房地产开发商将面临淘汰的危险。”

    严管源于银行忧虑？

    有专家认为，种种规定，显示了央行正紧急调控房地产，避免对银行可能带来的冲击。

    “从发布《通知》的时间来看，决策层似乎更看重银行安全，尤其在经济面临下行风险时，维护金融安全更加重要。”中信建投一位分析师告诉记者，“同时，这也说明，楼市没有危险到需要救市的时候。”

    上半年，尽管央行和银监会对房地产给银行带来的风险一直密切关注，但是随着银行中报的陆续发布，显示房贷业务非但没有下滑，还大幅攀升。房地产贷款平均增长11.34%，最快增幅高达48%。但是，由房贷引起的银行不良贷款率却“掉头向下”。

    在建行中期业绩报告发布会上，相关负责人介绍，由房贷引起的不良贷款率没有像此前市场预计的那样上升，而银行也正严密监视可能出现的风险，从目前来看，一切依然处于可控状态。

    而在昨日的中行半年业绩发布会上,中行行长李礼辉也向记者表示,日前央行下发的《通知》符合宏观调控的要求，银行有选择地对房贷有保有压，是一种保护市场的行为，不至于使风险过于集中。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇告诉记者，尽管整体房价没有大幅下降，但成交量的持续萎缩给房地产带来巨大不确定性。对银行来说，3年前，房地产是块香饽饽，谁都想啃一口，但在地产业基本面发生改变的情况下，控制风险成了银行首先需要考虑的因素。

    “近3年来，房价持续上涨造成价格虚高，房价的确存在下调空间。如果合理回调房价，地产商通过交易量上升来释放风险，这对房地产业的健康发展将起到积极作用。”郭田勇说。

    加息才是硬道理？

    对于央行此举，也有市场人士并不看好。玫瑰石顾问公司董事谢国忠在接受记者采访时说：“除了加息，设其他的门槛都是没有用的，这只会使早应该回归的房地产市场一拖再拖，最后被拖垮的还是银行。”

    他指出，中国的房地产市场从一开始就不是靠常规发展起来的。“只要拿到关系，就能拿到贷款、就能拿到地，为了赚更多的钱，房地产企业摊子一个比一个铺得大。”所以，在贷款方面设立加息之外的门槛都是无济于事的，之前的贷款规模持续扩大就是很好的例证。

    因此，他坚持认为，要治理房地产行业的泡沫，必须加息，加息对于每个企业都是公平的，不会因为某个房地产商有特殊关系而从其他通道得到贷款，任何一个房地产要想获得贷款都要承担巨大的成本，这样才能真正挤掉房地产行业的泡沫。

新紧箍咒还是扼住泡沫的命门 房地产"限贷"三问

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