房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股行业分析

房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股行业分析_中国经济网——国家经济门户

房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股

2007年08月13日 09:39

刘细辉

    五、投资建议和重点公司评级情况

     1、投资建议

    业绩的高增长提升估值水平

    根据对房地产市场需求、供给和市场运行情况的分析判断，我们认为房价的上涨对市场有一定的影响，不过市场总体向上的趋势没有改变，宏观调控目的是为了改善市场的供求关系，维护行业的健康稳定和长远发展，市场的外生变量也处于良性的水平。因此，行业未来前景仍然乐观，房地产公司业绩具备高增长的条件，而且优势企业将会在行业调整中具备更多的发展机会。

    住宅开发、商业地产、园区开发不同开发模式在估值上的比较

    为了便于比较不同物业类型的盈利模式，我们将房地产企业的开发模式分为住宅开发、商业地产和园区开发等不同的类型。我们认为，房地产行业目前面临着难得的发展机遇，从增长速度来讲，住宅市场面临的需求和市场容量最大，因此所具备的增长速度也越高，增长速度是这类企业最大优势，也是公司股价最主要驱动因素所在。这类公司存在的风险在于国家调控，不过不同调控措施将会对这些开发类企业带来有不同的风险。

    园区开发类企业的优势在于丰富的资源、稳定的业务结构和经营模式、相对较强的抗风险能力，这些企业比开发类企业能够享有一个较高的溢价。从估值角度讲，我们关注的是这类企业的业绩增长速度问题，如何将企业内在的价值通过业绩的增长体现出来，将是影响公司股价的一个重要方面。

    商业地产类公司的优势在于收益的稳定性、公司的抗风险性，但缺点在于物业收益率较前2种模式低，同时较慢的资产周转速度导致回报率也比住宅开发类和园区开发类企业要低，因此公司股价的驱动因素不明显，更适合的是追求稳定收益、规避风险的投资者。

    我们的投资思路

    我们主要关注的是以下4类公司，我们的投资思路也遵循以下的顺序：

    有一定规模和竞争力，能规避市场风险，并有一定增长速度的全国性开发类公司，如：万科A、保利地产、金地集团、金融街等；

    业绩和资产质量优良，有良好成长性的区域性地产公司，如：深振业A、中华企业、华发股份、栖霞建设、苏宁环球、苏州高新、天鸿宝业、亿城股份、阳光股份等；

    具有整体上市、资产注入概念，能通过外延式方式促进公司发展，提升业绩和估值吸引力的公司，如：招商地产、华侨城A、泛海建设、上实发展、世茂股份、张江高科、冠城大通、香江控股等；

    有稳定投资回报的商业地产类公司，如：陆家嘴、中国国贸等。

    2、重点公司业绩预测与评级情况

    万科A(000002)

    投资要点

     2007年1~3月份公司销售面积62.6万平方米，销售金额46.1亿元，同比分别增长61.3%和101.3%。公司结算面积53.0万平方米，实现结算收入40.6亿元。公司实现营业收入41.14亿元，净利润6.12亿元，同比增长78.56%、49.27%。季度末，公司尚有126.5万平方米已销售资源尚未竣工结算，签约金额合计约100.8亿元。1季度每股收益为0.14元，与我们的预期基本一致。

    1季度公司主营业务税金及附加比上年同期增长275.1%，原因在于公司对土地增值税进行计提。期间费用总额比上年同期增加145.2%，营业费用增加的原因主要在于地产业务收入增加，管理费用增加原因公司规模扩大导致管理成本的增加及公司限制性股票激励计划计提06年奖励基金2.15亿元和07年奖励基金2.41亿元在1季度的摊销。

    按照公司既定的3年发展策略，2007年公司将进一步增加1000万平方米左右的项目资源。为此，公司将加大资源整合力度，以更高的效率来获取更优质的项目资源。1季度公司新获项目19个(包含上海恒大项目)，占地面积合计170.6万平方米，规划建筑面积合计292.9万平方米。

    公司近3年净利润实现超过50%的快速增长，复合增长率达57.04%，近3年EPS的复合增长率达41%，预计公司07、08每股收益分别为0.66、0.90元。在宏观调控势必使行业集中度将大大提高的背景下，公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位，因此我们维持对公司“强烈推荐”的投资评级。

    风险提示

    宏观调控下房地产行业的行业风险。

    苏州高新(600736)

    独到见解

    公司“地产+基础设施经营+旅游”的业务模式可很好规避房地产行业风险和公司经营风险。

    良好行业前景，足够储备及基础设施经营等将保证公司业务的稳定增长，而旅游业务将在未来3～5年业绩将稳定增长。

    投资要点

    苏州市的房地产市场总体走势稳健。苏州楼市供求比较均衡，具有良好的发展潜力和前景，而且相对周边长三角地区的杭州、南京等地楼市也具有吸引力。

    以房地产开发和基础设施经营为支柱的发展战略，使公司已由单纯的园区基础设施开发成功转型房地产开发。地产已成为公司核心产业，另外，公司充分发展以污水处理为主的基础设施经营产业，预计污水处理业务在未来3～5年将保持30%的年均增速。

    公司目前土地储备较为丰富，可供未来至少3年的开发所用。苏州高新目前的土地储备为150万平米；目前在建楼盘和商业为170.2万平米，我们测算，这至少可保证公司未来3年的开发。

    预计公司07、08年业绩将持续快速增长时期，净利年增速逾60%。预计公司2007、2008年EPS分别可达0.42元、0.68元。其中：住宅业务利润比重加大将使公司07利润增速大大超越收入增长；而公司现有项目和土地储备大部分将在2008年及以后结算，预计将使公司在08年迎来收入、利润双双快增的局面。

    估值比较显示，公司绝对价值和相对价值均为低估。公司2007、2008年动态市盈率低于行业平均水平；在市场对地产股重估，股价不断超越重估值的情况下，绝对估值显示公司价值为14.92元，存在绝对低估；同时公司目前市值为59亿元，而项目存货的账面价值就已达53亿元！

    维持“强烈推荐”。保守根据行业07年PE、06年PB水平及公司重估净资产值，我们认为公司合理价值在14.92～21.28元间，中短期目标价为18.10元。

    风险提示

    未来苏州的房地产市场问题、从履行园区建设职能向房地产开发公司的转变等，存在一定不确定性，但我们认为二者风险均是可控的。

    招商地产(000024)

    独到见解

    公司07年业绩来源项目和出租物业均位于蛇口，西部通道的建成将极大提升物业的价值，预计公司业绩在下半年会有极大提升。www.

    考虑到地产业务需要加速发展，大股东逐步实现对上市公司的承诺并且与上市公司在地产开发中业务角色的定位，西部通道的建成在提升公司业绩的同时，也为集团资产注入提供了可能性。

    投资要点

    公司业务模式齐全，有完善的产业链和抗风险能力。目前，公司规划建筑面积的土地储备542万平米，并初步完成了地产业务的全国布局。公司持有的出租物业呈上升趋势，能获得稳定的租金回报，07年将增加出租物业为新世界广场写字楼项目。

    招商局集团已经将招商地产明确定位为地产开发的统一载体，目前房地产开发业务在招商局所占比重为23%，利润贡献为11%，因此地产业务有待进一步发展，并能获得大股东的支持和承诺。

    公司在招商局集团房地产开发与经营的业务定位于具体项目的开发运作，其他两个地产载体负责成片开发区的建设及开发区内土地的一级开发与经营。其中蛇口工业区公司现拥有约200万平米资源及一部分酒店业务。

    西部通道7月1日已建成通车，未来将极大提升公司未来业绩和价值。从公司发展及大股东业务定位等出发，我们判断，西部通道的建成将为集团资产注入提供良好契机，预计最有可能置入的为蛇口地区的优质资产。

    预测公司完成转股和定向增发后07、08年EPS分别为0.90和1.41元，公司2007年NAV价值约为27.54元。不考虑集团资产注入，短期内看A股估值基本合理。

    我们所看好的是招商地产独特的业务模式、大股东的支持、西部通道建成对公司业绩的提升及西部通道的建成对集团资产注入提供的可能性，且B股对A股有价差，对每股重估净资产的溢价更低，继续维持“A股推荐、B股强烈推荐”评级。

    风险提示

    上半年业绩增幅放缓所带来的影响。

    股权激励及资产注入有不确定性，股价受大股东的影响较大。

    陆家嘴(600663)

    独到见解

    陆家嘴金融贸易区的东扩提高了整个市场容量，公司所拥有的成熟开发区运作模式较其他开发商而言更有竞争优势。

    公司现主要收入来源仍为土地一级开发中的批租收入。2004年起，公司主营业务结构开始调整，即主营业务由区域开发中的土地批租为主逐步转向土地批租和房地产项目的销售租赁经营并重。目前，租赁业务和房地产销售收入已有一定增加。

    公司已经着重加大了房地产中租赁和房地产销售的业务比重。目前，所拥有的存量出租物业面积为18.3万平米，预计07、08年可租面积将分别达到26.2万、46.5万平米，公司还拥有建筑面积近50万平米的后续项目。房地产销售项目的储备，合计约56万平米，目前均处于项目的前期阶段。

    大股东对公司的业务转型给予积极支持。公司已发布公告，合营子公司拟向大股东收购其持有的新上海国际博览中心有限公司50%的股权。而新国际博览中心这一优质资产的注入，预示着陆家嘴正式介入上海地区盈利能力最强的会展业务领域。

    我们预计，公司07、08年每股收益分别为0.34元、0.41元，维持“推荐”评级。

    我们判断，公司需要在较长时间内保持租赁业务和房地产销售业务的增长才能保证业务转型的成功，但我们看好大股东对上市公司业务转型的大力支持，以及陆家嘴金融贸易区在发展的同时给公司提供的长期投资价值。

    风险因素

    公司业务及多个项目涉及动拆迁事项，业绩具有波动性。

    公司在业务转型期加大了租赁和房地产销售的比重，但业务转型将是一个长期过程。

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来源：平安证券

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