房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股行业分析

房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股行业分析_中国经济网——国家经济门户

房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股

2007年08月13日 09:39

刘细辉

    投资要点

    房地产景气因素仍然存在，未来很长一段时间仍可看好

    我们认为，经济高速增长促进了房地产行业的发展，城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求，人民币持续升值提升板块投资吸引力，房地产供给类先行指标决定未来一段时间仍是失衡的供求关系，行业在未来很长一段时间仍可以看好。

    上半年主要城市房地产市场表现不一

    上半年主要城市市场表现不一，深圳市购房需求因房价上涨而推迟，未来供给存在短缺；旺盛的需求将可能使广州市“相对便宜”的房价继续上行；北京市场存在观望情绪，但参与者分歧较一季度有所减小；上海房地产市场相对比较平稳，购房需求正逐步强烈。

    增加供给和建立住房保障制度是政策重点，利率、税收手段调控作用不同

     2007年宏观调控将定位于政策落实年，增加供给、建立住房保障制度是政策重点。利率手段对地产调控作用明显，但是一柄“双刃剑”，预计将被谨慎使用；房地产仍是卖方市场，税收手段出台也须“有的放矢”，以防止税负被转嫁，偏离政策出台初衷和预期效果。

    未来行业集中度提高，开发实力和品牌、资源获取和整合能力成为竞争优势

    宏观调控是行业常态，伴随而来的将是行业集中度的提高。开发实力和品牌、资源获取和整合能力成为竞争优势之所在，市场环境的变化将深刻影响着开发商的经营运作模式。

    看好房地产市场的长远发展，主要关注4类公司

    我们认为市场总体向上的趋势没有改变，看好行业的长远发展。同时我们按照如下的投资顺序关注4类公司：第一，有一定规模和竞争力，并有一定增长速度的全国性开发类公司；第二，业绩和资产质量优良，有良好成长性的区域性地产公司；第三，具有整体上市、资产注入概念，能通过外延方式提升业绩和估值吸引力的公司；第四，有稳定投资回报的商业地产类公司。

    一、支撑房地产景气的因素仍在

     1、经济高速增长促进了房地产行业的发展

    从2002年以来，我国经济保持着快速发展势头，GDP增长维持在10%左右，在GDP高增长的同时居民收入也大幅增长，GDP和城镇居民可支配收入的增长是商品房市场化之后需求的重要基础和前提。根据国家统计局统计数字表明，2006年及2007年上半年全年国内生产总值(GDP)同比分别增长10.7%和11.5%。2006年城镇居民人均可支配收入11759元，扣除价格上涨因素实际增长10.4%，2007年上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素后实际增长14.2%，增幅高于上年同期4个百分点。

     2、城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求

    纵观世界各地，一国的经济由落后到发达的过程无一不是城市化的过程，其显著标志就是城市人口在总人口比例的提高，根据世界银行《世界发展报告》对世界各国经济水平和城市化水平所做的比较，1995年中等收入和高收入国家城市化人口占总人口的比例分别在60%和75%，1980～1995年城市化人口年平均增长率分别为2.8%和0.7%。

    中国经济在未来相当长的时间内会持续发展，则同时比较肯定的就是中国的城市化，大量的非城镇居民会进入城市成为城镇居民。根据《2001～2002中国城市发展报告》，中国的城市化率将从该报告发布时的37%升至本世纪中叶的75%，每年1000多万人口进入城市，大量增加的城市化人口将是房地产需求的重要组成部分。目前一般认为我国城市化发展目标是：2010年城市化水平达到45%，2020年城市化水平达到50%，2050年城市化水平达到60%～70%。1998～2006年，我国城镇化人口占总人口的比重由33.35%增加到43.9%，年增长速度1.32%，高于总人口的增长速度为0.6%，但城市化的进程受我国城乡二元社会的制约并不算高，城镇人均居住面积则由1998年的18.7平米上升到2005年的26.1平米。

    考虑到我国城市化进程，房地产作为先行产业，城市化进程将为市场带来巨大的需求。

    以2005年我国人口总数、1998～2006年城镇人口年均增长速度1.32%估算，我国每年约增加1,724万城镇人口；即使按2005年人均居住面积26.1平米计算，平均每年将对房地产市场产生约4.5亿平米的新增需求。在此增长速度下，到2020年，城市人口约增加2.6亿，由2005年的5.6亿达到7.9亿，城市人口比重达到60.3%。

    国务院要求到2020年我国耕地保有量底限为18亿亩，2005年末我国存量耕地为1.22亿公顷(18.3亿亩)，年均增加200万亩。2006年全国土地购置面积3.68亿平米，2006年净减少耕地30.6万公顷(459万亩、30.6亿平米)，土地购置面积占总耕地净减少比例为12%。假设住宅开发用地占房地产开发用地比例70%、出让土地容积率按2.5估算，则今后每年可新增2.8亿平米的住宅供应量(200*12%*70%*2.5*667)，与年均4.5亿平米需求还有38%的缺口。因此我们认为，在保证耕地保有量的情况下，通过增加开发用土地比例从而保证供给的增加，是解决供求不平衡的根本方法。同时，我们认为，二、三线城市是农村人口城市化的主要目标，城市化进程的加快和相对较低的房价，二、三线城市也将房地产发展的另一个热点。

    此外，我国现正处于人口红利时期，适龄劳动人口的房地产需求旺盛。人口生育率迅速下降，造成人口老龄化的加速及少儿抚养比的迅速下降，劳动年龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“人口红利”黄金时期。中国目前的人口年龄结构就处在人口红利的阶段，每年供给的劳动力总量约为1000万，劳动人口比例较高，保证了经济增长中的劳动力需求。由于人口老龄化高峰尚未到来，社会保障支出负担轻，财富积累速度比较快。

    根据最新的预测，我国的人口红利时期将持续到2010年左右，这段时间内适龄劳动人口有大量的房地产消费需求，社会财富处于快速积累期，使这种需求成为可能。

    3、人民币持续升值提升板块投资吸引力

     2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，自那时起人民币便开始逐渐升值。2007年在经过连续突破若干重大关口之后，人民币兑美元中间价最高达到7.6以下，7月份以来人民币已累计升值0.69%，从2005年7月21日算起，人民币汇率已累计升值7.2%。

    处于经济较高增长阶段的人民币升值，预期物业收益会处于一个良好水平，预期物业收益、规避本国货币贬值(同时享受人民币升值)两者结合在一起加快境外资本的流入。

    处于经济下降阶段的人民币升值，预期物业收益会处于一个较差水平，即使单纯出于规避本国货币贬值的目的，境外资本也需考虑物业收益、人民币升值幅度的综合影响，往往是前者的影响会大于后者，此时主导的趋势将会是境外资本从房地产行业的流出。

    房地产是之所以能成为外资投资的最佳品种，首先是因为房产除了居住属性外还有投资属性，这是房地产不同与一般消费品的特征。作为耐用消费品它可以长期使用也可以出租，土地的稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能，长期持有可以升值。尤其是在我国的一线城市中，整体租金的提升使房价总体水平也比较高，房价容易上涨，投资价值显著；一般城市则居住属性较强，投资属性较弱。其次，我国房地产行业的投资收益率很高，投资渠道却有限，除了房地产相关股票外便是房地产实物，因此房地产受境外资本的影响更大。

    3.2房地产项目开发资金普遍偏紧，对外资需求十分巨大

    房地产开发资金来源主要有以下4种方式：预售款及定金、自有资金、国内贷款、利用外资。从2005、2006年来源看，预售款和自有资金还是房地产开发投资的主要资金来源。从增幅来看，国内贷款增长37.3%、利用外资增长56.5%、自筹资金增加22%、预售款及定金增长25.9%。目前的现状是，我国房地产开发资金的来源渠道十分有限，开发企业的资金链普遍偏紧。

    现行项目开发贷款中自有资金规定不能少于35%，同时由于银行对信贷规模过度依赖房地产风险的控制，且大多数企业的资产负债率基本都达到了上限，国内贷款增加有很强制约性。自筹资金、预售款及定金有更强的刚性，而外资在2005、2006年资金来源中的比例不到2%，所占比重非常小，因此房地产对外资的需求是十分巨大的。

     3.3人民币升值对不同类型物业的影响结果及方式不尽相同

    不同物业类型受人民币升值的影响不尽相同。对拥有大量土地储备、主要进行项目开发的上市公司而言，如万科、保利地产、金地集团等，现有储备升值会带来项目毛利的提高，公司可以从中受益，另一方面新增储备成本上升，从而无法保持长期的高毛利，因此开发周期的缩短和资产周转率的提升是盈利的重要基础，公司所拥有的开发能力、品牌实力十分重要。对物业持有型公司而言，如金融街、陆家嘴、中国国贸等，能不断从升值中受益。资源的稀缺性、收益的低风险使其十分受到境外资本的青睐，人民币升值从而也使这些资源的价值不断得到重估。

    4、房地产供给类先行指标决定未来一段时间仍是失衡的供求关系

    为了预测经济(特别是国民收入)的变化情况，从20世纪30年代到90年代以前，多数国家和地区都采用了经济景气监测法，即通过对经济运行数据的分析以及编制相应的景气指数来判别经济运行所处经济周期的阶段，并对下步周期进行预测。为了进行经济运行数据分析的需要，因此采用了许多的指标，根据这些指标与经济状况在时间上的关系，这些指标大体可以分为先行指标、同步指标和滞后指标。先行指标对即将到来时期内的经济情况提供先兆，同步指标代表经济周期的运行状况和结果、不预示将来的变迁，滞后指标是经济运行之后的结果、有助于验证先行指标代表的经济趋势是否正确。

    4.1监测房地产行业景气的指标体系和房地产市场运行机制

    房地产市场的指标比较繁多，从监测行业景气的角度划分、反映行业趋势的先行指标包括：固定资产投资、资金来源、投资实际完成额、土地购置面积、土地开发面积、商品房开工面积等；反映行业运行实时状况的同步指标包括：GDP、商品房预售面积、实际销售面积、销售额、销售均价等；反映运行结果和检验行业趋势的滞后指标包括：商品房竣工面积、租金、空置率等。

    我们对房地产市场及需求、供给市场运行机制的划分与监测房地产行业景气和走势的指标是逻辑一致的，从原理上讲，当期需求决定当期价格，当期价格决定下期供给。从各个独立部分而言，需求市场反映了房地产行业运行的实时、同步状况，供给市场为房地产行业发展提供判断先兆，需求市场和供给市场的交集是房地产行业运行的结果；因此按照我们之前的逻辑，反映需求市场的主要为同步指标，反映需求市场的主要为先行指标，需求市场和供给市场的交集是滞后指标。

    而且我们认为，虽然房地产行业涉及面众多，但我们认为房地产运行机制的外部变量是经济发展水平、人均收入、利率等宏观因素，因此要实现整个市场的均衡，重点仍然是调整外部变量的水平，内部变量的改变只是改变局部市场的均衡。之前我们对房地产需求有过很多分析，下面我们对供给情况及其他指标进行分析。

    4.2供给类指标情况

    房地产投资的增长超过GDP和全社会固定资产投资的增长，2007年上半年达到了28.5%，由于房地产开发投资在前面已经分析，这里略去。

    土地购置面积与完成开发土地面积

    土地购置面积影响今后市场上未来一段长时间内(按一般开发周期计算，大概2～3年)的阶段性供给，在2006年1季度和2007年1季度分别达到负增长的一个低点，在2007年2季度同比有较大幅度的增长。完成土地开发面积2007年1季度仅增长0.4%，2季度有较大改变，两项指标在07年2季度的增加，说明了政府加大了土地出让的力度，一定程度缓解了07年1季度供给不足的局面。

    商品房竣工面积和销售面积

    商品房竣工面积和销售面积之间的矛盾十分严重，2007年上半年竣工面积同比只增长11.1%，而销售面积则同比增长了21.5%，2季度竣工销售比(竣工面积/销售面积)只有0.53，低于1季度的0.58和06年的0.87。分析其原因，下半年一般是房地产项目的竣工结算高峰期，而且由于“五一”使销售增长较快，由于土地购置面积、施工面积、竣工面积的增加，下半年新推楼盘会形成新增供给量，供不应求局面会相对有所缓解。

     1、深圳：需求因房价上涨而推迟，未来供给存在短缺

     2007年上半年深圳市房地产投资、土地购置面积、开发面积同比均下降，商品房新开工面积和竣工面积也同比下降，同时上半年销售面积同比下降的幅度更大，我们认为销售面积下降主要是由于过高的房价导致购房者的需求被推迟。

     2、广州：旺盛的需求将可能使“相对便宜”的房价继续上行

     2007年上半年广州市房地产投资同比增加28.1%，与全国水平基本持平，土地购置面积、开发面积同比有所下降的主要是由于06年基数大的原因，由此导致竣工面积同比有所下降，但施工面积同比有所增加，因此供给相对深圳而言有一定保证，不过过低的竣工销售比说明供不应求现象严重。

     3、北京：市场存在观望情绪，但分歧有所减小

     2007年上半年北京市房地产投资同比增加10.9%，低于全国总体水平，土地购置面积有所增加，土地开发面积同比有所下降主要是由于06年基数大的原因。由于06年土地开发较大使得竣工面积同比增长较多，销售面积同比下降表明市场存在观望情绪，两者结合导致供求关系暂时得到缓解。

     4、上海：市场相对比较平稳，购房需求正逐步强烈

     2007年上半年上海市房地产投资同比增加6.2%，比1季度有较大减少，土地购置面积、土地开发面积同比有较大下降，竣工面积同比有增长，但低于销售增长的幅度。这些指标表明市场有所回暖，但市场未来的供给还是有限。

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来源：平安证券

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