房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股行业分析

房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股行业分析_中国经济网——国家经济门户

房地产:乐观前景仍可预期重点推荐4只股

2007年08月13日 09:39

刘细辉

    三、对宏观调控的判断

     2007年上半年房地产行业发展的同时，房价的急剧上涨使得风险在提高，宏观调控将促进行业的规范化和行业长远健康发展，从这个角度讲，宏观调控不可怕，没有宏观调控才是可怕，而且，宏观调控将优秀企业将获得更大的成长空间。

     2007年3月5日在十届全国人大五次会议上，温家宝总理所作政府工作报告在肯定房地产行业重大作用的同时，指出了今后市场发展的4个方面，分别是：发展节能省地环保型建筑，改变消费模式；重点发展面向广大群众的普通商品住房、建立健全廉租房制度和经济适用房制度；运用政府调控和市场机制两个手段维持房地产投资合理规模、保持稳定房价；整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。

    我们认为，以上政策说明2007年将定位于政策落实年，在保持2006年多项调控政策的连续性和稳定性的同时，强调地方执行力的增强。未来楼市调整方向将进一步侧重改善民生、维护公平的目标，普通商品房、经济适用房和廉租房制度将收到更多关注。

     1、未来政策的重点是增加供给和建立住房保障制度

    供给方面：增加住宅用地及政策性住房供给，建立住房保障制度

    政府主要通过增加供给(尤其是政策性住房的供给)、建立住房保障制度来改善中低收入住房问题。以深圳市为例，2007年6月21日深圳市出台了《2007年度深圳市土地利用计划》，2007年深圳市土地供应总量为2130.5万平米，其中住宅用地供应量为390.3万平米。在住宅用地中，新增住宅用地供应为204.6万平米，比上年提高42%；政策性住房用地65.1万平米，比去年增加了63%。另外，2007年底前深圳将有6000套政策性住房入市，其中1000套为只租不售的公共租赁住房，5000套为经济适用房，而年内开工在建的经济适用房和公共租赁房将达2.5万套。

    需求方面：主要抑制投资性购房需求

     2007年需求方面的调控将主要是针对投资性的购房需求，因为真实的购房需求是难以抑制的。投资性购房需求使本已失衡的供求关系更加紧张，助长了房价的上涨。预计政府调控思路将转变为严控投资性需求，行政和税收手段可能都将被采用。

    2、利率调控手段是柄“双刃剑”，政府需谨慎使用

    实际负利率水平造成资产价格膨胀，提升地产板块的估值水平

    我国目前经济处于高增长、低利率的阶段，目前的名义利率在扣除通货膨胀和利息税等因素后，实际利率处于负利率水平，目前的温和加息还不足以引起实际利率从量变到质变的影响。资产价值是其预期未来收益折现后的现值之和，负利率水平提高了资产的价值，使资产价格得以膨胀，作为资产最好载体的土地和房产的价格自然急剧升高。受负利率水平和资本市场蓬勃发展的双重推动，地产板块的估值水涨船高。

    加息是根本办法，但属于一柄“双刃剑”，政府需谨慎使用

    利率对房地产公司的影响主要体现在两个方面：对开发商投资成本的影响和房地产消费的影响。开发商主要资金来自于银行，利率代表着开发商资金使用的成本，利率高低决定开发的成本和利润，高资产负债率公司尤其如此；此外如果房地产投资的收益率较利率而言没有足够吸引力，开发商将会退出市场。对房地产消费而言，利率高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。

    利率包括市场利率和中央银行再贴现率，后者是前者的核心。利率水平的高低直接影响着银行信贷的规模和货币市场的资金量，高贴现率和高利率会降低货币供应量，引起房地产投资萎缩和房地产市场的波动，低贴现率和低利率增大货币供应量，推动房地产投资膨胀，长期的低利率将形成包括房地产市场在内的资产价格膨胀。

    关于利率对房地产市场调控的作用，我们回顾1992、1993年房地产热的过程可以看得更清楚。在1992年和1993年，GDP增长达到了12%～13%，房地产投资达到一个高峰，投资热和房地产热对资金需求量很大。从1993年7月开始，中央开始紧缩银根、调高银行利率，1995年贷款利率高达12.06%，房地产市场开始走下坡路，GDP的增长也回落到10%以内。从1996～2002年，央行连续8次降息，刺激经济增长，房地产因此也开始走向复苏，因此货币政策尤其是利率能有效遏制房地产市场的发展态势。

     2007年以来，央行已经加息3次，目前的一年期人民币贷款基准利率已由2006年8月的6.12%增加到6.84%，每次升幅0.27个百分点，属于一种温和的加息方式。虽然房地产公司的资产负债率处于一个较高水平，但有息负债比例并不是很高，因此加息导致企业增加的财务成本有限。对房地产消费而言，加息的确增加了购买的成本，但是购买者的信心没有受到影响，由加息导致的还款压力和支付能力也有限，因此房地产总体的结构和供求关系并没有收到影响。

    在我们绘制的“基于监测行业景气划分的房地产市场运行机制”图中，我们认为房地产的外生变量是利率、经济发展水平、人均收入等，通过调节外生变量的水平可以形成房地产市场整体的均衡，内生变量的调节形成的是市场微观均衡。考虑到利率是整个宏观经济重要的调节手段，因此我们认为，虽然加息是调节房地产市场最有效的手段，但同时是柄“双刃剑”，需谨慎使用。

    3、税收手段的出台需“有的放矢”

    税收手段最容易采用，但效果取决于是否“有的放矢”

    房地产行业税收分为3个环节：开发环节、交易环节和持有环节，在不同环节征税，对市场参与各方的影响不相同。一般而言，增加开发环节的税收，会增加开发成本，推动房价上升，反之房价则一般下降。在交易环节，增加买方的税收(如提高契税税率)，会通过抑制需求使房价下降；增加卖方的税收(如收取土地增值税)，会使房地产价格上升。目前，我国主要在开发环节和交易环节征税，交易环节税负相对最重。而且，房地产市场现状是属于卖方市场，开发商或者出售方很容易将税率上涨的成本通过房价的上涨转嫁给购房者。因此，采用税收手段的成本最小，而且形式灵活多样，但是在卖方市场的背景下，需要关注政策的针对性，防止因税负转嫁而使调控结果发生偏离。

    物业税的开征需要大量的铺垫工作，预计短期内出台的可能性不大

    物业税是拥有房屋产权的自然人和法人在占有房产期间所应缴纳的财产税，根据房产市场评估价格按照一定税率进行征收。我们认为物业税在短期内出台的可能性不大，最主要的难点在于两个因素：征税对象(即：什么样的房子)和征税税率。要解决征税对象的问题，意味着需要掌控现有房源、确定各类房产的权属、定期进行价格的评估，而后者则决定实际的税负，同时还要却区分居民原有住房与新购商品房的区别、基本生活住房与投资性用房的区别，物业税的开征需要大量的铺垫工作。

    四、对行业走势的认识

     1、行业集中度提高

    我国房地产市场十分巨大，企业存在激烈的竞争，总体还是处于分散的区域竞争态势。

    2004年，TOP10研究组采用商品房销售额和销售面积反映企业的市场占有率，研究显示虽然房地产百强在当地具有规模化优势，具有比较明显的市场领先份额，但百强企业在全国市场占有率普遍偏低，行业离散度较大，行业集中度低。从销售额和销售面积所占份额看，北京市相对较高，分别是41%和30.8%，深圳则相对最低。

    根据TOP10研究组最新对我国房地产百强企业所作研究，2006年百强企业平均完成房地产投资额为24.3亿元，平均增长率达43.4%，增幅比上年同期提高4.6个百分点，宏观调控为百强企业提供了对外扩张的良好机遇，百强企业纷纷加大了投资力度。2006年房地产百强企业整体经营状况良好，房屋销售额和房地产业务收入均创历史最高水平，均值分别达到22.6亿元和27.1亿元，同比增幅分别为34.8%及28.5%，远高于行业平均水平。

    从市场角度来讲，大型房地产企业所具有规模优势和抗风险能力具备获取更多资源的能力，每一次的宏观调控都为大企业收购、兼并难以为继的小企业提供了契机。宏观调控已经成为了行业的常态，收购兼并等资源整合行为也将成为行业发展的常态，伴随而来的将是行业集中度的提高。

    2、房地产企业竞争优势在于开发实力和品牌、资源获取和整合能力

    房地产开发企业的核心竞争力就是指房地产开发企业在开发、经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特能力。开发实力体现在规划设计、产品的独特性、项目开发流程和模式的管理和组织、销售策略、成本控制等方面上，获取资源和整合资源体现在土地、资金和人力这3个要素上。

    品牌有如下几个作用：最直接的作用在于降低成本、利于销售上，独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出，具有高知名度和偏好度的品牌，能够降低项目推广成本，有利于项目销售。第二，有利于异地扩张。通过品牌战略，可以在地域性很强的房地产开发行业中，发挥规模效应，使跨地域开发成为优势。第三，有利于企业的竞争和发展壮大。未来房地产业将进入一个飞速发展的新阶段，规模、产品力的竞争将日趋激烈；由于房地产开发产品趋于同质，而消费者需求日趋个性化、选择多样化，因此品牌影响力日渐突显。第四，保证企业的长期发展。好的品牌可以反过来引导企业发展，好的房地产品牌项目可以引导潜在的需求，标准的品牌管理可以规范企业开发产品的品质。

    3、地产公司经营模式的改变

    市场环境的变化和宏观调控的影响，深刻影响着最主要的市场参与者开发商的经营运作模式。大体而言，有主要以下方面将会在开发商经营模式中有所改变：

    加快开发步伐，缩短开发周期

    虽然房价上涨直接提升了开发商的利润空间，但是随着拿地成本的上升和调控措施的影响，从长远趋势看毛利率呈下降趋势。而且迫于现金流的压力和规避今后的项目风险，加快开发节奏缩短开发周期，加快资产周转率将是一种普遍做法，尤其是专业进行项目开发的地产公司更是如此。

    外包环节增加，与专业机构的合作加强

    随着行业集中度逐渐提高，企业规模也日渐扩大，房地产开发从最早的拿地、概念设计、规划设计、报批报建、详细设计、工程招标、成本控制、工程施工、项目销售、资金管理、项目竣工、物业管理等等，中间涉及到诸多的环节。从资源的有效利用和效率最大化的角度出发，有一定规模和实力的开发商会将其中部分环节进行外包，通过与其他专业机构的分工合作进行中间开发环节的整合工作。

    精装修房的普及，采用标准化生产技术、节能环保技术等提升住房的品质

     2002年建设部曾颁发过商品住宅精装修的实施细则及相关技术标准，精装修是住宅产业化的一个重要要求，而且精装修可以提升住房的价值，但由于精装房市场缺乏统一、明确的行业标准，造成有一定的推广难度。随着土地增值税的出台，土地增值税的清算和相关细则差不多成为了影响房地产开发商最大的调控措施，因此从政策面和合理避税角度，精装修房未来将会成为一个趋势。另外，随着国家对住宅产业化和节能环保的产业引导，标准化生产技术、节能环保技术将被广发采用，以提高住房的品质。

    深入的客户研究和住宅市场的细分

    未来现代人的居住需求和生活模式呈现多样化，房子的异质性得到加强，房地产开发商需要从为产品寻找客户到站在客户角度思考产品定位的转变，因此需要进行包括客户购买力、生命周期、生活习惯等方面的客户研究。随之而来的，是根据客户的不同需求进行项目开发和建设，住宅市场将进一步细分。

中国经济网声明：本频道资讯来源于合作媒体及机构，属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

来源：平安证券

数据载入中...

热点新闻

愚人节里大胆"抄底"

·"利好"刺激下投资者解套离场还是入市抄底?

·叶檀:投行屡猜屡中是谁一手造就了QFII神话?

·105只基金净值低于1元! 如何看待低净值基金

·卡奴+证奴+房奴+车奴="白奴" 沪白领难堪现状

·大户金矿散户坟场中国散户股民十大悲哀

水皮:中国神华才是祸首

频道精选

财经：业内人士认为:股市下半年纠错性上扬可期
产业：深圳万人团购房活动过火报名网站数次瘫痪	国际：西方媒体妄指中国发动"货币战争" 我回应
评论：天士力丹参滴丸存在毒副作用?
科教："神七"发射时间:首选25日晚9时10分左右	娱乐：巩俐入新加坡国籍娱乐公司欲5000万签刘翔
视频：共赢奥运--便宜坊让北京老字号更快更高更强	互动：专题:记录512汶川大地震抗震救灾中的英雄们

财富世界

数据载入中...

中国经济网信息免责声明：
本网站所载之全部信息（包括但不限于：新闻、公告、评论、预测、图表、论文等），仅供网友
参考。

中国经济网版权及免责声明：
1、凡本网注明“来源：中国经济网” 的所有作品，版权均属于中国经济网，未经本网授权，任何单
位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围
内使用，并注明“来源：中国经济网”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。
2、凡本网注明 “来源：XXX（非中国经济网）” 的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更
多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
3、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内进行。

※ 有关作品版权事宜请联系：010-83512266-8089、8085

数据载入中...

搜索：

商务进行时

理财进行时

·	十大被骗财骗色的明星
·	"财神爷"弃公奔私"内幕"

·	理财周刊第67期
·	周刊:打火机男人的玩物

消费无极限

·	6款价格已露底车型
·	最受女人喜爱花样家具

·	CK--魅力男人内衣世界
·	超BT另类相机(组图)

法眼观天下

·	保镖成春节消费新宠
·	<断背山>主角莱杰身亡

·	视频:张元涉嫌吸毒被拘
·	张国荣实为他杀?

·	白领女性生存状态调查
·	中国人正在上的四个大当

财经风景线

·	百分百的财智女星(图)
·	每周理财资讯第031期

·	每周理财资讯第030期
·	明星们的飞来横财(组图)

24小时排行

·	基金对下半年行情持谨慎态度大盘蓝筹股仍是重点
·	大盘高位震荡释放做空风险适当调整有利后市运行
·	"港股直通车"交易费用低于A股等同在港交易
·	9月行情将出现三大新变化
·	上投摩根王鸿嫔:建议投资者5000点后从零开始

近期专题

·	涨声响起拼客生活更精彩
·	信用卡分期还款一次刷个够!
·	今天你当上"X奴"了吗?