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房地产:价格似已止跌但尚未走出观望

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2008年04月02日 11:17

鱼晋华

    5月份或是重要的观察窗口

    基于武汉市场大多数开发商仍以维持现有售价为主要策略，我们预期即使4月份，武汉市场也很难突破僵局，市场交易量仍难有明显回暖。

    不过通常而言5月份是全年的第一个销售的黄金季节，我们预测在5月份会有部分开发商采取给予折扣让利等策略来刺激销售，从而将有助于市场打破僵局，走出观望氛围。

    泛海武汉CBD项目价值巨大

    我们还实地考察了泛海建设武汉CBD项目。武汉CBD位于汉口王家墩，为原军用机场用地。占地7.41平方公里，总体建筑规模1300万平米。按照政府规划，整个武汉CBD将分三期建设，计划开发周期为10到15年。

    泛海建设取得的是CBD核心区域的4000亩用地。并已于2007年基本完成土地的基础设施。根据已签订的土地出让合同，武汉CBD的开发周期将为10年，土地的使用证将分期办到武汉CBD公司名下。因此并不存在闲置土地被政府无偿收回的风险。

    武汉CBD与汉口繁华地段一步之隔。随着CBD周边用地的建设日益成熟，CBD项目所在地的商业开发价值已非常突出。2007年9月，华润置地曾以楼面地价6208元，总计26.92元的价格拍得CBD东北部入口处规划总建筑面积为43万平米的六个地块。

    即使我们考虑2008年受到信贷紧缩的影响，地价回落的因素，以华润置业所购楼面地价的6折计算，公司所拥有的609万平米的建筑面积的楼面地价也将达到227亿元。而公司对武汉CBD项目的静态利润预测达到了70亿元。如以10年的开发周期平均计算，在不考虑未来地价上升的因素下，每年仍可获得7亿元的利润。

    公司计划在2008年完成该4000亩用地中最后的拆迁，拆迁量约44万平米。

    此外计划开工68万平米。而在2009年，公司计划的开工量将达到200万平米。

    按照武汉CBD的开发计划和进度，CBD项目对公司形成利润贡献将是在2010年以后。

    万科在武汉项目并非都会采用降价策略

    春节后武汉万科推出旗下三大青年置业项目魅力之城、西半岛、朗苑等，约300套90平方米以下的房源，启动“青年置业计划”。在该计划中，武汉万科联合四家银行，针对首次置业人群，提供最低首付2成、最长30年按揭，基准利率下浮15％的优惠贷款。此外万科还象参加青年置业计划的购房者，提供2万元的置业基金(税后1.6万元)，用于购买家电、家具等。同时在未来的居住社区里，武汉万科还会与物业公司一道，提供适应青年人居住的物业模式，包括提供商务、医疗、订餐、送票、育婴护理等等服务。

    通过启动“青年置业计划”，万科武汉公司的销售速度得到取得提升。

来源：中金在线

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