供给充足需求增长趋缓 房企转型瞄准新兴概念

　　□本报记者 刘兴龙

　　5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”。报告指出，过去一年，房地产市场行政干预性政策趋于减少，宏观调控政策更为市场化。近年来持续快速发展的房地产市场供给逐渐充足、需求增长趋缓。房地产市场正由卖方市场转向买方市场，行业整体盈利收窄和内部逐渐分化。

　　行业洗牌加速

　　2015年以来，房地产行业暖风频吹，第一季度全国房地产开发投资额16651亿元，与2014年同期相比增长8.5%，与2014年四季度5.6%的增速相比，略有回升。尽管市场成交仍显低迷，但一、二线重点城市率先出现成交量回升，市场整体逐步企稳。

　　过去数年，房地产业利润率相对较高，不少上市企业涉足房地产业务。根据中国房地产测评中心的监测，沪深涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。2012年以后，房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速。2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

　　在此期间，不少非房地产企业在涉足房地产后，发展情况不容乐观，部分企业甚至出现主业受损的情况，于是陆续剥离了房地产业务。部分以房地产为主业的企业，近年来持续表现欠佳，逐渐萌生退意。其中，舜元实业转型成为基于智能处理器的系统级集成电路设计与软件服务提供商；正和实业主营业务变更为石油勘探开发和石油化工项目的相关业务；银基发展从2013年进入渐进式战略转型期，从房地产业全面转向烯碳新材料产业。

　　从本次测评的部分核心测评指标看，2014年上市房企总资产均值为447.88亿元，同比上升23.42%；房地产业务收入均值95.75亿元，同比增长3.99%；资产负债率均值同比下降0.06个百分点至65.75%；净负债率均值同比增加9.19个百分点至88.86%；净利润均值为15.02亿元，同比增加9.16%。

　　值得注意的是，2014年房地产行业负债水平仍处高位。高企的负债水平反映出在市场低迷、销售下滑的情况下，企业扩张更加依赖借贷，普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式导致了偿债风险再攀新高。从长期负债比率来看，2014年房地产上市公司资产负债率均值为65.75%，较2013年微降0.06个百分点；而净负债率均值为88.86%，较2013年上升9.18个百分点，处于近五年来的最高点。

　　瞄准新兴概念

　　对于房地产板块来说，除了宽松政策利好，年内最重要的话题还有整个行业的发展方向转型。万科、保利、绿城和世茂等众多龙头企业相继提出了向轻资产方向转型，中天城投、金科股份、泛海控股和中南建设等一批中小型企业纷纷向互联网金融、医疗健康、新能源以及住宅建筑产业化等方向发力。

　　由于两地房地产行业发展历程不同，投资者偏好及估值体系存在差异，A股和港股两个市场对轻资产模式的看法并不完全相同，使得沪深上市房企估值普遍领先于在港上市房企。

　　万科的小股操盘和社区服务、保利的房地产基金业务和养老社区运营平台、金科的产业地产投资和新能源以及中南建设的住宅产业化建设等业务转型策略，都得到投资者追捧，企业股价随之出现大幅上涨。

　　而在港股市场上，绿城、花样年等企业提出了代建、社区服务等概念，投资者却普遍认为房地产行业迎来拐点，轻资产业务难以为企业贡献可观利润。

　　互联网化渐深入

　　2014年房地产行业加快转型，“地产+金融+互联网”逐渐成为上市房企的战略要点，上市房企纷纷在运营模式、营销服务、制度管理等方面上推陈出新，力求实现可持续发展。

　　在运营模式方面，随着房地产市场日渐成熟，重资产模式下行业利润摊薄日益突出，轻资产转型成为众多上市房企的关键词。包括万科、保利、世茂在内的上市房企相继提出向轻资产方向发展的战略，轻资产模式主要聚焦于地产业务本身的小股操盘、代建、房地产基金以及基于互联网的社区服务等。

　　在产品创新方面，经过多年的发展，大多数上市房企的住宅产品已形成标准化模式。在此基础上，上市房企一方面通过产品的微创新来拓展发展空间，另一方面则是在地产业务之外拓展其他相关产业，打造“房地产+X”的跨界产品，以此不断延伸产业链。金地创新推出“HOME+”系列产品，并首创SMART及MAGIC户型，满足不同的使用需求。世茂集团针对80后、90后客群推出Mini Hotel、Mini Mall等微创新产品。以恒大、绿地为代表的房企在房地产业务领域之外，在农业、养老地产等方面扩张，增加盈利途径。

　　在融资方面，上市房企通过REITs、险资合作的模式不断创新，如平安持股碧桂园、万科牵手徽商银行、恒大地产与中国人民保险集团签署战略合作协议等。同时，越来越多的房企开始试水地产基金。保利地产、金地集团、富力等大型开发商均已自建房地产基金公司，并启动了旗下基金的募资活动，运营地产项目。保利地产在2010年与中信证券共同成立了“信保基金”，2014年末基金管理规模达280亿元，同比增长了40%。