走近REITs

　　此前，央行、银监会发布了关于进一步做好住房金融服务工作的通知，继续支持房地产开发企业的合理融资需求，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　REITs试点对投资者而言，扩大了投资范围，提供了一种收益稳定、流动性强、信息透明、比较安全且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。

　　REITs最早发源于美国市场,通过筹集众多投资者的资金，投资于各种收益性房地产、房地产抵押贷款或向收益性房地产提供融资，并将投资收益分配给投资者。其通常以发行受益凭证的方式将投资者分散的资金汇集成一定规模的资产，投资于房地产及相关资产，通过专业化经营管理获得收益，并按出资比例向投资者派息。

　　由于REITs能盘活流动性较差的房地产资产，因此是房地产证券化的重要手段之一。根据资金投向和收入来源不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种，其中权益型REITs居多。

　　虽然REITs收益稳定，但房地产行业毕竟属于风险较高、周期性较强的行业，因此在投资REITs时也需要关注其风险点。

　　由于REITs主要投资于商业地产、住房贷款等，因此当宏观经济下行、房地产行业处于衰退期时，商业地产表现疲软以及大量住房贷款等违约会使得REITs的收入现金流锐减，造成REITs分配给投资者的红利减少，甚至会导致REITs破产。因此，REITs投资者需要额外关注宏观经济及房地产行业的风险。

　　而且，REITs对其投资的物业型商业地产需要进行日常管理、服务，对其投资的其他房地产、住房贷款等产品需要进行投资组合管理，因此公司的运营情况也影响着REITs的风险。

　　公司的运营风险主要包括：公司的商业运营模式、资金的多样性、融资策略、服务平台的建设情况、公司治理情况、声誉以及竞争地位等。对于上市的REITs，其经营及财务信息披露较为充分，有利于投资者准确评估风险，对于非上市REITs，则需要依据其运营的历史情况判断风险，有一定评估难度。

　　此外，REITs持有资产的组合风险也是决定REITs风险的重要因素之一，这既要考虑单笔资产的风险，还要考虑不同资产之间的关联性来评估组合风险。

　　在考虑单笔资产风险时，对于权益型REITs，由于租户存在转组、停租、取消租赁合同、拖欠或违约等各种情况，且商业地产的出租契约有长有短，这些都会影响物业租金收入；对于抵押型REITs，则要侧重考虑其投资的房地产贷款等产品的信用风险，因为这些产品信用品质恶化将直接影响抵押型REITs的现金流收入。

　　在考虑资产之间的关联性时，可以从资产所隶属的行业、地区以及物业类型的分布情况来分析资产之间的相关性，进而衡量REITs持有资产的组合风险。（本文来源：经济日报 作者：中债资信 孙嘉）