REITs来了

　　除了在课堂上听老师讲，记者第一次听身边人说起“REITs”是在美国。一个朋友开玩笑地说，“一个美国人可以拥有"一点点"华尔街的写字楼、罗斯福购物中心的物权运作，并且还可以从它们的长期收益中不断受益。这一切，都是因为美国有REITs。”

　　看到记者还有点懵懂，这位朋友又解释道，例如投资一栋学生公寓楼，可能需要投资1000万美元以上，投资者可以选择在房子建成之前，把产权卖给美国的REITs机构。“美国的REITs已经细分精确，只要找到专门做学生公寓的REITs，便可以轻松省力的赚得收益。”

　　相信许多中国投资者和笔者一样，REITs还只是一个连字母都可能拼错的名词。在中国老百姓眼里，房地产投资必须是买下一套自己的房产，并且绝大多数人不得不成为“房奴”。严格意义来说，房产是银行的，虽然业主是自己。

　　如今，中国版REITs如果真的能“提速”，对于普通投资者而言，无疑又多了一条投资理财途径。据了解，在国外，REITs的投资者包含一般大众投资者、养老基金、对冲基金等，这样定价也就更容易成为一个理性市场。而且，国外的REITs分类也相当细致，如专业养老地产REITs、商业REITs、按揭REITs、独栋房产REITs、REITs的REITs等。在公开市场交易的REITs往往由专业基金管理者发起，他们再聘请专业房产管理公司进行管理。正因如此，REITs对高净值人群吸引力很大，即使收益率和其他金融产品一致，但税后收益率有优势。在法律和税务上也较宽松，REITs产品必须符合一定的投资及收益分配条件，这样对投资收益有一定的税务减免。

　　REITs是介于债券和股票之间的产品，通过租金的收益获得相对稳健的回报率。REITs三分之二的收益来自于派息，只要公司有持续入账，那么它的派息率就可以非常高。所以通过REITs公司股票的收益，2/3是派息，1/3是股价，拥有稳定的派息，使得它能够获得一个很好的价格，进而保证投资回报率在7%-8%。以美国市场为例，随着美国房地产市场复苏与房价走高，相应的REITs回报率也水涨船高，有些REITs的年化回报率已超过8%，不失为分散投资风险、优化资产配置的优良工具。

　　然而，中国版REITs推出的历程是比较曲折的，其推进真正从监管部门到业内机构主动参与还是在2007年、2008年左右。有研究表明，REITs与境内证券市场相关系数低于0.1，与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前境内另类投资通道较少的情况下，主投REITs的基金将较好地分散单一投资境内市场的系统性风险，优化资产配置以达到财富增值目的。

　　对于钟爱房地产投资的中国投资者而言，“REITs来了”可谓一举两得。一方面，投资者多了一条收益稳定、流动性强、信息透明、适合长期投资的投资路径，又可以参与那些有经营收益物业的长期升值；另一方面，可以在一定程度上减少投资者的房地产投资“依赖症”，减少中国房地产市场的“投机属性”，平滑房地产业的周期性，从而促进房地产市场持续健康发展。