REITs盈利能力显露 五年后或将出现中国版

　　传统业务受限的情况下，信托业在不断尝试创新与转型。随着房地产市场风险加剧，信托公司开始收缩房地产信托规模，有远见的信托公司开始将目光逐渐转向房地产投资信托基金产品(REITs)，投入人力、物力进行研究。业内专家表示，未来房地产的资产管理是“潮流”，5年后或将出现中国版的REITs。

　　REITs增厚业绩明显

　　日前，中信证券发布半年报。半年报显示，上半年，完成对北京、深圳中信证券大厦房地产产权的全资子公司天津京证、天津深证全部股权的出售，并将其打包成国内首单REITs产品。预计出售获得收益约为21.80亿元，超过营业收入的20%；保守估计税后净利贡献将超过10亿元，占公司上半年净利润的24.5%。

　　这一业绩让其他金融机构垂涎不已，REITs已经显示出较强的盈利能力。

　　今年5月，中信证券发行了国内首单房地产投资信托基金产品(REITs)——中信启航专项资产管理计划，规模逾50亿元人民币。该资管计划的基础资产为中信证券位于北京和深圳的两幢自有物业，中信证券已承诺未来将按市场价格租用这些物业。REITs管理人——中信金石基金管理公司计划在该非公募产品期满后，将这两幢物业出售给由中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。

　　一位信托业内人士对本报记者表示，该产品还不能算是真正的REITs，但可以看成是中国版REITs的雏形。

　　业内专家表示，房地产投资基金是指专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，通过积聚众多的分散资金于一体，同时采用专业化管理、经营的一种投资方式，从而有利于聚积资金，分散风险，获得较高的规模效益。基金型房地产信托产品的资金运用方式涵盖了贷款、股权投资、权益投资、及信托收益权转让等一系列策略，并根据不同时点的具体项目特点灵活决定信托资金的运用方式及退出方式，显示了不定向投资和风险对冲的信托业务理念。相比于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托产品可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。

　　从发达国家的经验来看，随着土地资源逐渐减少，房地产已经逐渐告别开发时代，房地产开发量不断下降将是未来的大趋势。数据显示，全国房地产开发投资增速已从2013年的近20%连续下降到今年7月的13.7%。商品房销售面积和销售额增速更是从2013年的17.3%和26.3%骤降至年初的负增长，7月份同比增速更是低至-7.6%和-8.2%。

　　在此背景下，持有型的物业将成为房地产市场的主流产品。北上广一线城市的房地产市场在土地资源稀缺、土地价格趋高和贷款困难、销售不畅等重重阻碍之下，房地产和金融的联姻、物业和资产管理的结合已经成为房地产企业转型的方向，而这也将是房地产金融创新的方向。

　　信托公司

　　从事REITs业务更具优势

　　近年来，房地产信托规模不断攀升，年化增长率超过30%。根据中国信托业协会数据，今年二季度房地产信托的总规模12616亿人民币，占信托总规模的10.72%。但随着风险暴露，信托公司开始收缩房地产信托业务。房地产信托一直是我国信托行业非常重要的一类信托，是信托公司的主要盈利领域。信托公司在房地产领域亟须开拓新的模式，REITs应该是最好的选择。

　　我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，是2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托。但此后，由于制度限制，REITs的发展缓慢。

　　不过，中融信托创新研发部的一份报告称，相对于其他金融机构，信托公司对房地产行业介入程度较深，开展过大量针对商业地产的经营性物业抵押贷款及商业物业租金收益权业务，积累了一定的客户资源与项目经验，在从事REITs业务方面具有先发优势；另一方面，REITs属于资产证券化产品，在结构设计中必然存在SPV以起到破产隔离作用，而信托所特有的资产隔离功能将成为信托公司开展此项业务的制度优势。

　　在具体路径上，信托公司可挑选优质存量资产，设计发行持有型商业物业信托计划，购买商业物业并交由信托公司资产管理团队负责整体经营，投资者收益来自于信托计划存续期内商业物业产生的租金，以及计划到期后资产出售所得的增值收益；也可尝试与大型商业地产开发商、运营商、房地产投资基金管理公司等专业机构合作成立公司（GP），再与信托计划（LP）共同成立商业地产投资基金作为收购和持有商业物业资产池的主体，负责旗下物业的日常管理，基金的整体经营、投资标的的选择等交由专业合作方负责。

　　不过，目前的政策支持力度不够，在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律，其中涉及过户登记制度还不完善、流程复杂，资产评估难等系列问题。