政策的支持力度不够，税收、登记制度、上市交易和退出机制等规则不完善，过户登记制度还不完善等系列问题制约信托公司发展REITs
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)依信托理念而生，与信托公司有亲近血脉。日前中信证券发行的国内第一单REITs产品——中信启航专项资产管理计划销售火爆，反观信托公司，一方面是没有真正的REITs，类似的项目也没有发展起来，房地产信托依然“挑大梁”。业内专家表示，相比房地产信托，REITs有明显优势，风险分散，收益较高，也更有持续性，是未来房地产金融的发展方向。
首单REITs销售火爆
我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，是2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托。但此后，由于制度限制，REITs的发展缓慢。
此次中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是首单REITs产品，该计划的期限为3-5年，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，优先级评级为AAA，预计收益率区间在7~9%，次级预期收益率在12%~42%，优先劣后比为7:3。
据中信证券内部人士向本报记者透露，优先级募资总规模为36.5亿，500万元起，目前该部分已经募集结束，最终募资规模超过此前计划；次级总募资规模15.6亿元，3000万起，目前仍在募集中。
上述人士还表示，此次募资对象主要是合格的机构投资人。
值得注意的是，该产品的退出方式包括以REITs方式实现上市退出，以及按市场价格出售给第三方实现退出。产品存续期间，优先级及次级投资人均可在深交所综合协议交易平台交易。
但也有信托公司人士指出，虽然投资标的是位于北京和深圳的中信证券大厦，租户是中信证券，是高评级的AAA级租户，是利用自有资源的创新举措，安全性很高。但由于没有统一的交易市场和缺乏流动性，该产品仍不能算是REITs。
根据国际通行的REITs定义，这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。通过积聚众多的分散资金于一体，同时采用专业化管理、经营的一种投资方式，从而有利于聚集资金，分散风险，获得较高的规模效益。是房地产证券化的重要手段。
信托公司发展REITs
有制度瓶颈
虽然与信托公司有更亲近血脉，而且信托公司研究REITs多年，也准备多年，但信托公司的REITs一直没有发展起来。用益信托研究员帅国让表示，一方面该类业务对投资、管理和人才的专业化程度较高，另一方面政策的支持力度不够，在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律，其中涉及过户登记制度还不完善、流程复杂，资产评估难等系列问题。
据了解，国内目前并没有税收优惠政策，在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中，各方都需要缴纳较高的税费，并且存在重复征税的问题，这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求，使其吸引力下降。
银监会曾下发专门批文鼓励信托公司开展REITS的试点并推动资产支持信托项目，信托公司可对一些有资质有实力的开发商以及资本效益较好的楼宇项目给予相关的支持，信托公司和房地产商可以根据市场的自身的实际研发有特色的REITS产品，从而积极推动创新，支持国家的相关调控政策。
而目前，国内信托公司发行的房地产信托基金与已实现证券化的REITs还有一定差距。帅国让表示，目前信托公司一般是指信托计划以有限合伙人（LP）的角色，与扮演普通合伙人（GP）角色的开发商，共同设立一个有限合伙企业，该有限合伙企业将各方所投资金用于项目投资。由于目前的房地产信托基金依然处于发展初期，有些产品虽然打着房地产信托基金的招牌，但并不采用基金化模式进行股权投资，只是类基金房地产信托。目前信托公司的房地产信托基金基本是私募性质。
帅国让表示，相比于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托产品可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。
据查阅，在“基金化”房地产信托产品方面，在业内较早进行尝试的是平安信托，此前曾推出“睿石”系列全功能房地产信托基金。该产品采用了“主动管理+组合投资”的方式，运用资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产市场，一定程度上降低了投资单一项目型信托计划的风险。
而即使是基金化房地产信托，发展也并不理想。从信托业协会的数据来看，截止到去年年末，基金化房地产信托的规模也只有137亿元。相比房地产信托远远落后。截止到目前，2014年房地产信托已经成立了250款产品，成立总规模为553.09亿元。而截止到2013年底，房地产信托存量规模为1.03万亿元。
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