目前国内REITs发展呈现几个特点。第一，REITs已明确在银行间市场和交易所市场同时试点。第二，市场热情不减，首批试点城市都与相关证券公司、基金公司合作提交了试点方案。第三，曲线方式参与REITs市场。一方面，众多地产企业以内地资产为标的赴香港或新加坡上市，越秀地产、汇贤和凯德置地均是如此。另一方面，基金公司通过发行QDII产品投资海外REITs，譬如鹏华基金和诺安基金。

　　国内REITs市场之所以迟迟未能发展，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。首先，由于目前并没有税收优惠政策，在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中，各方都需要缴纳较高的税费，并且存在重复征税的问题，这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求，使其吸引力下降。其次，在物业转让过程中，由于过户登记制度还不完善、流程复杂，再加上资产评估等问题，可能使得转让方、受让方和投资者的利益受损。再次，REITs要求有成熟稳定的房地产物业租金收入和处分房地产物业的收入，国内目前具备该条件的房地产还较少。并且2010年以来中央一再对房地产进行严格调控，房地产企业融资一直未能松绑，REITs作为房地产企业直接融资的一种手段，自然也不能与政策方向相违背。最后，REITs上市交易还需考虑流动性问题。国内目前对于REITs投资者的准入、退出等相关措施也不太完备，流动性难以把握，如果大规模推行，难免会有部分房地产企业变相转移风险。

　　从目前的发展情况看，央行版REITs方案中，除了商业地产还包括保障房、公租房类型，而后两者是更迫切需要资金投入的领域，这将是REITs发行的重大突破口。证监会版REITs虽然是成熟市场的主要类型，但由于需要进行股权转让，而大部分房地产商可能不太愿意把自身持有的良好物业资产转让，并且涉及的配套措施更复杂，所以短期内央行版REITs的信托方式可能更受青睐。在新型城镇化和创新融资方式背景下，如处理好顶层设计的问题，REITs或将真的离我们不远了。方正东亚信托研究发展部 杨 帆