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国内REITs 离我们还有多远

2013年09月15日 09:26    来源: 中国经济网——《经济日报》    

  目前国内REITs发展呈现几个特点。第一,REITs已明确在银行间市场和交易所市场同时试点。第二,市场热情不减,首批试点城市都与相关证券公司、基金公司合作提交了试点方案。第三,曲线方式参与REITs市场。一方面,众多地产企业以内地资产为标的赴香港或新加坡上市,越秀地产、汇贤和凯德置地均是如此。另一方面,基金公司通过发行QDII产品投资海外REITs,譬如鹏华基金和诺安基金。

  国内REITs市场之所以迟迟未能发展,主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善,并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。首先,由于目前并没有税收优惠政策,在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中,各方都需要缴纳较高的税费,并且存在重复征税的问题,这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求,使其吸引力下降。其次,在物业转让过程中,由于过户登记制度还不完善、流程复杂,再加上资产评估等问题,可能使得转让方、受让方和投资者的利益受损。再次,REITs要求有成熟稳定的房地产物业租金收入和处分房地产物业的收入,国内目前具备该条件的房地产还较少。并且2010年以来中央一再对房地产进行严格调控,房地产企业融资一直未能松绑,REITs作为房地产企业直接融资的一种手段,自然也不能与政策方向相违背。最后,REITs上市交易还需考虑流动性问题。国内目前对于REITs投资者的准入、退出等相关措施也不太完备,流动性难以把握,如果大规模推行,难免会有部分房地产企业变相转移风险。

  从目前的发展情况看,央行版REITs方案中,除了商业地产还包括保障房、公租房类型,而后两者是更迫切需要资金投入的领域,这将是REITs发行的重大突破口。证监会版REITs虽然是成熟市场的主要类型,但由于需要进行股权转让,而大部分房地产商可能不太愿意把自身持有的良好物业资产转让,并且涉及的配套措施更复杂,所以短期内央行版REITs的信托方式可能更受青睐。在新型城镇化和创新融资方式背景下,如处理好顶层设计的问题,REITs或将真的离我们不远了。方正东亚信托研究发展部 杨 帆

  

(责任编辑:马欣)


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2013-09-15 09:26 来源:中国经济网——《经济日报》
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