REITs只差临门一脚 或有条件放开

　　近期,瑞银在上海设立中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金,虽然仍然面临部分政策障碍,但仍被市场人士认为或会成为我国首只房地产信托投资基金(R EITs)。

　　业内人士指出,在房地产增加直接融资比例的金融趋势下,我国推出R EITs是大势所趋,但可能会是有条件地放开。

　　8月15日,瑞银透露其将在上海设立投资于公租房的投资基金,当监管允许及条件成熟时,转换为REITs,在国内公开上市。

　　据了解,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。其与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的R EIT s在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。R EITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。R EITs收益主要来源于租金收入和房地产升值,另外收益的大部分将用于发放分红,与股市、债市的相关性较低。

　　“REITs在国外已有很稳定的产品,而国内由于受税收、过户登记、退出机制不完善等问题的影响一直未实行。”一家资产管理公司董事对《经济参考报》记者指出。

　　住建部政策研究中心秦虹此前在博鳌房地产论坛上表示,R EITs已经成为中国直接融资最急缺的部分。因此,这方面“政策肯定会开道”,目前有房企在小范围进行绕道尝试。

　　的确,目前在R EITs领域有所尝试的皆绕道海外。继凯德置地在新加坡发行多只商业地产R EIT s及越秀房托在港尝试后,内地企业在酒店R EIT s方面的资本运作较为积极,如绿地集团与各类国际酒店集团的资产置换、花样年与外资机构筹备酒店信托基金等。

　　“持有型物业需要长期资金投入,在此背景下,资产证券化的创新冲动和企业的热情相对较高,”秦虹认为。她指出,在政府鼓励房地产增加直接融资比例的金融形势下,我国推出R EIT s是大势所趋。

　　事实上,此前中国房地产协会金融专业委员会《中国房地产金融白皮书》(以下简称“白皮书”)中就指出,目前我国房地产金融市场直接融资渠道并不顺畅,存在成本偏高、融资渠道单一、创新工具稀缺和海外基金与国内企业对接不畅等问题。因此专家认为,从发展前景来看,房地产抵押债权证券化与房地产信托投资基金是大势所趋,是房地产金融发展的大方向。

　　中房集团理事长、幸福人寿监事会主席、汇力基金董事长孟晓苏指出,在我国公共资金缺乏,地方债务水平高、还债压力大的背景下,R EIT s参与公共资产可化解地方债,还可较好解地方公共财政资金紧缺的燃眉之急。

　　“香港利用地下公共停车场项目发行了第一只R EIT s,拿回500多亿资金,而收益率则交给了社会。美国的R EITs涉及内容更为广泛,甚至把监狱当保障房,政府不仅拿回了建监狱的钱,解决了政府债务的问题,只需每年付7%-8%的利息。”孟晓苏指出,我国有大量的租赁房和公共投资,R EITs是最好的工具,不光是租赁房,政府大量公共资产都可以通过R E IT s实现证券化,每年有7-8%的收益率,还可以免税,不仅解决了保障性住房资金难题,还为我国居民提供了投资渠道。此外,在城镇化的背景下,公共资产的投入力度加大,如果仅靠政府出资或靠政府购买服务,政府层面将面临更大的资金压力。

　　“我认为现在R E IT s在中国只差临门一脚。”孟晓苏指出,如果R EITs可以实行,一方面,地方政府可以恢复资金能力,另一方面,这类良性资产入市,也可以增加保险、公积金等大量社会资金增收渠道,加大资金流动性,促使我国经济回暖。

　　中国房地产协会副会长朱中一指出,现阶段我国房地产融资过分依赖外部融资平台,“由于融资渠道狭窄,以及基金募集的法律限制,房地产私募基金依托外部渠道,如商业银行的私人理财部、理财机构和信托公司等平台完成募资成为一种较为理性的途径。但是,这些平台自身的局限性,限制了房地产私募基金做大规模的可能。”

　　以信托为例,目前募资对象从地域上的分布来看,主要集中在东南沿海经济发达地区和其他个别地区富有区域的私营企业业主。同时,法律上对集合信托计划在人数、信托合同数量上的限制,基本消除了扩大融资规模的可能性。

　　“融资渠道的匮乏并不难理解。”朱中一表示,在私募的法律地位没有得到非常明确的确认之前,私募做大的可能性极小。同时,我国金融业由银行垄断的格局在未来相对较长的一段时间内仍将持续,以发展的眼光来看,实现融资方式、资金来源的多元化仍需时日。

　　因此,朱中一指出,放开R IETs可以吸收高质量的社会闲散资金,如社会养老保险基金在内的社会保障基金,实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升。“我国的社会保障基金规模巨大,需要拓宽保值、增值的渠道,与资金需求规模大、周期长的房地产开发项目具有很强的互补性。如果引入优质的社保基金,房地产企业既可以实现融资目的,还可以分散自身的风险。”

　　“但值得注意的是,R IETs不会完全放开,我国会有条件逐步放开R EITs项目种类。”朱中一透露,涉及保障房、公租房等社会保障类的R EITs将会优先放开。

　　瑞银环球资产管理中国、国投瑞银基金2012年初就曾与北京市签署公租房股权投资基金项目备忘录,试点发行房地产信托基金。后来各方陆续透露的方案细节显示,该产品预计涉及北京朝阳区4-5个公租房项目,投资收益为6%左右,但截至目前还没有下文。瑞银相关人士对此不予置评。