REITs试点扩围 为房地产业投下“大红包”

　　业内人士指出，真正REITs的推出，牵涉到法律法规、财税、资产管理、运营管理、估价的等方方面面

　　■本报见习记者 乔誌东

　　日前，央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，要“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。

　　所谓房地产投资信托基金（REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金产品，属于资产证券化的一种形式。

　　REITs的投资价值为稳定的股息率和资本利得之和。据国金证券的一份研报显示，美国的房地产投资信托基金收益率达到21.43%。

　　“把体量庞大、千差万别的大型物业，用REITs的方式将其变成标准化产品，通过资本市场向公众发售，是上世纪以来最重要的金融创新之一，也是商业地产公认的最佳出路。”“中国REITs联盟”秘书长王刚在接受《证券日报》记者采访时指出，目前，不但欧美发达国家，亚洲的日本、新加坡、泰国，以及我国的台湾地区和香港地区等，都已经实行了REITs制度。但中国版REITs自2005年破题，至今已经接近十年，政策尚未出台，市场上也没有严格意义上的REITs产品。

　　王刚表示，由于REITs制度的缺席，一方面，中国房地产的“黄金十年”，除了“炒房”和“买铺”，没有给普通民众带来更多的投资机会；另一方面，国内积累的数万亿元商业地产，目前仍然没有退出通道。房地产企业不得不把大量资金沉淀在手中的物业上，或者以经营性物业贷款的形式压在银行的资产负债表上，由于一些物业的估值并非严格基于租金收益法计算的，这也给金融体系带来较大潜在风险

　　目前，REITs和类REITs的尝试已经渐成潮流。8月14日，中信建投设立的“海印股份信托受益权专项资产管理计划”正式成立，这是国内首个以商业地产为基础资产的资产证券化产品。这款以商业地产为基础的债权证券化产品，除了安排“优先-次级”的结构化设计，还引入了资产原始权益人大股东担保机制。

　　据业内人士介绍，在成熟市场上交易的REITs与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。

　　“真正REITs的推出，牵涉到法律法规、财税、资产管理、运营管理、估价等方方面面。希望社会各界共同努力，早日把中国的REITs变成现实，实现多方的共赢。”王刚表示。