机构“曲线”进军房地产私募

　　房地产基金2013年有了爆发性的增长，无论是募资金额，还是基金成立数量均达到行业历史最高水平。值得注意的是，尽管在政策上有诸多限制，外资及其他机构投资者仍然通过各种渠道投入房地产行业。

　　房地产基金数量创新高

　　清科研究中心数据显示，2013年新募房地产基金数量继续保持2012年以来增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132只；从披露的募资金额看，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%，募资总额达到106.67亿美元。房地产市场整体的繁荣不仅刺激了投资者的热情，同时也吸引一部分传统VC/PE投资者转投房地产市场。

　　从募集币种看，2013年完成的新募人民币房地产基金在数量上依然占据主导地位，全年共计募集完成人民币房地产基金128只，外币基金较2012年减少一只，为4只。但在募资能力上，外币房地产基金的单只平均规模仍远超本币基金，这一差距甚至在2013年继续扩大，由2012年8.92倍扩大到2013年的9.82倍。

　　数据显示，2013年，房地产私募基金无论从投资案例数量，还是总投资金额，都出现较乐观的增长：投资案例数量增长31.3%，与2012年29.0%的增长率基本持平，但是在披露的投资金额方面，却猛增96.8%，达到创规模的63.16亿美元，一改2012年投资总额下滑的颓势，反映了2013年房地产市场的实际状况。这一现象依然直接受益于2013年下半年一二线城市房地产行业量价齐升所形成的投资资金需求的提升。

　　在基金退出方面，2013年中国私募房地产投资基金共完成退出64笔，远超2012年的12笔。退出笔数的猛增，最主要的原因是2011年及部分2012年投资到了退出期。退出方式也更加多元化，由去年的3种方式扩展到2013年的至少6种方式。其中股东回购为主要的退出方式，有25笔案例；股权转让为排名第二的退出方式，共发生14笔退出，之后是有6笔退出的并购方式。

　　机构投资者“曲线”进入

　　清科研究认为，就现状而言，当前中国房地产私募基金的募集对象主要还是社会高净值人士，尤其是对于融资渠道相对匮乏的本土机构。机构投资者由于法律法规等的限制，难以成为私募基金的募集对象。为合法规避政策限制，不少机构投资者借道政策对不同机构类型的差别进行投资管理，这一方法也成为了现阶段房地产私募基金募资的一个备选方案。

　　如一家基金成立子公司，并通过子公司与盛世神州合作推出盛世美澜园专项资产管理计划。此外，保险机构也在逐步进入房地产基金领域。如2013年8月，瑞银公租房基金完成首期募集。该基金是由瑞银环球资产管理（中国）公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理公司和国投瑞银基金公司共同发起设立的我国国内首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金，将投资于虹口区已开发的公共租赁住房。

　　目前外资投资机构，在国际市场上募集的美元基金不能直接投资于中国市场，首先需要外管局的审查批准，完成换汇之后才可用于投资。这审查过程往往需要1-3个月的时间。但是2013年，外资机构所募基金只数及相应的规模仍有明显提升，全年外资机构共募集9只房地产私募基金，披露的基金募资总规模达到34.05亿美元；2012年共有5只外资机构募集的房地产私募基金，披露的4只募集规模为8.67亿美元。而平均单只基金的规模也增长显著，从2012年的1.73亿美元增长到2013年的4.26亿美元，增长1.46倍。清科研究中心苗旺春认为这种增长的背后，是2013年中国内地房地产市场依然明显的趋势性增长。