业内人士提醒:深圳商务公寓供过于求 入市需谨慎

　　天平逐渐向另一侧倾斜。

　　11月6日起,深圳二套房首付比例由原来的六成调高至七成。这一政策的出台让住宅地产市场的门槛进一步加高，与此同时，不限购不限贷的商务公寓优势凸显，成为近日深圳楼市的热点，新盘发售现场更是出现不少一出手就10套的买家。业内人士提醒，商务公寓处于供过于求状态，不可盲目入市；自住型购房者则需要全方位考量公寓与住宅的差别。

　　商务公寓销售红火

　　11月1日，“深八条”中最受关注的二套房信贷政策细则落地，中国人民银行深圳市中心支行发布了《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，对第二套住房贷款首付比例提出了新要求，即贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　近日，记者在多家中介地铺采访发现，针对受新政策影响的二套房购买者，销售人员纷纷加大推售商务公寓产品。

　　市场“闻风而动”，商务公寓受到间接利好。深圳市场在近日出现一波商务公寓的推盘潮，来自深圳中原的统计，11月已经入市或者即将入市的商务公寓产品约10个之多。除了供应的放量外，信贷新政下，商务公寓的销售情况亦是“红红火火”，从11月已经开盘的两个商务公寓来看，其成交金额和套数均已刷新今年公寓成交的最高纪录。

　　记者获悉，在这一政策发布后的第二日，龙岗和盐田两个商务公寓楼盘开盘发售。其中位于龙岗的某大盘推出600余套32—65平方米商务公寓，开盘当天销售近600套，成交金额高达4亿元。而位于盐田的海景酒店公寓项目亦于当天推出60—80平米公寓产品，首推200套单位售罄后，当天下午又加推100套，成交金额达5亿元。

　　值得注意的是，与普通住宅项目开盘清一色刚需购房客不同，商务公寓由于不限购，吸引了众多投资客的注意。在前述龙岗某项目开盘现场，记者采访的购房者直言买该公寓产品只为投资，“自住环境不成熟”。另外，购房者中一人认购多套公寓的案例不在少数，据现场一位置业顾问称，甚至有“豪客”一次性认筹超过10套。

　　中低端商务公寓集中供应

　　据美联物业统计，今年上半年，深圳全市约有5600套商务公寓入市，下半年保守估计也将有19个楼盘4000—5000套的新增供应，深圳商务公寓进入“井喷期”。业内人士称今年为深圳市场的“公寓年”。

　　从上半年入市的商务公寓看来，高端定位的项目较多，甚至出现不少总价为数亿元的单位。直到近期，市场供应才出现转变，中低端商务公寓集中亮相，这部分公寓价格与周边住宅价格相差较小。

　　市规划和国土委员会统计显示，10月申请预售的项目均为面积约 50平方米左右的公寓类项目,在总预售面积大幅下降的情况下,总批售套数仍然维持在高位。多名置业经理向记者反映，由于总价较低,户型设计灵活等优势,该类型公寓推出市场后成交情况乐观。

　　后期供应上来看，11月、12月深圳将再次迎来公寓产品的一小波推盘潮。据中原数据显示，商务公寓将持续放量，临近年底的两个月内,全市一手写字楼市场将会有 11 个新项目入市, 其中有 9 个项目包含有商务公寓类产品,分别位于梅林、盐田、西乡、龙岗等区域。

　　不可忽略商用本质

　　深圳中原工商铺部董事总经理何世胜分析，二套房首付比例提高至七成，再一次拔高了房产投资置业的门槛，而商务公寓具有不限购不限贷的特殊性，在置业者眼中更具优势。虽然目前仍有银行贷款利率提升、贷款难获批等不利因素存在,但对近期市场主推的小面积、低总价的项目影响较小,预计市场对公寓产品的需求仍然维持在乐观水平。

　　尽管商务公寓投资“窗口”再次打开，但是业内人士建议购房者“入市需谨慎”。有业内人士称，从近三年的总数据来看，深圳商务公寓市场仍然处于供过于求状态，且商务公寓作为投资增值产品仍然面临不确定性。

　　“购房者很容易被楼盘宣传误导，对商务公寓认识不全面。”该业内人士指出，商务公寓的本质是商业项目，对于普通购房者来说，有几个不得不考虑的因素：一是产权年限，商务公寓一般只有50年的产权；二是商务公寓多为小户型，自住购买者多为过渡型物业，需做好水电计费等成本提高的准备，如商务公寓水电费、管理费按照商业标准收取，且一般没有燃气等居住配置；三，银行按揭方面，商业性质的商务公寓首付五成，贷款利率为基准利率1.1倍，贷款年限最长为10年，置业者月供还款压力不小。