养老社区的特色应该是金融产品

　　近日，国务院针对加快发展养老服务业发布了一系列政策措施，明确要推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，并鼓励境外资本投资养老服务业。与此同时，来蓉考察项目的世界华商联合会轮值主席、美中经济贸易促进会执行主席乌巴特尔在接受《金融投资报》记者独家专访时，描绘了规划中的雅安新城，在这个即将于第十二届世界华商大会正式亮相、规模达50平方公里的项目中，总投资过百亿元的养老社区无疑是最大的亮点。“养老社区的特色应该是金融产品”，在对于养老社区破局的切身观察中，乌巴特尔多次提及了这一核心理念。

　　5星硬件7星软件9星文化

　　在2007年就组建团队进行高品质安养社区项目研究的乌巴特尔看来，此次与中国塑料城国际交易中心开发商及雅安市政府合作的养老社区具有独特之处。据乌巴特尔透露，未来打造的雅安新城养老社区，将拥有5星级的硬件，7星级的软件，9星级的文化生活，在中高端的定位中焕发全新的生命力。事实上，这也是其所规划的高品质安养社区的核心竞争力所在。

　　工欲善其事，必先利其器。养老社区应该是适宜老年人居住、符合老年人心理及生理特点及能为老年人提供良好基础设施保障的老年住宅产品，房地产开发显然只是基础。乌巴特尔认为，对包括此次雅安新城在内的优质养老社区建设而言，规划与配套都应该是五星级的，因此，对于项目选址、总体规划设计、公共区和康乐配套设施规划、高科技运用、低碳、智能环保和可持续发展等一系列过程都需要研究考量。

　　“在此基础上，软件的级别要更高一级，需要达到七星级，这部分主要体现在医疗服务体系中。”乌巴特尔说道，事实上，促使他关注养老社区的原因中，除了基于老龄化加速下银发经济的蓬勃发展，在面临医疗资源短缺下的“看病难”也占据了很高的比例。“在这方面，需要做的，是综合养老健康产业、国际先进医疗设备、高级医疗专家库的全国首家生命关怀中心，是能够真正享受入住者评估、日间照料、养生防病、老年失智症、临终关怀在内的产业网络，也需要具备不同级别护理人员的培训体系。”

　　在软硬件皆具备之后，乌巴特尔指出，精神文化抚慰作为核心，起到了高屋建瓴的作用。如未来的雅安新城养老社区，其目标是对人口布局的重新分配，将城市中30%的老年人安置在最好的生活社区，给予其回家的感觉，这就要求达到对心理、学习、娱乐需求的满足。“以酒店式养老分时度假计划为例，即在大连庄河等20余个正在密集建设的兄弟项目中，通过时间交换与候鸟式交流，满足老年人另一种生活的需求。”

　　将项目打造成金融产品

　　事实上，在养老项目开发的过程中，很多“雷声大雨点小”的开发商都败倒在了商业与盈利模式的不清晰，过长的回收周期对其资金链带来了极大的考验，以“现金为王”的地产商，不免因此败走麦城或不了了之。对此，乌巴特尔也表达了自己的观点。

　　在商业模式方面，乌巴特尔认为，首先必须将开发与运营分离，让专业的人做专业的事。其次，“以售为主，租售结合”的六四开比例具有其优势，市场运营，即售卖模式份额大于60%，还有一部分床位用作租赁，这也是推动整个社区有效发展的核心部分。北京太阳城就是其参与开发的养老体系的初级版，尽管开发采取的实践中后期填补的方式仍待提升，但其验证了“租售结合”的模式在未来的一段时间内，仍然是可持续发展的主流。

　　另一方面，据乌巴特尔透露，这种类型的养老社区的投资底限为50亿，而其中政府资助比例将不超过9%，那么其余部分的资金链又该如何解决？“投资资金首先来源于良好的规划，好的商业策划就能够带动一个产业的发展，这就是商机。”乌巴特尔表示，“在此基础上，还需要利用项目本身的造血功能，也就是贯穿始终的金融体系与保险服务，并借助证券市场杠杆及国际私募股权的孵化功能，将项目打造成为不一样的金融产品。在项目的整体投资中，引进的国外资金将达到七成。”

　　“用该模式打造的养老社区涉及的房地产业务部分，形成了高利润，利用出售的60%平衡现金流，形成可见快钱，满足普通投资者或机构3-5年，甚至10年回报；而慢钱部分则通过将未来价值资产化打包，与保险或证券公司合作，提前将未来收益打折变现，回收投资及开发成本，形成完整的资金链。”乌巴特尔说道。