记者采访了解到,受制度设计缺陷、申请手续繁琐等因素影响,全国多省市存在巨额公共维修基金“沉睡”现象,造成了金融资源浪费,也给群众生活带来不便。
看得见摸不着巨额维修基金闲置
公共维修基金(又称住宅专项维修资金)是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后进行维修、更新和改造的资金,因此也被人形象地称之为房屋的“治病钱”。但业主普遍反映,这些“治病钱”却看得见摸不着。
2011年初,北京泰华滨河苑小区的七部电梯因急需大修而被要求停梯。小区物业经理李山涛说,我们立即申请专项维修资金的启用,但是一直等待了两年时间,直到2013年春节,七部电梯中有五部才得以维修,其余两部只能继续带病运行。
据山东省住建厅房产处说,目前公共维修基金使用率普遍较低,还有部分城市从未发生过使用。在2012年山东省调查的165个需要维修的住宅项目中,最终放弃维修的有50个,由相关业主或物业公司垫资维修的有106个,只有9个成功直接申请到维修资金。
公共维修基金使用率低,造成了大量资金的闲置。北京市住建委提供的数据显示,截至2013年4月30日,北京已累计归集商品住宅专项维修资金342.19亿元,仅使用了4.73亿元。
记者发现,不同省市收取公共维修基金的标准并不相同,但多由业主按房屋建筑面积缴纳,一般为房屋总价的2%-3%左右。各地归集的公共维修基金少则数十亿,多则数百亿。由于多数地区并未明确规定公共维修基金保值增值的义务和责任,导致大多数城市维修基金收益率低于一年期银行的存款利率。
以山东为例,当前山东各市公共维修基金的存储多数是活期存款或活期与1年定期相结合的方式,平均年收益率不到2%,个别城市甚至不足0.5%。
使用面临三大难题基金功能发挥受限
据了解,为充分发挥公共维修基金的功能,2007年建设部和财政部联合印发《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称办法),各地也陆续出台了地方性法规政策。一些专业人士认为,公共维修基金依旧“沉睡”,主要原因是存在以下三大难题:
一是签字难。按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定,对电梯的大修及更换可以使用专项维修资金,但需经“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”同意,并经过住建委审批才能拨付使用。
北京物业协会秘书长宋宝程告诉记者:“想完成‘双三分之二’签字太难!业主们都认为维修资金是房子的救命钱,这笔钱存了以后都不想花,再加上对物业公司不信任,造成了签字非常困难。”
天津市房屋维修资金管理中心主任张俊梅也认为,业主对建筑物共有部分承担义务的意识欠缺,“事不关己、高高挂起”现象较为突出,还有部分业主存在“惜用”意识,坚持能不用就不用的态度,一定程度上也影响维修资金的使用。
二是咨询难。记者了解到,虽然一些省市要求县级以上物业主管部门下设专项维修资金管理机构,具体负责管理住宅专项维修资金,但一些机构并未完全设立,多地群众办理相关资金申请业务面临“无处咨询”的尴尬。以山东为例,山东17地市中成立了专门资金管理机构的仅有济南、青岛、东营、烟台、泰安5个城市。
三是审批难。北京金港国际小区业委会提供的使用公共维修基金大修电梯的审批流程显示,在三分之二业主同意的基本条件达到后,还要经过鉴定、审价、数据整理、数据关联、维修、竣工验收、申请、审批、付款等九个步骤,才能真正使用上这笔钱。
北京金港国际小区业委会主任于志红告诉记者:“基金是‘多头管理’,这些步骤先后到区房管局、市房屋安全鉴定总站、审计单位等多个部门办理。光鉴定就要排队半年,一圈走下来就得一年多。之前做的预算,到批下来时,物价、人工费还不够用了。”
住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟等专家认为,目前专门规定维修资金制度的《办法》仅为部门规章,未能上升为行政法规,缺乏强制性和约束力。同时,与之相配套的一系列规章制度的建设严重滞后,缺乏全国统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度和标准,各地受部门利益的驱使和经验水平的局限,使得维修资金制度存在着大量立法误区,这是公共维修基金无法发挥有效用途的根本原因。
破除制度障碍盘活“沉睡”基金
受访者认为,随着商品住宅使用时间的增长,维修资金的需求量将会呈几何级数增长。由于无法及时使用维修基金,全国个别地区已因住房维修问题,多次酿成群体性聚集事件,唤醒沉睡的公共维修基金已经刻不容缓。他们建议,现行公共维修资金管理制度可以进行以下改革:
一是理顺管理机制,由单一部门统一管理。由一个部门统一管理专项维修资金,明确权责,提高行政效率,降低管理成本,方便政策咨询和相关事务办理。同时,强化对该部门的监督审计,保障专项维修资金的安全性。
二是简化专项维修资金支取程序,尤其要简化应急支取程序。目前,北京、天津等多地建立了房屋维修的应急制度,可以从专项维修资金的增值资金中,结转建立应急解危专项资金,免除征求业主意见或事先经垫资等可能导致拖延维修进度的弊端,用于房屋局部屋面渗漏、外檐脱落、道路破损塌陷、突发电梯故障等需应急使用专项维修资金的情况。
三是改进资金托管方式,提高资金增值收益率。建议在不影响正常使用的前提下,允许结余资金进入低风险信托、优质公租房等政府主导项目,提高资金收益;开展业主参与分红等试点,以增加收益、盘活存量。还可采取部分基金定期存储以及招投标引入银行竞争机制的方式提高资金的增值收益。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波等专家还认为,维修基金不应该一次性归集很多,在比较成熟的国家,维修基金每年都由业主大会做预算,然后由需要维修的业主出钱,以达到“基层自治”“专款专用”。我国目前拥有的第一批维修资金用完后,宜进一步“简政放权”,逐步改为由业主委员会按年度收缴维修资金,每年由业主委员会做出收支规划并予以实施,逐渐消解资金的安全性和保值增值问题。
手机看中经
经济日报微信
中经网微信
