“房屋公共维修基金”近年来成为城市居民关注的焦点。这笔由开发商和购房人在买房时缴纳,用于住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金,被不少业主贴上了“收得痛快,使得痛苦”的标签。
记者调查发现,作为商品房屋的“养老金”,公共维修基金使用繁琐、深度休眠、法律保障不健全,方方面面的问题,让这笔存量总额过万亿元的资金饱受争议。
使用繁琐 动用基金要过“七道坎”
麦迪逊广场是天津市南开区的一个商业住宅小区,共有高层建筑6栋,有居民近千户。近来,居民发现小区的高速电梯偶尔会出些问题,让他们提心吊胆。
住在顶层的冯先生就曾经被关在电梯中。在与物业公司沟通不畅的情况下,他突然想起,当初买这套房时,家里缴纳了近万元作为公共维修基金。购房合同中明确表示,这笔钱专门可以用于电梯等公共设施的维修,于是便想试着申请使用这笔钱。
可是通过咨询,冯先生发现,动用维修基金需要一连串的程序,特别是其中需要小区三分之二业主同意、维修的建筑物总面积达到全小区三分之二,这两项的规定让他感到无所适从。因为业主彼此之间陌生,业主委员会也不是专业组织,想发起如此大规模的征询和意见收集,工作强度太大。此外,发起人还要通过专业机构出具《维修和更新、改造方案》《维修和更新、改造方案确认明细表》,甚至精确每个工程方案、每项资金的使用明细,仅工作强度和专业要求就让业主们望而却步。
和冯先生有过一样经历的业主不算少数。天津河北区人大代表、击水律师事务所主任潘强告诉记者,数年前,河北区某小区路灯多年不亮,严重影响居民们的出行安全,选民们向他反映这方面的问题。潘强就在天津市十六届人大某次会议上向有关部门提出了建议。
后来,天津市房管部门收到建议,并出具了答复。潘强发现,要想使用这笔钱,当真“难如登天”,业主共需要走过“七道程序”:业主申请、小区三分之二业主同意、房产行政管理部门审核、专业工程人员现场查勘、三方验收、上报明细、业委会盖章等一系列手续。
这七个程序就像“七道坎”,很多维修项目往往难以坚持到最后,而且耗时可达数月甚至一拖数年。
深度睡眠 基金增值跑不过通胀率
天津市搜房网资讯总监赵杰告诉记者,房屋维修基金全国的存量总额达到万亿元的规模。截至2013年,北京缴存基金348.1亿元,使用率1.55%。从2003年到2012年这大概有9年的时间,天津征收了140多亿元,使用了才7000多万元,使用率还不到0.6%。
除了“使用难”之外,“资金保值增值难”也成为不少业内人士争议的焦点。
据介绍,按照原建设部1998年出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,公共维修基金由售房单位和购房职工共同筹集,所有权归购房人。该办法由于只规定了缴纳和使用对象,却没有明确监管单位,造成了基金的不稳定因素。
天津中原地产负责人介绍,在不少城市,公共维修基金仅仅被允许停留在3个月的银行短期账户,或者活期存款中,最好的结果是被用来购买利率不算高的国债型产品,如同进入深度休眠状态,存款所得的利息远远比不上通胀,必然缩水与贬值。不仅跑不过通胀率,而且蕴藏着维修费用的逐年增长,在缴存资金进入15年至20年之后的使用高峰期后,无法满足长远需求的巨大隐忧。
有关人士建议,相关部门应尽早出台有关措施,让“房屋维修基金”真正获得“基金”保值增值的功能。
法律层级低 亟待相应规范出台
房屋维修基金的法律规范极不完善,法律层级过低,也是制约基金使用的关键问题。司法界人士告诉记者,无论是使用难还是资金保值增值难,维修基金所有问题的核心在于缺乏与之相称的法律规范,包括明晰基金的归属人,使用人,代理人,使用程序等一系列法律问题。
潘强告诉记者,现阶段关于维修基金的有关法律规定,最高层级的一份文件就是1998年出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。这种管理办法属于“部门规章”,在我们国家司法层级中,“法律”层级最高,“行政法规”次之,“规章”性质的条文处于最低层级。如此巨额的资金,至今仍由如此低层级的条文来规范,颇为不妥。
据介绍,维修基金方方面面的问题已经引起了不少地方政府的重视,最近不少地市都积极在调整:其中,浙江省方面规定,在维修基金公示后,提出书面反对已经的业主不超过三分之一,就视为三分之二业主通过。
业内人士表示,此类地方性的规定值得鼓励,但其实质是在法律上“绕开”建设部的规章,以“灵活”换“效率”的做法毕竟不是长久之计,建议国家相关部门从行政法规、甚至人大立法上等更高层级上,给予维修基金更明确的法理身份和使用指南。
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