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土地市场掀高潮 北京诞生4.2万元/平方米单价地王

2013年07月04日 06:52   来源:中国经济网   

 

  编者按:近期,各行业都在备战“钱荒”,银行没钱了,股市转绿了,实体行业声称融资更加困难了。然而,资金密集型的房地产业似乎并没受影响,近期土地市场反而持续升温,单高价、高溢价地块频现,多地地王记录屡被刷新。仅昨天一天,万科、保利、恒大三家龙头房企便支付了超过百亿元的土地出让金,是什么让土地市场如此火爆?究竟钱荒将对楼市影响几何,值得探讨。

  北京诞生4.2万元/平方米单价地王 懋源称或以8万元/平方米售价明年入市

  记者在拍卖大厅现场获悉,懋源地产在最后几轮突然举牌,最终以17.7亿元斩获北京夏家胡同地块,公司高层向《证券日报》表示,“有一定压力,但非常有信心”

  ■本报记者 王丽新

  7月3日下午3时,在北京炎炎烈日下,《证券日报》记者在丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地的拍卖现场获悉,今年北京房地产市场备受关注的这块地以约4.2万元∕平方米的楼面地价成功出让,同时一举晋升为北京新的单价地王,而该地块最终被“黑马”懋源地产以17.7亿元总价,配建3.8万平方米公租房的代价抢得,这让业界颇感意外。

  对此,懋源地产高层向《证券日报》记者表示,“业内可能会有些意外,最终是我们夺得了北京的新地王,确实有一定压力”。不过,该人士也向记者强调,实际上,拿下该地块的代价“是在我们预算范围之内的”,“我们对这一稀缺地块很熟悉,加上有开发红玺台的经验,因此公司对开发夏家胡同地块非常有信心”。

  值得注意的是,懋源地产另一位高层向《证券日报》记者透露,公司将在这块地上做高端产品,初步预计明年将会入市,销售价格并未确定,但预计会在8万元∕平方米左右,不排除售价上下波动的可能性。

  北京单价地王诞生记

  7月3日下午3时,北京丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地的现场竞拍还没开始,现场就挤满了人,有媒体记者争相拍照,更有工作人员提醒着“还有没有想竞拍夏家胡同地块的人块进场。”同时,多数人都在互相交换信息,关注着有哪些房企将参与竞拍。

  而记者在现场获悉,包括计划首次进入北京的恒大地产,以及中粮地产、九龙仓、融创、中铁、首城置业、招商地产、合景泰富、懋源地产、中化方兴、万年基业、泰禾集团、保利首开联合体和融辉置业等14家房企悉数到场,拍卖室内座无虚席。

  由此可见,业界对这一块地的关注程度一如昨日当时北京被烈日炙烤的天气一样火热。

  而夏家胡同地块作为近年来北京市供应的三环内少有的住宅用地,在开拍前,就经历了叫停出让,恢复出让等“小插曲”。

  此后,截至7月2日晚,该地块已收到21次网上报价,报价上限至14.5亿元,剔除1万平方米的保障房建筑面积,楼面地价约为21800元/平方米。

  不过,下午3时半竞拍正式开始后,拍卖室外的大厅变得安静异常。同时,本报记者在拍卖现场发现,拍卖师是以14.57亿元价格宣布起拍的,第二轮则为14.6亿元,此后每次叫价增加1000万元,打破了此前公布的700万元的递增幅度。值得一提的是,在第13轮竞价时,每次加价幅度升为2000万元;在第19轮竞价结束后,加价幅度又变为1000万元。

  如此一来,经过时间不长的叫价后,26轮竞价结束,竞买报价达到土地出让上限价格,为17.7亿元。此时,九龙仓报价17.5亿元;方兴地产报价17.6亿元;融辉置业报价达土地出让上限价格,为17.7亿元。

  值得一提的是,此前呼声较高的泰禾集团并没有参与叫价,而计划首度进入北京市场的恒大地产也仅以16.4亿元叫价一次。

  此后,该地块转为在17.7亿元的总价基础上通过现场竞报公共租赁房面积的方式竞拍。而在配建公租房面积报到2.05万平方米的时候,一度无人出价,停顿一会之后,合景泰富与恒大地产开始相互抢地,以举牌回应“举牌”。

  更为有趣的是,历经约30轮竞争时,恒大地产报出公租房面积2.55万平方米第二次后,懋源地产突然举牌加入战局,此后拍卖现场演变成三家房企混战局面。直至公租房面积被报到2.8万平方米后,拍卖师出言提醒 “请审慎考虑”,同时无人出价。而在恒大地产报出的2.75万平方米公租房面积第二次时,懋源地产出击举牌。

  最终,懋源地产以17.7亿元,配建3.8万平方米公租房的代价夺得北京单价新地王。

  或以8万元/平方米入市

  “最终该地块扣除保障房后楼面价约为4万元/平方米左右。”亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示,目前,夏家胡同地块周边仍有新房房源在售,比如50年产权的商住项目融达国际,目前报价为39000元/平方米,其他较大的二手房小区则包括万年花城、三环新城等,单价在35000元/平方米-40000元/平方米左右。

  同时,据任启鑫预计,若按照该地的实际楼面地价推算,项目未来入市价格将在6万元/平方米以上。

  “目前看来,楼面地价大约为4.2万元∕平方米,如果项目以6万元∕平方米的销售价格入市,那么就显得很保守了。”懋源地产高层向《证券日报》记者坦言,2011年9月份,公司曾在相距夏家胡同地块不远的丰台花乡获得过另一宗宅地,因此对该地块比较熟悉。

  “目前,有的高端盘能够以毛坯房6万元∕平方米的价格入市,如果夏家胡同地块未来项目是以8万元∕平方米的销售价格入市,这将比较符合我们的预计”。上述高层人士如是坦言。

  同时,该人士还向本报记者表示,“我们拿到了地王地块,受到的关注激增,有一定压力”。不过,“公司因为有开发高端豪宅红玺台的经验,因此对这块稀缺地块的开发还是很有信心的。”

  事实上,本报记者在万柳地王拍卖现场上曾见到过懋源地产另一位高层人士来参与竞拍,当时该人士向记者表示,“因为超出了公司预算”而放弃了万柳地块。“这次公司准备的比较充足,无论是资金上,还是对这块地的熟悉程度,甚至包括从公司对北京项目的开发节奏上来看,都是一个好的时机”。

  值得一提的是,懋源地产内部人士向《证券日报》记者透露,公司目前在北京已经销售3年多时间的红玺台项目,从销售至今已经累计实现30多亿元的销售额,夏季胡同地块的购地款将主要由公司销售红玺台项目的资金支付。

  同时,该人士还向记者表示,红玺台项目目前剩余货值也超过了30亿元,销售周期可能为一年半左右,或者更长一点时间。届时,夏家胡同地块可能入市,这种开发节奏比较符合公司战略。“当然,也不排除两个项目同时在售的情况,预计夏家胡同地块明年年底前一定会入市”。

  除此之外,懋源地产上述高层还向《证券日报》记者透露,懋源地产未来短时间内将不会在北京再度拿地,但公司在产品布局上会坚持以北京为核心,逐步向全国其他一线城市扩张。

  三龙头房企一天内百亿元拿地 恒大地产35.6亿元首次“杀入”京城

  仅7月3日这一天,万科、保利、恒大三家龙头房企便支付了超过百亿元的土地出让金

  ■本报记者 王 峥

  7月3日,北京、上海两地的土地市场迎来了一波成交高峰。包括万科、保利、恒大、北京城建等龙头房企纷纷出手,并且均有所斩获。其中首次现身北京土地市场的恒大地产更是引起了业内的关注。

  当天,北京共有4宗地块进入现场竞拍环节,恒大地产则参与了夏家胡同地块和沙河地块的竞拍。最终,恒大地产经过17轮竞拍,以35.6亿元的总价将昌平沙河地块收入囊中,折合楼面价6964元/平方米。

  而万科则在北京、上海两地分别获取了一宗地块。其中浦东新区张江高科技园区中区商住地块,在经过323次加价后,被万科以总价48.7亿元成功竞得,折合楼面价21415元/平方米,溢价率为88.6%。北京房山区长阳镇03-9-02地块则被万科以9亿元拿下。

  此外,当天保利置业旗下的上海保利盛冠投资有限公司以23.56亿元拿下了上海松江区泗泾镇泗凤路一号A商住地块,溢价率131.89% ,折合楼面价12567元/平方米。

  这也意味着仅在7月3日这一天,上述三家龙头房企便支付了超过百亿元的土地出让金。

  据悉,恒大地产此前一直希望进军北京市场,并于去年年底成了北京公司,专门负责在北京的项目运作。同时,在恒大地产2012年业绩发布会上,有恒大高层曾对《证券日报》记者表示,公司今年计划在北京拿下几块地,并继续主打刚需市场。

  根据出让资料显示,北京市昌平区沙河镇(沙河高教园二期(一)地块)R2二类居住用地项目(配建公共租赁住房)建筑规模达到了51.1万平方米。挂牌出让起始价为30.51亿元,竞价阶梯为2000万元整,竞买保证金为8亿元。本次出让宗地将配建26万平方米的“公共租赁住房”,回购价格1.1万元/平方米。具体配建要求严格按照本项目挂牌文件及政府出台的相关文件执行。

  在配建26万平方米“公共租赁住房”的同时,该地块剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”, 房屋销售限价为1.4万元/平方米。

  对于该地块,中原地产市场研究部总监张大伟表示,沙河地块非市场化地块,对于恒大来说,资金成本和集中采购等市场化运作成本低,还可以借本地块锻炼北京项目公司运作能力,且不用担心销售问题。所以是恒大进入北京市场的首选地块。

  此外,该地块周围在售商品房价格都已经接近或者超过2万元/平方米,而恒大项目的售价显然低于市场价格。超过50万平方米体量,叠加其中的限价房及公租房合计能够提供房源5000套至6000套,虽然不会公开发售,但对区域内市场肯定会有比较大的影响。起码会稀释掉北部区域的刚需总量。之前这一园区内的部分职工可能会在商品房市场寻找房源,一旦这一项目入市,这些需求都将被消化。

  “预计下半年还将有类似的地块出让,对市场供应量也将有比较明显的影响。”张大伟表示。

  除了沙河地块外,恒大地产此前还在广州市区拿下了一宗宅地。

  今年6月18日,在击退万科、中海、招商、中铁等多家巨头后,恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平方米保障房的条件成功拿下白云区沙太南路配件厂地块,剔除配建面积后,折合楼面价2.5万元/平方米。

  根据2013年上半年房企销售排行显示,恒大地产上半年销售面积达到729万平方米,蝉联房企销售面积第一,同比增幅达16%,而金额方面也刚好达到482亿元,基本完成年度千亿目标的一半。

  沪商业地块40天内三度刷新总价地王 核心区写字楼租金或强势追涨

  据统计,北京甲级写字楼平均租金已高达500元/月/平方米,而上海方面的平均租金仅为400元/月/平方米

  ■本报记者 王 峥

  进入7月,土地市场的火热状态仍旧持续,就连以往很难吸引开发商集体关注的商业地块,近期也受到追捧。

  7月3日下午,万科以48.7亿元力挫中海、金地以及融创等大型房企,拿下上海市浦东新区张江高科技园区中区商住地块,折合楼面价21415元/平方米,溢价率为88.6%,上海土地总价纪录再度被刷新。

  而就在几天前,借壳盛高置地的上海绿地集团联合福建泰坤贸易以47.21亿元,夺得青浦区徐泾镇会展中心3号商办地块;5月29日,上海新华路街道71街坊1/2丘J1A-04及16/2丘J1B-01文体商办地块拍出46亿元的总价,两者均在当时创下上海“地王”纪录。

  不到40天的时间里,商业地块三度刷新上海总价地王纪录,说明上海商业地块确实已进入强势追涨通道,而京沪两地甲级写字楼平均租金的显著差距,则为此追涨行为提供了一个合理的解释。

  京城房企

  争相抢滩上海

  今年以来,类似上海土地市场的火爆局面,在北京、广州、深圳这样的一线城市普遍存在。而随着住宅市场限购限贷政策的收紧,诸多房企也将目光再次转向了商业地产。2013年,包括万科、保利、龙湖、金地等多家大型房企都表示要加大商业地产的投入。

  有业内人士指出,在楼市调控持续深化的今天,住宅地王让各方承受的压力过大。相反,随着经济的逐步复苏,商业地产尤其是核心城市核心区域、重点规划区域的商业地块,因其巨大的居住人口基数,与显而易见的规划利好,使得商业经营的风险相对较小,其价值也为越来越多的开发商所重视。

  这其中,来自北京的开发商显得尤为敏感。4月25日,以31.9亿元高价刷新上海长宁区楼面地价纪录的虹桥路地块,最终归属于SOHO中国联合体。上海新华路街道地块,则由击退和黄、九龙仓等著名房企,自身此前却名不见经传的北京福润天成房地产开发有限公司所斩获。这两块“地王”的制造者,均为来自北京的开发商。

  有业内人士分析称,众多开发商之所以抢滩进入上海,高价追捧商业地块,是看重上海商办物业的增长空间。“简单的数据对比即可看出,相比于北京核心区域写字楼的租金和售价,上海同样区域和地段的物业简直太便宜了。”高和资本董事长苏鑫如是表示。

  作为中国首支人民币商业地产基金的掌舵者,在北京三环内核心区域实现五个商办物业项目收购且其中四个项目完成退出之后,苏鑫同样将目光投向了上海。并于近期以7.9亿元收购了位于上海静安区核心位置的中华企业大厦,这既是高和资本在上海的首个写字楼项目收购,也人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。

  沪核心区写字楼

  被指“价格洼地”

  据高纬环球2013年第一季度的权威数据,北京甲级写字楼平均租金已高达500元/月/平方米,而上海甲级写字楼平均租金仅为400元/月/平方米,租金竟然相差100元之多。“是上海的房子普遍这么便宜吗?显然不是,至少在住宅市场,局面是完全相反的。”苏鑫介绍,同样的数据来源显示,在同一时间段,北京核心区域的高端物业住宅价格比上海要低不少。

  而对于京沪两地市场巨大的反差,有业内人士指出,北京写字楼价格、租金居高不下是多种因素叠加造成的。自2009年“四万亿政策”出台以来,国有企业开始了大幅扩张,资金充足,办公需求强劲,给北京的写字楼市场带来了一股强劲的新增供应。

  此外,北京在2009年出现了一股写字楼项目改立项的风潮,不少写字楼改为商务公寓进行销售,这也在客观上减少了市场上的写字楼供应。

  供应的减少,以及突来的强劲新增需求,最终将如今的北京写字楼市场推向了高位。相比之下,上海市场则理性的多。其政府规划部门相对严格的要求,避免了“商改住”浪潮的蔓延,而其甲级写字楼的需求也多为更看重实际的外企以及日益成长的民营企业。

  “对于希望长期在办公物业领域发展的开发商而言,这样一个市场的长期培育潜力显然要高的多,而上海写字楼市场与住宅市场的价差,也反复提醒着从业者,这里的增长空间有多大。”苏鑫称,这或许是两家北京开发商愿意在上海高价拿下商办地块的原因,有了京沪两地的现实比较,他们能更深的理解上海核心区写字楼的价值。


(责任编辑:向婷)

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