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房地产:预期逐步明朗行业投资还需谨慎

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2008年03月31日 11:05

刘昆

    要点：

    政府对于房地产市场的调控目标已经越来越清晰。即：一是重点解决低收入家庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求，防止房价的大起大落。

    2008年，全国楼市在春节期间仍显低迷。进入3月后，一、二线城市成交量普遍回暖，但鉴于春节是传统销售淡季，短期回暖并不能说明购房者已经完全改变观望心理。我们认为，真实的自住需求与徘徊在高位的房价博弈的结果很可能是，楼市成交量下一阶段环比上升、全年同比下降。

    地产公司07年业绩持续爆发式增长。收入和利润增幅巨大，上市公司经营管理能力不断提升，行业扩张加剧资金紧张状况，预收帐款增长明显，短期偿债风险略有下降。

    针对目前房地产行业的新情况，我们认为08年销售面积的增长可能不如我们年初预计的那样乐观；但07年行业高额预收帐款预计能给08年贡献40%-50%的利润，亦超出我们的预期。我们认为，如果悲观的假设08年房价和销售面积都没有增长，行业08年业绩增长可能下降到15%左右。

    回顾08年一季度，我们发现行业基本面已经逐步明朗。行业调控政策已经非常明确、07年业绩高成长已成事实。07年的高额预收帐款可以基本保障08年的业绩。唯一不确定的是房地产市场成交量和房价的发展趋势，因此上市公司09年的业绩存在较大的不确定性。我们维持对行业“谨慎推荐”的投资评级。我们认为如果二季度房地产市场成交量环比持续上升，楼市全面回暖，将给地产板块带来阶段性反弹行情。而商业银行适当放宽二套房贷政策，有助于吸引改善性需求入市，同时增强楼市回暖预期。

    在今年1月份的年度投资策略报告中(详见《等待预期明朗后的投资机会——房地产行业2008年投资策略》)我们指出，08年房地产行业整体投资机会将在市场面临的诸多不确定因素逐步明朗后展开。这其中包括：对行业新的宏观调控政策预期、对政策调控下房价及房地产市场成交情况的预期、07年房地产行业业绩实际增长情况、以及对08年业绩确定性成长的预期。

    接近3个月过去了，从目前的市场情况看，这些因素已经开始越来明朗化，行业的宏观调控目标已经十分明确，07年业绩持续高增长已成事实，08年房价预计将在高位徘徊、成交量将逐步放大但全年同比下降概率较大，08年业绩在07年高额预收帐款保障下确定性较强。接下来，我们将在08年二季度策略报告中着重阐述以上因素的发展变化，并以此为依据对行业的投资策略做出判断。

    一、行业调控目标已然明确

    从今年一季度房地产行业相关调控政策和官方言论来看，政府对于房地产市场的调控目标已经越来越清晰。即：一是重点解决低收入家庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求，防止房价的大起大落。

    今年两会的《政府工作报告》明确提出解决住房问题的四项举措：一要健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给，同时加强经济适用房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难，各级政府还要增加这方面的资金投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，包括合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地，并建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地、炒房行为等。

    1.1落实保障性住房是首要目标

    《政府工作报告》中还首次提到两点：一是08年中央将投入68亿廉租房建设资金；二是要帮助中等收入家庭解决住房问题。

    为使住房保障目标由上而下落地，建设部明确要求各地政府1月底前公布2008年度住房建设计划，3月底前公布2009年住房建设计划，6月底前公布2008-2012年住房建设规划。规划内容必须重点明确廉租住房、经济适用住房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目，控制单宗土地供应规模，明确项目开竣工时限，确保供应出去的土地能够及时开发建设。从目前各大城市公布的08年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房的比例为20%-40%左右。住房建设计划的提前公布有助于提高信息透明度，稳定市场预期，引导房地产市场健康稳定发展。

    1.2严控土地增强供给

    针对商品房有效供给方面，今年以来出台的最重要的措施是——《国务院关于促进节约集约用地的通知》。通知要求严格执行闲置土地处置政策，包括土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用；土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价；2008年6月底前，各地要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。同时还要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

    以上措施如严格执行，一方面将有效制止开发商大面积“囤地”行为，有助于加快商品房建设周期，增强供给。另一方面也可以防止开发商炒卖地皮，控制地价被非理性抬高，从而抑制房价因地价攀升而上涨。

    1.3外部融资紧张促进快速销售

    最后是信贷政策，尽管今年尚未出台新政策，但是第二套房贷政策对于商品房投机、投资需求的抑制作用已经显露无疑。

    同时央行从08年开始实施的从紧货币政策和分季度发放贷款，让开发商资金压力陡增。在紧缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款成了众银行的不二选择；即便能贷到款，利率也都要比基准利率水平上浮10%-30%。此外，监管层对银行发放地产开发贷款的另一个严控措施是，要求银行发放的地产开发款项必须按期收回。而严格的限外政策也让开发商借助外资融资路径受阻。

    股市融资方面，07年地产股频频股市融资后，几乎全部投入购地中，成为炒高地价和房价的一个诱因，在引起政府的警惕后地产股融资被暂停了数月。如今证监会又表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大作强，但是对于募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准，表明了监管层有保有压的态度。禁止开发商通过资本市场融资来买地，使得地产商只能将股市融资投入开发项目中，通过加速开发和销售回笼资金来买地扩张。因此，这样的政策同样有助于增加商品房供给。

    开发商在面临外部融资困难、楼市成交萎缩销售资金回笼慢、六月底闲置土地清理大限的层层压力之下，很可能采取各种措施包括降价来快速销售楼盘回笼资金。

    1.4近期不会出台新的调控政策

    建设部相关负责人表示，随着各项调控政策的实施，房地产市场宏观调控已经取得初步成效。在没有出现必须要出台政策的前提下，近期不会出台新的针对楼市的调控政策。前期还有国家税务总局的权威人士表示，物业税近两年不会出台。原因是物业税涉及的方面太多，现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，无法进行信息共享，开征物业税的技术条件尚不成熟。

    因此，我们预计二季度行业宏观调控方面，仍将以细化和落实前期出台的相关政策为主。

    二、楼市三月回暖，未来环比上升同比下降可能性较大

    总结2007年房地产市场统计数据，我们可以发现如下特征：一是商品房销售面积、土地出让面积、房价和地价、购房贷款余额、房地产开发投资的增长都呈现出完全一致的走势，即前三季度加速增长，第四季度增速大幅下降但仍保持增长。二是竣工面积全年增长相对平稳，同时豪宅用地出让价格依然坚挺，在四季度涨幅创全年高点。三是07年商品房供求矛盾进一步突出，销竣比从过去两年的1.14上升到1.31，商品房空置面积继续下降；但是从长期看，新开工面积和施工面积的连续两年增长，有助于保障未来商品房的供应。

    2008年，全国楼市在春节期间仍然十分低迷。但进入3月后，一、二线城市成交量普遍回暖。北京、上海、深圳前三周成交量都持续上升，其中北京和上海房价稳中有升。从二线城市来看，天津、南京、苏州等城市近期成交量继续上升，价格也开始回升；杭州成交量下跌，高价楼盘再度出现；武汉楼市成交量依旧低迷，成交均价再次小幅下滑；重庆上周供需大幅增加，成交均价相对稳定。

    总体来看，全国各城市房地产市场比二月份确实有所好转，但二月是传统淡季，三月成交环比上升不足以说明市场观望情绪已经过去。我们认为，一方面是真实的自住需求仍然非常旺盛，另一方面是行业07年的超常规发展和徘徊在高位的房价，综合考虑，楼市成交量下一阶段环比上升、全年同比下降的概率会比较大。

    2.12007年全国房地产市场发展状况

    从现已公布的统计数据回顾07年房地产市场的发展变化，我们可以发现如下明显特征：

    第一，07年前三季度房地产市场成交状况体现为价量齐升，而07年第四季度扭转为价升量减。从数据上看，07年前三季度全国商品房销售面积一路冲高，同比分别增长了12%、28%和51%；但是四季度第二套房贷政策出台后，销售面积增速急剧下滑，回落到了17%。而商品房竣工面积增长较为稳定，全年都维持在10%左右。

    与此同时，全国商品房销售价格指数在07年前三季度同比、环比都屡创新高，07年10月环比开始下滑，其中11、12月尤其显著，而同比增速在08年2月才出现微降。

    全国统计局数据显示，07年11月开始全国70个大中城市中开始陆续出现房价环比下降的情况。

    第二，07年前三季度土地购置面积和开发面积同比加速增长，四季度大幅回落，开发面积四季度同比下滑15%；土地出让价格亦呈现与之同步的抛物线走势。从图1和图3的对比可以发现，商品房销售面积和土地购置面积表现出非常一致的走势，可以说07年前三季度楼市的火爆刺激了开发商对土地的过度需求，而当四季度遭遇银根紧缩、二套房贷政策调控后，商品房需求急剧下降，开发商对土地的热情随之骤降。而完成土地开发面积方面，四季度竟然出现15%的负增长，我们初步判断这与开发商四季度资金紧张有关，同时可能受前两年土地出让面积连续下降的影响。另一方面，地价也跟着土地需求状况波动，但值得关注的是，四季度豪宅用地的价格并没有下降，反而有所上涨，说明稀缺资源仍有较强的定价能力。

    第三，商业房贷四季度最为紧张，房地产开发投资小幅反弹。从07年各季度商业房贷余额的增长情况，我们发现一季度开发贷款余额增长较多，随后三个季度大幅下降，四季度新增开发贷款余额不到一季度的10%。购房贷款增长方面则同样表现为前高后低的形势。07年房地产开发投资呈现出小幅反弹的走势，全年投资增速约30%，其资金来源中最重要的部分是：其他资金中的定金及预收款和自筹资金，而这些又与楼市表现息息相关。

    从行业历史数据纵向比较看，07年全国商品房均价上涨15%，销售面积和销售额同比增速均处于历史较高水平，分别增长26%和44%；竣工面积增幅也接近10%，明显高于06年。同时，由于销售面积的超速增长，07年商品房供求矛盾进一步突出，销竣比从过去两年的1.14上升到1.31。

    与此对应的，是近两年全国商品房空置面积的持续下降。07年末，全国商品房空置面积为1.3亿平米，比上年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平米，比上年减少16.6%。

    从全国土地购置及开发情况看，07年全国土地购置面积、新开工面积和施工面积均呈现大幅上升的趋势，同比分别增长10%、21%和22%。虽然完工面积相对06年并没有增长，但是从长期看，新开工面积和施工面积的持续增长，有助于保障未来商品房的供应。

    2.2区域市场分析

    2.2.1北京：成交逐步走出低迷，房价涨幅回落

    2008年，北京房地产市场1-2月持续了前期量缩价升的走势，三月前三周成交量较二月明显放大，预计3、4月份成交量环比将持续上升，中长期发展趋势还需进一步观察。08年1月北京新建住宅成交面积81.9万平米，同比下降46%，环比下降13%;供应方面同比下降5%，环比下降23%。2月是楼市传统淡季，而08年二月尤其如此，受市场本身观望气氛浓厚和供应量急剧下降的影响，北京2月住宅成交量萎缩到26万平米，同比和环比均下降70%左右。进入3月以后，成交量每周递增，前三周住宅成交面积43万平米，比2月总成交增长66%，相当于去年三月成交水平的三分之一，预计3月整体仍将维持同比下降的趋势。

    从中长期看，北京房地产投资增速在经历了2001年的历史高点后，一路下调到02-04年20%-30%的水平，随即再次下探到05年不足5%的历史底部，增速开始落后于固定资产投资增长，06-07年逐步反弹到15%左右。

    商品住宅建设方面，新开工面积才能够04年开始连续四年呈下降趋势，平均降幅约10%；施工面积从06年开始下降，近两年同比降幅分别为13%和6%。新开工面积和施工面积的逐年下降，说明北京住宅市场未来供应十分紧张。

    从北京地区住宅竣工和销售情况来看，除06年以外，北京地区一直呈现出当年商品住宅竣工面积大于销售面积的状况，房价在04年以前都比较平稳。从06年开始，北京供应紧张的局面显现，住宅竣工面积连续两年分别下降了23%和16%，销售面积也随之下降了14%和22%，房价在05和07年出现了较大涨幅。

    从土地购置面积和开发面积来看，北京地区01-04年年均土地购置面积还保持在1400万平米以上，04年土地出让招牌挂制度颁布后，土地购置面积连续两年以50%以上的速度递减；07年在房地产市场景气度高涨的情况下，土地购置面积增长了33%。从地价的增长情况来，05年和07年都有爆发性增长，与房价表现一致。

来源：中金在线

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