房地产:风险中长期持续看好维持增持评级行业分析

房地产:风险中长期持续看好维持增持评级

2007年08月23日 08:08

    中国人民银行21日晚间宣布，自22日起一年期存贷款基准利率分别上调0.27和0.18个百分点。

    个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。这是央行本年内第4次加息。我们延续前期判断，这轮加息周期并非是针对房地产行业的专门调控，而是应对目前中国经济增长偏快，信贷增长尤其是中长期贷款增长继续高位和物价持续上涨而出台的调控政策。对地产的投资和需求整体影响不大。

    评论：

    1、房地产投资不会因信贷紧缩而减弱。推动房地产投资速度的因素包括土地供给、信贷额度和开发商对未来房地产市场的信心。在信贷紧缩的情况下，银行势必会考虑不同产业的投资回报率，房地产行业持续的景气度将使得银行对此的投资进一步偏移，我们认为，开发商的信贷额度不会因此而减少；另外，由于当前居民对住房的自住和投资需求依旧非常旺盛，开发商在预期未来市场持续景气的情况下，依然会加大对房地产行业的投资；而从目前政策的调控方向来看，政府已逐步加大土地的供给量，增加经济适用房和廉租房的建设，这种趋势将导致未来地产投资增速保持稳定上行。

    2、开发商利息支出变大，财务费用存在转嫁可能。目前A股上市房地产企业贷款规模为总资产的20-25%左右，按照信贷规模800亿左右来计算，贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加2.16亿左右。房价的持续上涨早已抵消了略微的加息对此带来的成本。因此，对上市公司实际的业绩影响完全可以忽略不计。

    3、旺盛购买力推动房价继续攀升。我们认为，中国居民的购买力可能远远超过大众的想像，比比皆是的提前还贷变相地说明了我国居民的实际购买力在不断提高，加息不会对居民的自住和投资需求产生较大的抑制作用。一方面，人口结构和城镇化进程带来了对住房的刚性需求，虽然加息可能导致他们的还款压力略有提高，但是银行多元化的信贷产品以及提前还贷将减少由此带来的利息支出；另一方面，即便是在目前的利率水平下，银行存款的利率依旧为负，储蓄对资金的分流显得力不从心，我们认为，房地产投资依旧资金保值增值的宣泄口。因此，未来房地产市场的需求将继续保持旺盛态势；同时由于供给的压力近1-2年内不可能释放，房价存在上行空间。

    我们的结论 ：

    我们认为，目前，中国大多数城市的房价在未来2-3年将继续增长，其中，我们最为看好的一线城市包括上海和广州；而大部分的二三线城市，房价均具备上涨动力。

    在投资策略上，我们认为，地产长期可以继续看好，维持行业的增持评级，风险中。

    我们坚定看好一线蓝筹包括万科、保利、金地的持续发展能力，持续经营能力和业绩的超预期将不断提升他们的估值水平；看好具备注资预期的中华企业、张江高科；看好经营模式相对独特，成长性较强的二线蓝筹包括苏宁环球。

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来源：中金在线

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