经济日报北京9月30日讯（记者 张忱） 昨日，央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了“二套房贷”政策，“改善型需求”有望享受“首套优惠”，同时对三套房贷政策进行调整，并提出通过金融工具创新支持房贷投放，扩大房地产企业市场化融资渠道。监管部门为何在此时调整与房地产有关的金融政策？
《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。《通知》对“三套房贷”进行了调整，并取消了针对外地人的限贷政策：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
总体来看，这次政策的“放松”，还是根据宏观经济环境和房地产行业发展状况的变化进行的正常调整，是相关政策恢复正常化的表现。目前经济面临一定下行压力，而经济关联度较高的房地产行业的发展也比较低迷，前期为了防止房地产资产泡沫压力增大而实施的限贷等政策有了调整空间，而且，从稳增长的角度来看，这次调整也有利于经济在换挡期避免硬着陆风险。
社科院金融所银行研究室主任曾刚分析，这次调整还是大环境使然，以前出台的限贷等政策，主要是为了避免房地产行业的过度投资和投机导致更大的资产泡沫压力。而目前房地产面临的资产泡沫压力很小，原来的政策已经妨碍了正常的改善型购房需求，继续存在的意义已经不大了。光大证券首席经济学家徐高认为，房地产对上下游行业有较强的带动性，今年以来房地产投资面临下滑，这个时候进行政策调整，有利于保持经济平稳增长。
这一政策的出台，长期来看无疑将利好整个房地产行业，不过，由于实质的支持力度仍取决于银行，政策实施效果如何，还需要看银行等金融机构对政策的反应。曾刚表示，这次的政策给银行留足了自由度。由于全国各地房地产市场情况差别巨大，不同的银行反应会不一样，即使是同一家大型银行，也很难制定出统一的房贷利率政策，甚至有可能将首付成数和利率的决定权下放到分行。总的来看，由于有很多不确定性，很难说房地产行业下一步会有超预期的表现。徐高认为，房贷利率的下降可能还需要一定的宽松措施来配合，比如公开市场正回购利率还可以下调。如果相关政策配合到位，能够刺激房地产销量增加，房地产投资才有提升的可能。
所以说，这次政策调整仍不能看作是全面宽松或者是“强刺激”。民生证券研究院执行院长管清友分析，由于对购房者首付资金的要求下降，改善型需求短期或将集中释放，一线城市、核心地段的房产需求将明显回暖。不过，政策调整的取向仍是对此前过紧政策的修正，不宜理解为全面宽松，未来经济下行风险缓解，定向发力和稳增长仍是主基调。
这次政策的另一亮点是对房地产融资结构的调整。管清友认为，银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。曾刚分析，MBS等房地产直接融资工具的创新可能会带来融资结构的改变。通过直接融资，用长期的债券资金支持长期的按揭贷款，能降低银行面临的风险。将来房地产的银行贷款少一点，直接融资工具多一些，可能会成为趋势，当然这是一个长期的事情，这个市场容量有多大，能否发展起来，还有待观察，但通过直融改善融资结构，是一个好的方向。
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