36城市1月成交下滑 房价上涨压力犹存

　　中国指数研究院报告显示，1月份监测的43个城市中，有36个城市的楼市成交量环比下降。与楼市成交清淡形成对比的是，近期土地市场持续亢奋，而“房冷地热”背后暗流涌动：楼市成交遇冷主要原因是房企库存较低，供应放缓，但房价上涨压力犹存；地价走高则警示着房企开发成本的进一步抬升；此外，上市房企的股价即使在各大龙头纷纷发布靓丽销售数据的情况下依然持续低迷，或许是资本市场对这一风险的提前反应。

　　1月楼市成交像天气一样遇冷。

　　近日，中国指数研究院（以下简称中指院）发布的数据显示，1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，为56.78%；1月监测的10个重点城市成交量均出现环比下降，其中深圳降幅达到44.4%。

　　昨日（2月9日），链家地产市场研究部分析师张旭向 《每日经济新闻》记者表示，1月楼市成交量大幅下降，一是受今年春节提前的影响，二是银行房贷趋紧导致部分交易成交周期变长。

　　此外，高企的房价也使得部分刚需购房者首付压力陡增，观望情绪较浓。

　　供应偏少拉低成交量

　　中指院2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%；其次是大连，环比下降53.11%。而在成交量环比上涨的城市中，厦门涨幅最大，为1919.78%；其次是南昌，上涨473.82%。

　　值得一提的是，1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体遇冷，其中上海商品住宅成交环比下降30.65%；深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。

　　除春节因素外，供应偏少也拉低了楼市成交量。张旭告诉《每日经济新闻》记者，与往年同期相比，因今年供应规模有限，北京1月份纯商品住宅成交量较2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，仅高于2012年市场下调期。

　　据统计，自2013年12月以来，楼市新增供应一反往年常态，明显减少，且从去年12月底到今年1月上、中旬，北京还出现了连续20余天的供应“空窗期”。

　　虽然1月19日北京一天有两个高端项目入市，但张旭表示，整体来看，自“京七条”落地以来，北京对于新建商品住宅入市价格的控制会继续收紧。

　　此外，1月份深圳获得预售许可的项目仅2个，获批房源为176套和4147套。开发商入市意愿较淡，推售项目锐减。

　　链家地产报告称，大量定位于刚需和改善需求的项目入市也会受到政策管制，未来新建商品住宅供应难有大幅上涨。

　　房价仍面临上涨压力

　　尽管许多城市成交量遇冷，但是房价上涨压力仍然较大。

　　中指院数据显示，十大城市综合指数连续20个月上涨，1月平均上涨0.72%，涨幅较上月扩大0.03个百分点，且10个城市环比均上涨。

　　其中，北京涨幅较上月扩大1.75个百分点至2.05%，涨幅最大；上海上涨1.11%；广州、重庆、武汉和杭州的涨幅介于0.5%和1.0%之间。

　　就涨幅最大的北京而言，张旭向《每日经济新闻》记者分析称，预计节后新建商品住宅需求会继续释放，成交量上涨，而供应相对滞后，库存会继续维持低位。从1月份数据来看，库存频频探底，至1月底已跌破5.6万套，短期内没有大幅反弹的可能，价格上涨压力依然较大。

　　中指院数据显示，1月份很多城市去库存化明显加快，深圳商品住宅可售面积直降68.38万平方米；北京紧随其后，下降62.26万平方米；广州、南京、宁波去库存都超过10万平方米；仅青岛、上海库存增加，分别提高25.5万平方米和21.8万平方米。

　　2013年底，北、上、广、深及一些房价涨幅较快的二三线城市纷纷出台“加强版”调控政策，比如“京七条”加大自住房供应，收紧贷款；“沪七条”提高二套房首付至70%等。张旭认为，在新一轮政策收紧的周期内，预计市场较2012年的回暖期有所降温，但短期内不会再出现上一轮调控导致的深度下调。

　　伟业我爱我家报告称，2014年初，北京、上海、深圳等重点城市土地交易市场热度不减，1月份北京土地出让金额高达406亿元，上海超过200亿元，二线城市的杭州土地出让金也将近340亿元。土地供应的增加将促进未来房源供应量增多，从而有效缓解供需矛盾。

　　张旭还表示，经过一轮市场下调和恢复周期后，开发商意识到，相比“多囤地、慢开发”的经营模式所加深的负债成本和节奏缓慢，“高周转”销售策略更适应当下的房地产市场。因此，从供应层面上看，未来开发商主观推盘意愿较强。

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　　去年四季度浙江房价同比涨7.1%

　　日前，《每日经济新闻》记者从国家统计局浙江调查总队获悉，2013年四季度浙江11个设区市城区新建住宅的销售价格，同比上涨7.1%。数据显示，2013年浙江房地产开发投资共6216亿元，其中来自民间的投资金额为4971亿元，占比近80%，全民房产成为浙江经济一大特点。

　　杭州、金华、宁波涨幅居前三

　　根据国家统计局浙江调查总队提供的数据，2013年10~12月,浙江新建住宅销售价格同比分别上涨6.8%、7.3%、7.2%，四季度7.1%的涨幅比三季度扩大1.9个百分点。

　　但浙江11个城市的房价分化明显。去年四季度11个城市中新建住宅销售价格同比上涨的有10个，下跌的有1个，涨幅前3位分别为：杭州（10.9%）、金华（7.4%）、宁波（6.8%）；仅温州出现下跌，四季度同比下跌1.8%。

　　对此，一位浙江统计部门工作人员分析称，由于2012年浙江房地产市场低迷，严格的 “限购”、“限价”、“限贷”等宏观调控措施促使房地产企业采取了“以价换量”策略，浙江新建住宅销售价格由此下跌明显。

　　2013年，宏观调控效果趋减，刚性需求释放，浙江房地产市场逐步回暖，成交量增长强劲，价格环比持续上涨，同时受2012年四季度基期价格较低影响，2013年四季度浙江新建住宅销售价格与上年同期相比涨幅较大。

　　浙江省统计局发布的数据显示，浙江2013年房地产开发投资共6216亿元，比2012年增长18.9%。2013年浙江商品房销售额达5396亿元，增长26.6%；销售面积4887万平方米，增长22.0%。

　　虽然销售额和投资额最高的仍然是住宅，但是办公楼和商业营业用房分别以23.4%和22.7%的投资增长率，完胜住宅19.0%的投资增长率，这似乎验证了业界对住宅逐渐进入滞涨、商业地产增长加快的论断。

　　杭州存量房创新高

　　杭州楼市在卖地额不断创历史新高的情况下，存量房也是“芝麻开花节节高”。

　　《每日经济新闻》此前曾报道称，杭州市2013年的存量商品房超过11万套，按照杭州市区2012年全年成交84800套的销售速度算，全部消化完可能要16个月。

　　与此同时，杭州的土地市场却持续火爆，2014年1月就卖地298.5亿元，是已有记录的单月成交最高额。杭州市国土局发布的《2014年杭州城区经营性用地推介手册》第一期显示，主城区今年计划出让的经营性用地73宗3622亩（含已公告地块）以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩，而2013年杭州（包括主城区、萧山和余杭）出让土地225宗，出让总收入为1326.9亿元，较2012年翻倍，同时也创杭州土地出让收入新纪录。

　　杭州某上市房企的董秘曾对记者表示，包括杭州在内的浙江楼市还有上升的空间，但主要集中在几个市一级的主要城市，浙江三四线城市，未来房价可能会持平。