高房价导致资金“脱实向虚” 加剧贫富分化

　　高房价已成为渴盼拥有住房的“刚需一族”心中挥之不去的痛。人们眼巴巴企盼房价下降,但显示房价一路狂奔不断上行的各月度房价数据,将人们的希望一次次碾碎。根据国家统计局的数据,10月份70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨的有69个,北上广深四个一线城市同比涨幅均超过20%。“国五条”出台已经八个多月了,仍然没有按住房价高昂向上的“头”。远远超出普通百姓收入承受能力的高房价,带来了五大风险。

　　导致社会资金“脱实向虚” 引发产业空心化

　　在房价节节走高带来的“炒房”暴利驱动下,社会资金潮水般涌向房地产,不仅巨额民间资本投资楼市追求“以钱生钱”,很多央企和上市公司也纷纷进入房地产业,有的公司甚至偏离主业把房地产业作为主打产业。大量社会资金一窝蜂地进入楼市追逐暴利,严重挤压了实业投资,导致实体经济“失血”。温州的情况或许最具代表性。温州作为中国市场经济的前沿地带,在上世纪90年代民营经济发展速度和经济市场化程度曾执全国之牛耳,温州的“炒房团”也声名显赫为国人所熟知。在过去的几年里,温州一直是“三线城市、一线房价”,但这种畸高的房价并非真实需求所拉动,而是来自四面八方的投资客“热炒”的结果。“全民炒房”使楼市沉淀了丰裕的民间资本和来自企业、银行等方面的可流动资金,导致实体经济因“失血”发展严重受困。据温州市中小企业发展促进会提供的数据,在2008-2010年间,温州房地产市场的资金规模平均为1000亿元,最高时达到2000亿元,民间借贷占到楼市吸纳资金的六成左右。实体经济不振,区域主导产业处于产业链低端,加之外部经济环境不佳,温州的企业普遍经营困难,温州市的大多数经济指标如GDP增幅、进出口总额、财政收入等,也从以前的位居浙江省前三名进入“倒数”行列,有的主要指标甚至倒数第一。如果一些城市楼市狂飙发展、房价“高歌猛进”、资金“脱实向虚”的状况得不到改变,那么,这些城市势必要步温州的后尘。

　　导致中国经济地产化 会贻误经济转型升级

　　通过高房价带动高投资和高地价,已经成为很多地方政府拉动经济增长、增加财政收入的不二法门。但这种经济和财政收入增长模式,对经济转型升级和经济增长方式转变的掣肘作用是显而易见的:房地产业并非技术领先或对社会技术进步有显著推动的行业,其非理性发展会增加对钢铁、水泥等高污染、高耗能产品的需求,使中国经济面临更大的资源与环境压力,同时,也使这些本已存在严重产能过剩的产品的供求矛盾得到缓解,不利于化解过剩产能;高房价引致房租大幅度上升(一线城市尤为明显),进而抬高了流通费用并导致劳动力成本上升,从而阻碍了以服务业为核心的第三产业的健康发展;房地产业的高额利润远远超过制造业和其他行业的平均利润,对企业形成“逆激励”,削弱了企业自主创新和转型升级的热情,诱导企业把更多资金投向房地产而非用于技术创新;高房价造就了大批“房奴”,严重透支了国民财富积累,抑制了消费扩张,阻碍了经济增长动力结构优化和经济增长方式的转变。

　　阻碍城镇化进程 成为城镇化的“促退”因素

　　在一线城市每平方米动辄几万元的令人咋舌的房价面前,农民工只有望房兴叹的份儿。即使在一些省会城市和经济发达地区的地级市,一平方米商品房也要七八千元甚至更高,农民工要买房置业也是心有余而力不足。孱弱的购买力,决定了农民工现在不是、未来也很难成为大城市商品房市场的需求主体。这是不需统计数据佐证,而是明摆着的事实。而受供给能力制约,现实情况下廉租房、公租房也很难覆盖所有进城的农民工。一些开发商及其利益代言人把城镇化说成高房价形成的根据,实质是拿城镇化为高房价开脱,是罔顾事实闭着眼睛说瞎话。恰恰相反,不是城镇化拉动了高房价,而是高房价阻碍了城镇化。住有所居是农民转化为市民的基本条件。停留在城市表层的农民工,如果全家没有可以安居的住所,即使为其解决了城镇户口,其也根本无法在城市扎下根来真正融入城市。

　　加剧贫富分化 激化社会矛盾

　　在今天的中国,住房已成为财富的主要表现形式和快速积累财富的主要手段。住房资源配置在不同的社会阶层之间的差异,导致了财富分配的极端不均衡。多房者的财富随着房价上涨像滚雪球一样急剧扩张,而“刚需一族”要么离买房目标越来越远,要么耗尽两代人的积蓄交完购房首付后,就不得不甘当“房奴”节衣缩食无休无止地偿还房贷。高房价拉大了贫富差距,阻碍了政府建立和谐社会目标的实现。

　　导致金融机构资产质量恶化 引发系统性金融风险

　　从单个金融机构看,房企销售受阻或资金链紧张,会给银行贷款、信托计划等融资形式带来信用风险,而金融机构为追求房地产资金运用高收益引致的“资金空转”和资产负债期限错配,会引发流动性风险。从整个金融系统看,商业银行房地产贷款和地方政府融资平台债务是时下金融风险两个重要的策源地。一旦高房价泡沫破灭,房价大幅下跌,地价迅速下降,银行坏账率显著上升,主要以土地出让收入还债的地方政府平台债务将大面积违约,系统性金融风险由此生成,并可能导致金融危机。目前,我国一些中心城市的房价泡沫已经相当严重,房价泡沫破灭引发金融风险的威胁,已经现实地摆在了我们面前。

　　房价,已成为时下整个经济社会和国人高度关注的核心热点问题。能否把高房价降下来使之回归到合理区间,促进房地产市场稳定健康发展,不仅关系到民生改善,也关系到经济的转型升级和持续稳定增长。建立房地产调控长效机制,房价也是必须触及的问题,不能回避。而且,能否实现房价合理回归,也是检验这种调控机制有效性的一个重要尺度。党的十八届三中全会通过的《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,虽然没有直接提及房地产调控,但对建立与房地产调控长效机制相关的土地、财税、金融等方面的改革,都做了较为详细的部署。《决定》指出:“要建立城乡统一的建设用地市场”,“建立事权和支出责任相适应的制度”,“加快房地产税立法并适时推进改革”。毫无疑问,推出这些改革措施,有助于根除“土地财政”,瓦解高房价形成的制度基础。现在迫切需要的,是加快这些措施的出台,缩短房地产调控的政策时滞,使人们及早看到改革的实际效果,从而有效地稳定公众的房地产市场预期。　(作者苑德军 为内蒙古银行首席经济学家、本报专家委员会委员)