上海：房价“涨”原因多应综合施策

　　如果用一个字描绘楼市的特点,“涨”字可能首当其冲。但同样的房价上涨,原因却是多种多样。全面理性地看待房价上涨的动力,有助于认识房地产调控的复杂性。后市调控必须注意“远近结合”,综合施策,精准发力,实现市场平稳健康运行。

　　以上海为例,采访相关部门和业内人士,发现房价上涨至少有七方面原因:

　　供求关系。近年来上海楼市供应量变化不大,但需求加大。统计数据显示,2011年、2012年上海新建商品住房新增供应均在1100万平方米左右,今年预计也能达到这一水平。需求方面,前两年市场化新建商品住房成交面积分别为682万平方米、863万平方米,但今年以来需求明显增加,前三季度成交面积已达825万平方米,预计全年将达到1100万平方米。

　　货币供应。上世纪90年代日本房地产泡沫破灭、2008年美国“两房”危机等,均与货币供应量有关系。据统计,以2012年9月为基数,今年9月我国M2增长14%、M1增长9%、M0增长6%;若以2012年1月为基数,则今年9月M2、M1和M0的增长率分别为26%、16%和-6%。不少业内人士认为,本轮热点城市房价上涨,与货币供应量关系密切。

　　市场预期。住房从民生属性看是生活必需品,从经济属性看又是投资品。目前我国资本市场不活跃,居民投资渠道单一,居民将购房作为应对货币贬值、物价上涨和资产增值的渠道。同时,市场对未来房价上涨预期较为强烈,加上部分媒体炒作的放大效应,加剧了一部分购房者的恐慌心理。

　　刚性、改善性需求较旺盛。据统计,近年来上海每年新增结婚家庭近14万户,其中相当部分需要购房。另外,目前上海常住人口人均住房居住面积为17.3平方米,仍有相当部分的居民家庭住房面积较小、住房不成套、配套设施差。随着收入增加,这部分居民家庭改善住房需求强烈。抽样调查显示,每年上海有住房改善性需求的家庭占全部家庭的12%。

　　地价上涨。上海市统计局数据显示,前两年上海居住用地交易价格指数分别上涨13.4%、3.7%,而今年前三季度上涨20.2%。上海中心城区土地价格上涨,主要是由于旧改拆迁成本上升较快。据抽样调查,按拆除面积计算,市中心一些区旧改征收补偿标准3年间上涨了80%。

　　房屋均价上升及住宅品质提高。去年年底以来,上海中心城区一些高档楼盘加大推盘力度,带动均价上扬。均价上升对房价指数影响不大,但会对居民购房心态造成直接影响。另外,上海今年加快推进住宅产业化,外环内、外环外的全装修房比例分别要求达到60%和30%,节能环保门槛也在提高,带动了建安成本上升。据统计,去年上海住宅每平方米平均造价达到4304元-6651元。

　　租赁市场影响,近年来上海住房租金涨幅有加快趋势。据上海市二手房租赁指数办公室统计,去年上海全年住房租金上涨3.7%,今年前三季度同比上涨6.6%,这反过来也会推动房价上涨。

　　日前,上海出台了抑制房价过快上涨的七条措施。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示,将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,不断完善房地产市场体系和住房保障体系。

　　“房价上涨原因的复杂性,决定了调控的复杂性。既要坚持房地产调控改革不动摇,让市场在资源配置中起决定性作用,也要更好发挥政府作用综合施策,构建起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”上海市房地产科学院副院长严荣说。