供求矛盾加剧
“新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个,这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。”看了18日国家统计局发布的70个大中城市10月份房价数据,中原地产市场研究部总监张大伟认为。
目前,还有26个城市的房价同比涨幅在8%—10%之间,这些城市同样被认为,完成年度调控任务的难度也都非常大。
今年以来,我国大城市房价出现了明显反弹,不少业内人士认为这是仅次于2009年的房地产爆发年份。
一线城市和部分二线城市房价增长过快,主要还是供求矛盾的体现。国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲分析,一方面,城镇化快速推进,一些城市刚性住房需求快速增加;另一方面,货币和信贷较为宽松,大量信贷流向了房地产市场。
同时,由于土地供给相对不足,而需求十分旺盛,造成地价大幅上升,也影响了人们对房价上涨的预期,使得供求矛盾进一步加剧。
张大伟也认为,2011年限购后的1—2年,一线城市减少了土地供应,而受到三四线城市高库存影响,房企逐渐回归一二线城市扎堆争抢地王,提高了市场价格预期。“房价的上涨又推动了需求恐慌入市,造成了房价快速上涨的恶性循环。”
数据显示,相对于需求增长而言,人口集中度大的一线城市住宅供应量明显不足。例如直到今年8月份,北京和上海两个城市的住宅新开工面积还是有近10%的负增长,这其中既有拆迁难度大的原因,也有住宅用地计划完成比例偏低的原因。
房价涨幅收窄
10月份,尽管70个大中城市中涨价城市数量并未明显变化,但涨幅结构有所变化。新建商品住宅价格环比上涨超过1%的城市由9月的18个下降为10月的8个,二手住宅价格环比上涨超过1%的城市则由9月的4个下降为10月的2个。
“一线城市在10—11月逐渐收紧的调控,是房价在10月出现涨幅放缓的主要原因。”张大伟说。
为稳住过快上涨的房价,10月中旬以来,北京、深圳、上海、广州四个一线城市均出台更严格的楼市调控政策,以稳定市场预期。
本轮调控突出“限贷、限购、限价”的思路依然明显。
限贷方面,深圳、上海、广州均将二套房商业贷款的首付比例提高到七成。
限价方面,10月23日出台的“京七条”力推自住型商品房,并提出将确保两年供应7万套,占市场供应量一半。
限购方面,11月8日出台的“沪七条”,将非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限,从购房“前2年内在本市累计缴纳1年以上”,调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
链家地产市场研究部张旭分析,房价上涨压力有所减轻,说明一线城市新出台的调控政策对市场确实产生了一定的影响,“但值得指出的是,2013年末的这轮调控仅限于一线城市的可能性较大。”
“从目前全国楼市看,一二线城市因为集聚了过多的公共资源,使得房价易涨难跌。如果今年末楼市信贷不收紧,房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。”张大伟说。
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