成都房价调控目标遭遇考验

　　10月同比上涨9.6%进入“预警线”

　　18日，随着中国国家统计局数据公布，全国房价普涨的猜想再次得到印证：70个大中城市中，65个环比上涨。而以京、沪、广、深为代表的一线城市同比涨幅强劲，房价上涨数据依然“夺目”，新房与二手房均现16个月持涨。与此同时，立足于成都房地产市场，10月9.6%的同比涨幅似乎却已跨入今年房价调控目标的“预警线”。成都房价调控如何能够如期“达标”？建立调控长效机制的预期，作用于成都房价将会产生怎样的变化？《金融投资报》记者为此采访了多位业内人士。

　　10月房价环比涨幅收窄

　　国家统计局18日公布数据显示，10月全国70个大中城市新房环比价格上涨的城市有65个，同比价格上涨的城市有69个，均与上月持平。其中，同比涨幅来看，以京、沪、广、深为代表的一线城市同比涨幅继9月份上冲“破二”后，涨幅继续上行，分别达到21.2%、21.4%、20.7%、20.6%，新房与二手房均保持了16个月的持续上涨。

　　不过，虽然“涨声”依旧，但10月房价环比涨幅明显有所收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%，比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点，创今年2月以来新低。从环比最高涨幅比较看，70个大中城市中，10月份新房价格环比最高涨幅为1.3%，比9月份的环比最高涨幅收窄0.6个百分点。

　　“10月份房价环比涨幅收窄，与部分城市进一步强化调控政策有关。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称。随着个别城市房价上涨较快，调控预期逐渐升温，深圳、北京、上海、广州近期先后强化了楼市调控措施。一方面，由于开发商看好“金九银十”这一传统销售旺季，力推新项目，市场供应量增加，一定程度上房价上涨压力有所缓解。另一方面，一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件，房价环比涨幅受到了抑制。

　　蓉房价涨幅跨入“预警线”

　　而在被多位业内人士认为比较健康的成都房地产市场，10月新建住宅价格指数环比上涨0.4，仅小幅微涨。“就今年成都房地产市场而言，至4月成交高峰之后，市场一直保持平稳的运行态势，在房价涨幅上也大大低于一线城市的上涨幅度。整体来看，市场运行良好。”四川中原地产研究中心高级分析师向维对记者表示。

　　事实上，相较于“环比”上涨的尚显温和，同比上涨达9.6%的数据引发了更多的关注。根据3月末发布的国五条细则，成都商品住房价格涨幅要“低于成都年度城市居民人均可支配收入实际增幅”，依照相关增长“目标”计算可知，在2013年全年成都CPI涨幅达到3%-4%的情况下，若成都今年想要“平安过关”，则房价涨幅不能高于9.5%-10.5%。“9.6%”的数据不啻于“跨入”今年房价调控目标的“预警线”。

　　刘建伟就此表示，新建商品住宅价格同比上涨与去年同月对比基数相对较低有一定关系。根据初步测算，去年10月，70个大中城市新建商品住宅同比价格下降1.1%。在向维看来，结合成都房价控制目标及中原监测的数据，成都的房价与同水平的二线城市相比保持在适中水平，上涨幅度仍在可控范围内。“再加之至年末结算时仍有一个半月的缓冲时间，相信在政府的调控措施下，完成目标不会太难。”

　　对此，中成房业事业发展部总监赵亮则表示，从全年来看，成都整体住宅市场价格涨幅明显。上涨主要原因在于前3个季度市场整体销量已接近去年全年销量，房企完成全年销售任务压力相对减小，因此开始追逐利润最大化。加上近几个月土地市场持续高地价成交，带来未来房价上涨预期，房企难以放松价格，导致价格持续企稳，房价难以松动。“预计在最后两个月可能出现价格企稳，销量收缩的价稳量跌情况。因此今年房价方面可能会基本完成调控目标。”

　　房产税弱化房产投资属性

　　面对行政化调控“越调越涨”的怪圈，有专家曾指出，“十年调控最大的缺陷之一就是没有和改革相结合”。而如今十八届三中全会深化改革的顶层设计无疑为房地产长效机制的出台奠定了最好的基础，适时出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出的“调控回归市场化”，“完善土地供应”和“房产税改革”也成为房地产市场调控的新思路。在此基调下，作用于成都楼市又将产生怎样的变化？“从长远来看，房地产税出台利于弱化房产投资属性，也利于成都目前高烧的土地市场降温，未来将影响中高端物业的销售，从长远看利于成都楼市平稳健康发展。而城乡土地制度改革可以从一定程度上增加商品房用地的供应，缓解成都主城区供地紧张局面。”赵亮说道，“对成都而言，未来是否会调控加紧，将对成都房产市场产生直接影响。”

　　不过，向维认为，“财税制度改革对成都房地产来说依然是关键点和突破口，但短期来看，2013—2014年成都房价走势依然不会有太大转变。”另一方面，尽管今年1-10月，成都市土地总供应面积与去年同期相比下降28.45%，与此同时地价上涨趋势明显，但是“地价上涨年内作用于住房销售市场及房价上的可能性不大，不过这也意味着更多的压力将转化至明年市场，后市房价上涨动力较强。”