银根紧利率上浮 部分外资行房贷仍有利率折扣

　　随着房贷额度持续紧张，房贷放款久拖不下，记者从二手市场上发现，一次性付款的买家议价能力明显增强，而按揭购房的买家则面临卖家不愿交易或者加价卖房的窘境，部分买家为了一次性付款“笋价”购房，开始寻求其他融资途径。

　　但是，记者从按揭市场了解到，目前依然有部分银行有相对宽松的额度，可以正常速度放款，而民间融资渠道垫资利率高企，百万元垫资月息可以达到三万元，为了买“笋价”房走民间融资渠道，很可能得不偿失，并面临巨大风险。

　　融资渠道PK：部分银行额度现松动

　　中资银行：部分银行执行基准利率

　　“目前绝大多数银行的首次置业贷款利率已经上浮5%~10%，且额度紧张的占绝大部分。” 汇瀚按揭高级业务经理莫静说，接下来两个月的额度可能更加紧张。

　　不过，依然有部分银行仍有额度，放款速度相对正常。莫静介绍说，目前在中资银行中，邮储行和渤海银行尚执行基准利率，且邮政行由于额度较为宽裕，放款速度基本保持正常。而广州银行执行利率上浮10%，放款速度也比较快。

　　而在四大行之中，中国银行、建设银行的额度也相对充足。“目前我们操作建设银行首套房贷基本执行上浮5%，放款速度正常，前期的各种手续通过后，银行只需要5~7个工作日便可以放款。”而据大源按揭郑大源介绍，若能接受首套房贷上浮5%的利率，在工商银行贷款，大概半个月即可放款，速度也“相对较快”。

　　涉公积金贷款：

　　仍是“又快又好”的第一选择

　　记者了解到，目前公积金贷款由于没有出现额度紧张的情况，放款速度已经快过大部分商业贷款的放款速度，且首套房贷利率并未有变动，依然维持公积金的基准利率，因此属于不少工薪买家“又快又好”的第一选择。

　　莫静建议，若是贷款额度不高的买家，可以选择纯公积金贷款，如果贷款额度较高，也可以选择组合贷款的形式。

　　银根紧缩，利率上浮，按揭难拿已经成为买卖双方的共识，但是记者走访按揭市场发现，虽然利率上浮已经成为大势所趋，但并不是所有银行的额度都那么紧张。

　　外资行：利率下浮 “拒贷”率高

　　莫静介绍说，目前不少外资银行执行下浮5%~10%的利率，甚至部分外资行可执行市面最低的85折优惠，放款速度不会太慢。

　　但是，她提醒，外资银行大多以做高端客户为主，对于客户本身的资质要求很高，且对于贷款的房屋也有诸多要求，楼龄基本不能超过十年，贷款数额最好在150万元以上。“现在很难说哪种客户能够通过外资银行的审核，我们手头的案子中，飞行员、教师、高级白领等都有被外资银行拒贷的，拒贷率很高，如果不是特别高端的客户，我们一般不建议去尝试外资行房贷，可能一来一回更浪费时间。”

　　民间金融垫资：

　　过户放款月息可达三分

　　而如果是需要选择一次性付款、首付相对不足或者最终贷款额度不够的买家，莫静表示，也会有部分客户选择小贷公司、担保公司等民间金融平台垫资，但是相对来说，这种融资方式虽然放款快速，但利率相对正常银行贷款来说十分高企。

　　“现在在买房交易中垫资，月息一般是3%，利息高企。”莫静介绍说，一般操作中，垫资是以在交易中的房产作为抵押，在房产过户时直接把资金转入卖家账户。“现在大部分是银行房贷额度不够或者放款速度较慢的客户临时选择担保公司垫资，由于成本高企，采取这种方式筹集房款的客户并不多。”

　　提醒：垫资百万

　　月利息达3万 未必划算

　　“像胡小姐这样的情况，若为了寻求一次性付款的优惠而去寻求垫资，无疑是得不偿失的。”莫静表示。

　　莫静介绍说，以胡小姐的为例，若是160万元的住房，手头已有60万元首付，若要一次性付款，需要垫资百万元，按照3%月息，意味着每个月的利息将达到3万元。

　　“一般来说，垫资的资金是过户时直接付给卖家，从此时开始计算利息，而从过户到银行放款，正常的时间在两个月左右，意味着光垫资利息成本就将达到6万元。如果银行放款速度临时放缓，客户可能面临高额利息的压力。”其分析称，一般一次性付款的房源和按揭房源相比，价格相差并不会太多，采取垫资的方式去获得一次性购房的“笋价”，无疑将面临极大的风险。除非能向亲戚朋友筹到多余的放款，否则不建议博此类“笋盘”。

　　消费者：如何选房贷？

　　经过数月的看房，毕业三年的胡小姐看中了越秀区一套小户型二手房，卖家叫价160万元，她手头有首付60万元，希望按揭100万元。

　　不过，她发现卖家十分介意按揭款能否顺利发放。“卖家说，之前很多按揭款半年都没有放下来，他等不了这么久，若是一次性付款还能稍微给一些优惠，若是按揭买房，还考虑加价。”

　　合富置业成交数据显示，今年三季度一次性付款的首次置业型购房个案数量比去年三季度增加5.4%。