房地产纠纷数量与政策变化息息相关

　　浙江省高院发布房地产审判白皮书

　　“一只亚马逊河森林蝴蝶偶尔扇动的几下翅膀,可以引起德克萨斯州的一场龙卷风。”说的是两件看似不相关的事情,却往往能够奇迹般牵涉在一起。

　　9月5日,浙江省高级人民法院对外发布《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》(以下简称“白皮书”)。白皮书总结了10年来浙江房地产审判情况,从司法视角分析、梳理和房地产业发展和房地产审判中发现的问题及建议。而从中发现,房地产纠纷的数量竟与宏观调控的政策息息相关。

　　收案数量明显受到宏观调控政策影响

　　统计数据显示,2003年至2012年,浙江各级法院共受理房地产纠纷案件118761件,诉讼标的总金额为505.93亿元。

　　但从年度收案情况,2003年至2005年基本持平,均在10300件左右。2006年下降至9545件。2007年上升至10555件;2008年增长比较明显,为12932件。此后的2009年、2010年维持在13200件以上。2011年回落至12817件。2012年上升至14357件,收案数冲至历史新高。

　　“10年间,年度收案数量受宏观调控政策影响的特点明显、突出。” 浙江高院民一庭庭长蒋卫宇说,在调控政策出台后,相对较短的一段时间内(一般反映在当年度)案件数量会呈现一定的上升趋势,而在其后相对较长的一段时间内,随着房地产市场趋冷、交易量下降,案件数量也呈下降趋势。但之后,因政策的递减效应及财富的叠加效应,市场逐步回归活跃,案件数量也随之上升。

　　“伴随宏观调控政策的出台,各年度案件数量呈现出上升、下降、再上升且底部不断抬高的波浪型特征。” 蒋卫宇说,尤其是2006年的“国六条”和2011年年初的“新国八条”,由于限制措施严厉,不仅对房地产市场抑制作用明显,也直接影响当年的房地产收案数量。

　　统计数据显示,这两年,同比降幅分别达9.43%和3.25%。但在2008年,由于受到国际金融危机冲击,国内经济下行压力增大,国家出台了税费减免、贷款利率优惠等房地产救市政策,有效释放了房地产市场活力,同年案件数量同比增长了22.52%。“这也说明案件总量的变化与调控政策密切相关,与房地产市场活跃度成正相关。”

　　白皮书公布的统计数据显示,2003年至2012年,浙江房地产纠纷案件的多发类型,主要集中在二手房屋买卖、房屋租赁和商品房销售合同纠纷三类,占比分别达33.58%、32.72%和20.51%,合计占到86.81%;其他如房屋拆迁、土地使用权出让转让、合资合作开发房地产、国有土地租赁等合同纠纷的占比仅为4.77%、1.22%、0.64%、0.43%、0.39%等。

　　而从年度各类房地产案件数量分析,以商品房销售合同纠纷为例,年收案数从2003年的1200件攀升至2012年的3959件,增幅达230%;2006年、2011年的收案数量则明显下降,在2008年上升明显,“显示了该类纠纷的收案数量明显受到宏观调控政策的影响。”

　　而统计进一步发现,就商品房销售合同的纠纷事由而言,在调控政策宽松、房地产市场偏热的情况下,由开发商因素引发的纠纷如房屋延期交付纠纷、延期办证纠纷等增多。在调控政策趋紧、房地产市场遇冷背景下,则由买受人因素理由如拖欠房款、要求补偿降价差额,以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等引发的纠纷增多,大多主张要求合同无效、解除合同等。

　　而房屋租赁、房屋拆迁、土地使用权出让转让、国有土地租赁等案件的收案数量总体平稳、起伏不大,“表明这几类纠纷与宏观调控政策的关联度不大。” 蒋卫宇说。

　　规避调控政策行为,暗藏纠纷隐患

　　分析房地产纠纷受宏观调控的影响,白皮书认为:一是政策变化影响了市场各方的利益预期;二是因为规避调控政策行为,暗藏了纠纷隐患;三是相关行政部门的行为不规范;四是法律规范的滞后,导致市场行为缺乏明确的预期和相关指引。

　　白皮书分析,房地产是资本密集型产业,由于项目开发周期较长,在所谓“十年九调”的大格局下,开发商的资金面受调控政策的影响几乎成为常态,直接影响到其市场预期,并增加了企业项目规划管控的难度和风险。

　　比如,在房地产销售形势较好时受让土地,但调控政策出台、赢利前景看空后,开发商就以种种借口“退地”终结开发项目。在项目建设过程中,在资金压力下采取变更规划设计、缩减配套项目、延长工期、断续施工甚至停工,最终导致预售房屋延期交付、无法交付或交付的房屋不符合约定条件或存在质量问题,销售出现问题后,更是直接影响到资金的回笼。

　　而在银行贷款受限、资金紧张情况下,一些开发商为了维持资金链稳定,将目标转向民间资本,导致相当部分商品房销售合同纠纷由民间借贷纠纷转化而来,个别开发商甚至陷入集资诈骗的泥潭。在房价的大幅波动状态中,二手房房东产生的较强经济利益驱动,则存在无故反悔违约甚至一房多卖等现象。签订长期限房地产租赁合同的出租方,则在房价推高后,往往试图寻找合同缺陷并借此提高租金或毁约。

　　对于买受人,由于首付比例和贷款利率变化、限购限贷政策、税费增加等,则客观上直接影响到其购买能力和购买意愿。购房人在签订购房合同时基于房价上涨和房产增值收益预期,对开发商通常在合同中单方设定的限制买受人权利、增加买受人义务、免除或减轻开发商部分责任的附加条款往往采取容忍态度,当调控政策出台使预期落空时,购房人则会以质量问题、交付不符约定等为由主张解除合同。在销售过程中,楼盘遭遇宏观调控,开发商采取让利、降价等促销手段后,先期购房人认为吃亏要求退房或补差价,有的不惜采取聚众上访、打砸售楼处、堵塞交通、哄闹法庭等“房闹”方式向开发商和政府、法院施压,以转嫁市场风险等。

　　同时,针对调控政策设置的不利影响,一些交易主体则试图采取各种措施进行规避和消减,如当事人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋、假离婚、买卖双方为少缴或不缴税费签订阴阳合同、开发商通过内部人员虚假认购、非商品房用地建造房屋等使得纠纷大量增加。

　　而房地产开发、建设、转让、销售等多个环节,由于行政管理的不到位或者缺失,也间接地诱发了房地产纠纷的发生,尤其在宏观调控趋严、房地产市场趋冷的情况下,行政行为的不规范更容易被放大并成为纠纷的导火索。如国土部门不认真勘定实地红线,或未严格按照“净地”标准出让土地;过于随意的规划调整,容积率等指标变动的把关不严;以及办理相关权证等过程中行政审批不严;对建设单位擅自改变规划用途、擅自改变内部结构,超面积建设的不法行为不及时制止等。

　　白皮书认为,当前我国房地产法律法规体系已基本建成,但相关规范出台时间较早,已不能完全涵盖房地产审判实践中的新情况、新问题,尤其是滞后于宏观调控下房地产业发展的新形势,“导致审判中裁判尺度不一和同案不同判现象的发生,也使房地产市场主体对交易行为合法合理性的预期和评价失去了准星。”

　　要从法律角度审视调控政策的可行性

　　白皮书认为,房地产宏观调控政策的出台和实施,在努力落实相关调控目标要求的同时,客观上也不可避免地对其他相关领域包括房地产审判工作产生了深刻影响。

　　“宏观调控宜主要采用经济和法律手段,避免进行突袭式的行政干预。” 蒋卫宇认为,法律与政策尽管在规制的方向上是一致的,但执行政策与适用法律在很多具体细节上仍存在某种程度的冲突。一方面要以立法形式对宏观调控政策制定的主体、发布的程序、政策实施的效果评估和调整、违反政策的法律后果予以规范,防止出现随意性和大的偏差,减少相关利益阶层的政策博弈机会,避免可能存在的部门主义和地方保护主义,增强政策的权威性。

　　另一方面,在决策时不仅要从经济、行政角度,还要从法律角度审视调控政策的可行性,更加尊重市场经济规律和法律的刚性要求。

　　白皮书建议,对涉及人数众多、影响大的纠纷案件,实体上要从保护当事人合法权益、维护房地产市场正常交易秩序、促进社会和谐稳定等方面进行综合考量,程序上可借鉴诉讼代表人制度,探索“示范性”诉讼,以节约国家司法资源和降低当事人的维权成本,同时也可避免群体性诉讼可能导致的矛盾激化和阶层对立,避免因纠纷处理不当引发新的社会隐患。