房产税试点扩围的预期强烈,中国证券报记者邀请财政部财政科学研究所所长贾康()、中国房地产学会副会长陈国强()、上海易居房地产研究院副院长杨红旭三位专家对此进行探讨。专家表示,扩围有望采用渐进式推进的方式,即先从个别城市、个别类型的房屋起征,然后再推广到全部住房。房产税并非降房价的“良药”,试点扩围更大的意义在于推进建立房地产调控长效机制。
地方缺乏推进意愿
中国证券报:房产税试点扩围动作迟缓,究竟是什么原因?
杨红旭:地方政府对此并不热心。房产税是地方税,开征房产税后,这一税收将流入地方腰包,看似对地方有利,但另一方面,房地产开发可以为地方政府创造GDP和财政收入,地方政府不希望出现任何导致楼市大幅降温的新因素。如果因开征房产税而导致楼市降温,地方政府的损失将大于新增税收,所以大部分地方政府没有主动要求试点的意愿。
中国证券报:房产税试点下一步的推进是否也有难度?哪些城市可能列入下一批试点?
陈国强:一是房价水平高、上涨压力大、调控意愿强的城市。二是选择有代表性的不同类型城市。例如,在东、中、西部不同区域范围各选择若干城市,也可以从一线、二线、三线等不同规模和量级的城市中选择若干城市。三是与当地正在推进的改革试点相配套。例如,成渝地区进行的城乡统筹综合改革试点,两湖地区进行的两型社会综合改革试点。
杨红旭:下一步纳入试点的城市应该准备相对较充分。此前提到的杭州、南京均可能纳入下一步试点的范围,具体的组合可能是“东部城市+准备较为充分的中西部城市”。试点城市的数量不会太多,可能不会超过6个。
未来将渐进式推进
中国证券报:未来扩围是否会参照上海和重庆试点的方案?
陈国强:沪渝两地的试点方案各有侧重,各具特色。上海主要针对增量住房市场,重庆主要针对高端住宅,包括存量。两个方案的共同点是,在税基和税率的设置上,涉及面有限,实际征收的房产税数额也有限。未来的试点城市如果只是简单参照上海、重庆的版本,充其量只是试点城市数量的增加,试点的意义将大打折扣。因此,在试点方案的选择上,既应借鉴现有模式,又要有所区别,甚至另起炉灶。
中国证券报:各城市试点方案在总的原则上是否会有所考虑?应如何设计房产税试点的路径?
贾康:房产税改革的原则是调节高端,美国式的“普遍征收”不适合中国国情。开征房产税应有“梯级差别”。例如,第一套住房不征收,人均居住面积指标应放宽松一些,第二套住房的税率可考虑从低,从第三套开始再按标准税率征收,这样可以使试点较顺利地推进。
房产税的推出一定是渐进的,路径要先从比较具备条件、能使决策层形成共识与决心、容易操作的地方试行,同时需要从高端住宅和增量住房入手。需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层吃定心丸,房产税改革不可能覆盖低收入人群,还应借鉴日本模式,明确给予所有人“第一套房不实征”的“基本待遇”。
中国证券报:房产税要实现全面开征需要多长时间?
杨红旭:有些人预计在2014年或2015年,但我觉得没这么快。除第一批、第二批试点城市外,甚至可能有第三批试点城市,这些试点需要时间。试点不仅涉及税率、税基的最终确定,还涉及全国住房信息联网等外部条件。如果未来面向全国普征房产税,不大可能由国务院常务会议做出决定,很可能要由全国人民代表大会通过,要走立法的流程,这个流程会比较长,甚至可能参照《物权法》出台前做法,向全社会征求意见。因此,房产税的全面铺开估计还需3-5年甚至更长的时间。
重在长效调节
中国证券报:房产税能否降低房价或有效抑制房价?
陈国强:作为一种长效性调节工具,房产税对住房市场的“疗效”犹如中药,药性较温,见效较慢,远不如“限购”、“限贷”等行政性手段立竿见影。即使在市场机制成熟的欧美国家,房产税与降低房价并无直接相关性。归根到底,房价涨跌主要取决于供求关系。
中国证券报:房产税对调节房地产市场的作用主要有哪些?
杨红旭:房产税具有多元功用,主要有三点:一是完善财税制度。二是调节收入分配、缩小贫富差距。三是可以引导购房者理性选择居住面积适当的住房,抑制投资投机性需求,有助于稳定房价。
贾康:开征房产税这样的财产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种规范的经济参数和税负约束。在房产税调节之下,不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例,从而有利于集约利用土地,促进城市化健康发展和经济增长方式转变,还可以减少已建成房屋的空置率,活跃租房市场,提高全社会不动产资源配置的效率,促使不动产投资、投机行为收敛,有利于弱化住房价格过快上涨和市场大起大落的可能性,促进房地产业长期健康发展。
中国证券报:房产税的推进是否意味着房地产调控长效机制的建立正在加速?
陈国强:过去十年的房地产调控有成效也有失误,调控政策已到了需重估的阶段。在建立适合市场长远发展的长效机制过程中,房产税试点的推进是一个重要方面。
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