<font color="#990000">以房养老保险着手研究"倒按揭"课题 </font> 保险滚动新闻

以房养老保险着手研究"倒按揭"课题

2007年04月02日 09:56

徐叔竞

    从去年到今年，“以房养老”都是全国两会的热门话题。随着中国步入老龄化社区，养老问题日益成为不可忽视的课题。与此同时，在西方国家已经被证明是一种成熟的融资途径、有效的养老方式的“以房养老”，也进入了国人的视线。

    什么是以房养老？一对退休老人，除了微薄的退休工资和养老金之外，他们的最大财富可能是拥有一套住房。那么，他们可以选择将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需。而在他们去世后，这套房子就由该机构所有或处置。这就是“以房养老”的“倒按揭”模式。

    据相关媒体报道，国家建设部已委托保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。这意味着“以房养老”这种模式，不久的将来很有可能也在中国推行。

    但是，舶来的“以房养老”遭遇中国国情，大众会接受吗？水土能服吗？操作性强吗？

    争论一：“以房养老”能被接受吗？

    [现象]中国老太太和美国老太太的故事，在坊间流传已久。两种理财观念的对冲，在故事中一揽无余：“一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：‘我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱！’而美国老太太则说：‘我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。”

    如今，这个故事有了“后传”。当中国老太太觉得终于可以跟美国老太太交流心得时，美国老太太又有了新玩法：“临终前，我还去中国爬了趟长城，去法国吃了顿大餐、到韩国做了把整容……都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”

    发言人小谷(人寿保险公司职员)

    我个人是比较接受这种模式的。我读研究生的时候，老师就曾经在课堂上提到过它。我觉得挺好的，老了以后能够自食其力，减轻亲人的负担，而且这种方法在国外是比较普遍的，我想将来在国内也是可行的，对现在的养老公积金的偏差也是一种有效修正。我认为目前20~45岁之间的中青年人应该都会慢慢转变观念，最终接受这种养老模式。

    发言人胡女士(教师)

    房奴当了这么多年，每个月还债累死人，生活质量下降了不少。不过如果在养老这种关键问题上，房子能发挥作用，让我们的生活先苦后甜，也值了。

    发言人陆华峰(国有商业银行职员)

    我觉得这个想法不错，虽然实施有难度，不过先在部分试点城市搞，应该不会有什么大碍吧。每个城市经济生活水平和社会观念可能不尽相同，我觉得在上海、北京、广州这些大城市试行，可能大众的接受度会更高。

    我觉得这个“以房养老”真正实施起来，对国家资产也是一种盘活，而且能在很大程度上解决养老的问题。至于“房产留给后代”，这些观念虽然历行数千年，但是以后不排除会逐步退出。想想看，十年前大多数国人还很难接受贷款买房呢，但是现在，已经很少有人买房不贷款的。

    发言人陈先生(股份制银行部门经理)

    据说外地已经有银行在研究相关的理财产品，但是我觉得其中还有很多操作细节有待商榷。

    首先是怎么确定房产抵押的利率。像最近两年，国内的金融存贷利率几乎每半年调整一次；其次房产品每年的价格也在波动，几年之间房价可能完全两样，期间的意外损失较难预计估算；再次是银行的经营范围是否存在越界？虽然现在很多银行也有少量房产拍卖，但这毕竟跟“以房养老”所形成的大规模房源量不可同日而语，老人去世后，这些房产如何处理？国内的房子，说到底只是拥有70年产权。

    总之，这个是专业化程度很高的工作，即使这项政策得以推行，我个人认为也很难成为银行的主流业务。

    发言人俞女士(即将退休)

    我们家就一个孩子，我会把房子留给孩子的。我觉得我们老两口吃点苦不要紧，但是一定要给孩子创造一个良好的生活环境，否则在现在的高房价下，年轻人不安居很难乐业。再说了，如果真把房子抵押了，左邻右舍传出去，肯定会拿孩子说事，比如不孝顺之类的，名声也不好啊。

    发言人赵赵(大学生)

    我比较难接受这种方式，我觉得除非老人保障太差，才会想到把房子抵押到银行，如果这样的话，做晚辈的也太不尽责了。我们这一代基本上都是独生子女，我们当然更应该赡养父母，跟他们一起住，否则他们老来会很寂寞的。

    争论二：中国版“以房养老”更可行？

    [现象]中国版的以房养老是：买进房子，靠租赁来养老。记者的一位朋友李先生，今年56岁。在上世纪90年代房改的时候，他陆续购入了4套中小户型的房子，因为房子买得早，现在已经还清了按揭。目前除了1套房子用以自住外，其他3套房子都用来出租。虽然这些房子年代已经不新，但是由于地段很好，也能租个不错的价格，每个月房租收入在六七千元。

    虽然按照现在杭州市场的房价行情，这些房子的单价都在9000元以上，但是老李并没打算卖出这几套房子。“卖掉房子的话，虽然可以一次性收益，但是对于我这样年纪的人来说，考虑退休后的安定生活才是长远之计。我退休后的工资和养老金大概是每月两三千元，加上房租收入，养老应该没问题。”老李有个女儿，还在读书，老李说，租金的收入可以用来交学费，以后女儿要出国留学需要大笔现金的话，再考虑卖房。

    发言人冯慧(公务员)

    我觉得还是中国式“以房养老”更有保障性，更符合国人对房子的终极追求。舶来的做法就目前来看还存在很多不适合中国国情的地方。一想到自己辛辛苦苦攒钱买房，每月从牙缝里省出银子交按揭，不就为了那本产权证吗？如果到头来又把房子抵押出去，那不是终点又回到了起点，白忙乎一场吗？

    发言人刘连新(退休人员)

    除非逼不得已，否则绝不考虑抵房养老。银行等金融机构的算盘比我们老百姓精多了，它们付给我们的每月“倒按揭”费用，可能还比不上把房子用来出租的月租金呢。而且金融机构往往会设立很多霸王条款，履约中途如果出现变故，这中间的损失肯定还得我们来承担。反正，跟机构打交道，就容易被动，所以还是中国式“以房养老”好，毕竟通过以租养老的方式，房主更能掌握自动性。

    发言人wszqqwh(网友)

    中国目前实施的独生子女政策，到那时人口结构是倒金字塔型的，在未来的20年左右，中国住房很有可能会出现过剩的情况。因为现在一个普通家庭通常都有3套或更多住房(四个老人2套住房，一对年轻人1套住房)，如果老人去世了，一个家庭就多出2套住房，而421家庭结构的，自己最多用2套房。请问多出来的房子怎么办？租给谁卖给谁？还不如抵押给银行来得方便。

    发言人IP无效(网友)

    我有位香港朋友去美国养老，由于他退休以后才去美国，用美国当地的说法是“对美国没有贡献”，因此他得不到美国公民的社会保险和医疗保险。他要享受美国的福利待遇，因此他就把他的房子作了抵押。这是一个不错的解决办法，当然并不适应社会各阶层。

    不过现在国内家庭6个人(两对老夫妻加对小夫妻)拥有3套住所的情况比较普遍，但是这3套居所往往位于3个不同的城市。父辈过来和孩子一起住，如果仅仅把老家的房子用以出租，可能会牵涉很多管理的精力；如果卖掉的话，又很可惜，毕竟大多数人都有故乡情结。在这样的情况下，选择抵押给银行，不但能把固定资产盘活为流动资产，每月获取收入，而且还能保留有生之年的居住权，我认为是两全其美的。

    以房养老的实现途径——住房反向抵押贷款

    住房反向抵押贷款，是指所有人将房屋抵押给银行向银行贷款，银行对借款人年龄、预期寿命、房屋价值等方面进行综合评估后，按月或按照协定的时间支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续占有、使用房屋，到借款人逝世时以房屋价值为限一次偿还借款的一种担保贷款方式。

    住房反向抵押贷款20世纪80年代起源于荷兰，近年来，这一贷款方式因对解决人口老龄化社会的养老问题效果显著而迅速在许多国家推广。

    操作办法

    贷款对象：国外一般限定贷款消费对象为62岁以上的老年人。对金融机构来说，贷款时间相对较短，风险也比较容易控制。

    抵押房产：应三证齐全。共有的房产，除夫妻共有财产外，原则上不能用来抵押。租赁的房产，承租人只享有使用权，不能设定抵押；同理，土地使用权也不能设定抵押；土地所有权，属国家或集体所有，亦不能设抵押。

来源：钱江晚报

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