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加息后如何选择房贷产品

2007年04月04日 14:49

王瑜君

    自2007年3月18日起，中国人民银行同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。央行再次将房贷基准利率上调后，5年期以上个人住房贷款基准利率为7.11%，下限利率为6.04%。新利率公布后，对有房贷的市民而言，都意味着要缴纳更多的利息。上海美联物业交易管理部的周颖为此算了一笔帐，假设一套二手物业总价为120万，按贷款7成即贷款金额为84万来算，如果贷款期限为10年，加息前月还款额为9247.476元，加息后为9344.061元，即每月增加了96.585元；如果贷款期限为20年，加息前月还款额为5928.216元，加息后为6039.096元，即每月增加了110.88元。

    周颖认为，此次加息对于原本就有购房需求的自住型客户不会有太大影响，特别是平时收入比较稳定的家庭，每月多出的近100元月供负担其实并不会对日常生活产生明显的影响。而对于一些投资者而言，就可能会因为考虑到投资成本的增加或受到一定程度的影响。面对此种情况，打算购房的市民又该如何选择房贷产品才会更省钱呢？

    ■直客式房贷：省本钱

    “直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房。银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。目前，中行、建行、民生都已经推出了这项业务。

    优点：买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠。另外，由于绕过了开发商和中介的环节，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。

    缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。并且银行为了降低自身风险，对申请直客式房贷的市民设置的门槛较高。据记者了解，最受银行青睐的“直客式房贷”申请人是政府机关公务员及行政事业单位工作人员。

    适宜人群：有稳定收入、良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。

    小提示：据了解，有部分人群被明确指明不能享受“直客式房贷”。这部分客户的特点是工作稳定性较差，收入具有不可预期性。这类客户主要包括：机关或公用事业单位非干部编制的工作人员；社保查询情况与借款申请人提供材料不符、社保交纳不正常或未参加社保的人员；有不良资信记录的人员等。

    ■固定房贷：规避加息风险

    这种房贷产品的特点在于，在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。目前，建行、招行、农行、光大银行都已经推出了固定利率房贷业务。

    优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

    缺点：虽然各家银行在推出固定房贷时，考虑到降息的问题，纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品，在规避降息问题上，可能还是会产生一些费用。例如，光大银行的固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的，才免收违约金。

    适宜人群：主要是3种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。

    小提示：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3%(贷款存续期在一年以内)。

    ■入住还款法：减轻初期压力

    去年，招行推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解，“入住还款”是指客户在招行办理一手房住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息。

    优点：有效降低购房者交房初期的经济压力。

    缺点：由于加上了约定期还的利息，从整体上看，实际还款的总金额会比正常还款多。

    适宜人群：有稳定收入来源、初期资金不多且面临装修或购买家电等需求的年轻购房者。

    小提示：记者从招行零售银行部了解到，这项新业务旨在减轻客户初期的还款压力，但并不能节省住房贷款的利息支出。据测算，一笔10年期的50万元贷款，按原先的利率，采取入住还款法，一年宽限期内每月仅需还利息2700元，全年减少月供支出35393元，相当于减少了52%的资金支出。但从第二年开始，客户将恢复正常的还本付息，金额与未选择这项业务的贷款相同。

    ■购房气球贷，期限短利率低

    今年2月，深发展推出了被部分专家称为市场现行最省息的房贷产品——“气球贷”。深发展的″气球贷″现在有三种期限：3年、5年和10年，与普通的还款方式(等额还款、递减还款)不同，“气球贷”会留下一部分本金在贷款到期时一次性归还，也就是说只有部分本金在贷款期限内分期偿还。整个还款的模式就像气球一样“头小尾大”。

    优点：通过这样的还款安排，可以抵消因为贷款期限缩短所带来的月供增加。

    缺点：“气球贷”在还款末期需要借款人一次性偿还较大金额的贷款本金，还款压力较大，届时会有违约风险。

    适宜人群：深发展宣称，“气球贷”的目标客户是计划中短期持有贷款或房产，但又不愿意或不能够负担高月供的客户。如计划持有房产期限较短的客户、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户，除了月收入以外还有大笔年终奖等其他收入，但每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强等。

    小提示：能够承担高额月供并且贷款期限较短的客户，不适合办理“气球贷”。如果客户本来要求贷款的期限就短，那么办理一个短期的普通贷款，就可以享受相应的低利率了。如果办成了“气球贷”，反而会因为“气球贷”还得慢，而增加利息支出。(市场与消费)

来源：SCMP

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