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房地产行业二季度策略报告

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2008年03月28日 11:16

    选择融资渠道畅通、预收房款巨大的公司

    调控政策效力逐渐显现加剧了市场的竞争，优胜劣汰的自然法则也会出现在房地产行业中。随着地价的节节攀升，目前房地产公司的主要支出为支付地价，而土地储备作为房地产公司未来持续经营的保证必然要占用大量的资金资源，因此未来房地产行业的竞争将主要体现在资金层面上，拥有大量资金余额和畅通融资渠道的公司将在竞争中占据优势。

    在未来向好的行业中，投资的风险依然存在。一系列政策的出台加剧了行业竞争的态势，行业也开始进入“战国时期”，弱肉强食的局面将慢慢拉开序幕。周转速度慢、资金链紧张的公司将在紧缩信贷政策的影响下成为市场吞食的对象，而周转速度快、拥有畅通融资渠道的公司将迎来扩张的又一大好时机。因此，市场的向好并不代表行业中所有公司都具备投资机会。在目前的市场情况下，我们认为具备畅通的融资渠道以及拥有大量预收房款的公司值得青睐。畅通的融资渠道可以给予公司充足的资金支持，大量的预收房款帮助公司降低了市场观望期带来的现金回流减少的影响。

    行业投资的风险依然是行业调控政策。我们认为，尽管市场目前正在消化之前出台的一系列针对房地产行业的政策，但未来较长一段时间内这些政策仍将对房地产业的发展起到一定的影响。我们认为，未来对房地产公司经营影响最大的政策将是国家目前从紧的货币政策。房地产公司的融资能力将影响到这些公司未来的发展状况。过快的房价涨幅以及目前较高的房价将抑制部分需求的释放，这将导致房地产公司现金回流速度的放缓，进一步加大房地产公司的资金压力。目前，国家正加大力度建设保障性住房，短期保障性住房将影响市场价格体系，同时分流部分需求。因此，尽管建设部相关官员指出今年我国不会出台针对房地产行业的政策，但目前现存的政策还将极大影响着房地产业的发展。行业目前的高房价涨幅以及高毛利率水平都无法得到维持。因此，尽管我们看好房地产行业较长时间的发展前景，但我们认为行业调控政策将加大行业投资的风险，具备广阔融资渠道的大中型公司有能力降低这种投资风险。

    重点关注公司

    万科A品牌实力得到社会认可

    2007年，公司实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元，占全国住宅市场的份额达到2.07%，进一步确定了市场领先优势。2007年公司共销售住房4.8万余套，借助美国次级债的危机一举成为全球最大房地产商。

    08年公司新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平方米。计划新增土地储备约1000万平方米。

    07年底，公司预收账款达到216亿元，居房地产上市公司首位。2007年全年，公司总筹资资金213亿元，高居上市公司首位。目前公司已成为国内最大的房地产开发商。从紧的货币政策下，公司拟尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，同时强化与原有资金合作伙伴的合作关系。公司品牌实力得到社会广泛认可，坚实的产品和服务品质构筑了公司的核心竞争力。

    考虑到目前市场情况，房地产行业的高毛利率水平无法维持，同时高涨的市场行情也会因为政策的影响而逐渐趋于理性，我们下调了公司未来盈利预测。预计未来三年公司每股收益分别为1.191元、1.733元和2.405元。

    保利地产地产上市公司第二位

    2007年，公司销售房地产面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元。目前公司在建拟建项目60个，占地总面积1129万平方米，规划总建筑面积2045万平方米，其中07年全年新增规划建筑面积754.5万平方米，范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、重庆、沈阳、长春、包头等地。

    公司蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元。08年，公司将以现金流为中心，在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展。预计全年房地产直接投资300-350亿元，新开工面积630万平方米，竣工面积350万平方米。

    07年底，公司预收账款达到109亿元，仅次于万科排在房地产上市公司第二位。全年公司通过资本市场融资和金融系统借款共筹集资金达130亿元，这大大缓解了公司由于扩张带来的资金压力。

    根据市场情况我们降低了公司未来毛利率水平。预计未来三年公司每股收益分别为1.002元、1.650元和2.490元。

    金地集团现金流情况将有好转

    2007年公司实现销售面积108.16万平方米，销售金额97.46亿元。2007年，公司在8个城市新获取了14个项目，合同地价总计161.61亿元，共计504万平方米的项目资源。截至报告披露时，公司未结算的项目资源约1,136万平方米，其中公司权益部分约为994万平方米。

    07年底公司预收账款为37.93亿元，全年共筹集资金逾82亿元。公司07年的扩张大部分依靠资本市场和金融机构的资金，公司将积极扩大和拓展新的融资渠道，与海外房地产基金、境外银行以及信托公司开展合作，我们预计08年公司现金流情况将有好转。

    预计未来三年公司每股收益分别为1.966元、3.029元和4.488元。

    招商地产将考验融资筹资能力

    2007年，公司共结算商品房面积25.69万平方米，比上年增长36.58%，实现销售收入26.28亿元；投资性物业租赁面积累计达到557.11万平方米，租赁收入3.83亿元；园区供电售电8.76亿度，销售收入6.46亿元；园区供水售水3.02万吨，销售收入0.82亿元；物业管理面积达到1,522万平方米，实现收入2.44亿元；房产中介新增店铺30家，截至2007年底店铺总数已达69家，实现营业收入1.03亿元。

    2007年，公司在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平方米的土地储备。目前公司已在全国12个城市进行多个项目的房地产开发或拥有土地资源，2007年在建面积137.53万平方米，销售面积22.16万平方米。

    07年公司通过筹资活动带来81亿元的净现金流入，这主要因为公司当年加大了土地储备的力度。2008年，公司计划12个城市同时发展，有58个项目同时进行，总规划建筑面积543.74万平米，这对公司的融资筹资能力提出了更高的要求。公司目前已推出增发A股的方案，拟募集资金不超过80亿元。

    预计未来三年公司每股收益分别为2.209元、3.174元和4.560元。

    栖霞建设土地储备大幅增加

    2007年公司共结转36.14万平方米商品房，实现主营业务收入28.57亿元，净利润3.44元。

    2007年，公司在南京和无锡两个城市先后竞得五幅建设用地，总建筑面积达到197.5万平方米；此外，公司还获得南京市的一个经济适用房委建项目，总建筑面积16.5万平方米，大大超额完成了2007年土地储备计划。截至2007年底，公司拥有在建和待建项目近20个，总建筑面积达到500多万平方米。

    公司计划2008年新开工面积120万平方米以上，竣工面积50万平方米以上。

    土地储备大幅增加对公司现金流影响不大，这主要因为公司新增土地成本较低，去年新增土地地价合计为38.55亿元。公司再融资计划正在进行中，如顺利实施将给予公司未来发展充裕资金支持。

    预计未来三年公司每股收益分别为1.273元、1.917元和2.634元。

来源：证券日报

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