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房地产行业二季度策略报告

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2008年03月28日 11:16

    从紧政策或将影响房地产公司资金

    金融机构贷款是房地产行业资金第一来源。在销售速度放缓以及资本市场再融资难度加大的情况下，贷款成为房地产商缓解资金压力的重要手段。

    在目前房地产行业资金来源中，国家预算内资金、债券和利用外资所占比例不超过2%，资金主要来源于国内贷款、自筹资金以及其他资金。

    数据显示，目前我国房地产行业资金来自国内贷款的比例呈下降趋势，2007年国内贷款仅占全部资金的18.68%。在其他资金来源中，主要为定金及预收款，这部分资金主要由购买者通过银行贷款提供给开发商的，可以认为是房地产行业的“间接”贷款。2007年定金及预收款所占比例达到28.53%，假定全为按揭贷款且首付三成，那么来自银行的贷款占到19.97%。包括国内贷款和“间接”贷款，2007年房地产行业资金来自金融机构的比例达到38.65%，这一数据是近几年中的最低值，最高时达到50.92%(2003年)。金融机构的贷款成为房地产行业主要资金来源，因此信贷政策的变化对房地产行业影响甚大。

    目前信贷投向仍偏向房地产行业。今年前两个月，金融机构人民币各项贷款余额27.22万亿元，同比增长15.73%，涨幅比去年同期；前两个月共新增贷款10,470亿元，同比多增669亿元，但增量比去年同期减少近2,000亿元，而与此同时，存款多增5,645亿元，从紧的货币政策效应开始显现。

    但根据央行上海发布的2008年2月货币信贷运行报告，交通运输仓储业、房地产业和租赁商务业分列中资银行新增贷款的前三位，外资银行新增贷款主要投向批发零售业、房地产业和制造业。而据央行广州分行的数据，今年1月，广东金融机构中长期贷款主要投向为房地产开发贷款、一般基建和个人住房贷款。

    金融机构提供给房地产行业的贷款主要在两个方面体现：一是提供给开发商的开发贷款，一是提供给购房者的按揭贷款。在目前我国房地产市场情况来看，购房者按揭贷款的违约率不到2%，个人住房按揭贷款仍是各家银行的优质贷款；提供给开发商的开发贷款大多为抵押贷款，其风险较信用贷款为低，同时之前房地产市场高涨，开发商贷款风险较小。因此，在现阶段，房地产行业的贷款仍是银行的优质品种。

    货币政策的从紧将加大房地产业的资金压力。从2007年起，国家加大了货币紧缩的力度，市场流动性渐渐得到控制。与此同时，当年房地产业的国内贷款增幅低于当年资金增幅。随着货币政策的进一步从紧，预计房地产行业通过国内信贷筹集的资金增幅将进一步减小。由于目前外资在我国房地产业所占比例较小，而且国家也对房地产行业的外资进行了限制，因此未来通过外资缓解资金压力的难度较大。再加上目前房地产市场成交量较过去有所下跌，预收房款和定金也无法满足公司发展的资金要求。因此，从紧的货币政策将从各个方面影响房地产行业的融资渠道，加大了房地产业的资金压力。

    房地产行业经营活动现金流不容乐观。根据已公布2007年年报的房地产上市公司的报告来看，目前我国房地产公司现金流情况不容乐观。以万科A、保利地产（600048）、金地集团（600383）和招商地产（000024）为首的全国布局的公司经营活动均出现了较大数额的净流出。分析报表，07年这四家地产公司现金流出主要为支付地价，这表明在去年这4家公司利用行业整合机会加大了行业扩张，充足的资源能够保障公司未来的发展。但净流出也表明目前这些公司现有的经营规模无法持续保证这种扩张，这种规模扩张的基础建立在畅通的融资渠道，随着信贷的紧缩，公司经营风险加大。

    调整后行业估值显优势巨大需求支撑市场未来

    经过半年左右的调整，目前房地产行业平均估值在各行业中处于中下水平，考虑到09年业绩，房地产行业是目前市场估值水平最低的行业。

    较低的估值水平表明目前市场对于房地产行业未来经营的担忧。国家及相关部委颁布的一系列政策正考验着房地产公司，这些政策从各个方面影响着市场的运行。从去年10月以来，首先是土地拍卖价格的回落和土地拍卖的流标，其次商品房销售量出现下降，接着部分开发商降价销售提高周转率，房地产市场第一次迎合了政策出台后市场应有的表现。

    那么，市场会不会陷入“成交量下降—降价销售—市场观望气氛加剧—成交量继续下降”的恶性循环中？我们认为目前市场中不会出现这种可能性，其依据在于目前我国旺盛的住房需求。

    我国住房需求主要分为首次置业需求、改善需求、被动拆迁需求以及投资投机需求。

    首次置业需求：当前我国正处于城市化进程中，城市化率以每年1个百分点的速度增加，温家宝在新加坡演讲时说目前我国每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1,800万人。新增的城市人口对住房的需求较为旺盛，按建设部最新公布城镇人均住宅建筑面积约28平方米的平均水平来计算，每年需要新增5.04亿平方米；

    改善需求：根据建设部公布信息，我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，人均面积平均每年增加1个平方米，按照2006年底我国城镇人口5.77亿人计算，则每年预计新增5.77亿平方米；

    被动拆迁需求：按照房屋建筑寿命为50年计算，那么目前我国居民住房的自然拆迁失房率应该为2%。目前我国城镇正在大张旗鼓地进行城镇化改造，2%的比例是一个相当保守的水平。根据建设部发布的2005年城镇房屋概况统计公报，2005年我国住宅建筑面积107.69亿平方米；2006年和2007年我国共新增住宅面积9.10亿平方米。因此2007年底我国住宅存量约为112.44亿平方米(已考虑06、07年的拆迁损失)。由此计算2008年我国因拆迁而流失的住宅为2.25亿平方米。这部分住宅流失需要从市场中获得补偿，不考虑改善居住条件等因素，每年因被动拆迁新增需求约2.25亿平方米；

    因此，每年我国因为首次置业需求、改善需求和被动拆迁需求而新增的需求大约在13.06亿平方米，而2007年全国仅竣工4.78亿平方米的住宅，供给远远小于需求。供不应求导致了目前房价的快速上涨，高房价抑制了部分需求的释放，但有购买力的需求仍大于市场供给，2007年全国共销售住宅6.91亿平方米。

    资金已成为房地产公司持续经营的第一要素。在行业调控的初期，由于土地交易市场的完善，房地产公司增加土地储备的资金门槛较高，但由于各公司融资渠道较为畅通，房地产公司的价值主要体现在土地储备上。随着国家紧缩信贷的政策、控制固定资产投资增幅，目前资金已成为房地产公司持续经营的第一要素。在房地产公司资金来源中，自有资金、国内借款和定金及预付款是三大主要来源，债券、利用外资等仅起到有限补充。随着信贷的从严，国内部分开发商由于规模、资质、资产等因素将无法顺利从金融机构获得贷款；市场观望的气氛导致销售下滑从而带来定金及预付款数额出现下降；而债券规模较小，外资进入房地产业受到严格限制，因此部分房地产公司的资金链或将比较紧张。再加上目前资本市场再融资难度的加大，2008年房地产公司的资金链将遭遇较大的考验。

来源：证券日报

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