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房地产:人民币升值预期推荐5只龙头股

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2008年01月18日 10:28

    11月份全国房地产市场价格仍然保持上涨的趋势。主要呈现如下几个特点：房地产固定资产投资同比增幅出现一定程度的下降；土地购置和土地开发面积呈下降趋势；商品房销量有所下降；商品房销售价格价格继续上涨；商品房空置面积继续减少，延续了10月份的趋势。

    11月份重点城市房地产市场情况受政策影响开始显现：北京楼市成交回落，价格再升；上海楼市反弹受阻，持续下降；深圳楼市量减价跌，加速下跌；广州房价下降，成交量稍升；天津楼市价格走高，成交下降；重庆楼市，成交下降，房价下跌。

    11月出台的政策较多，将加速行业的洗牌整合。我们认为，这些政策的出台短期内可能对房地产行业影响较大；长期来看，可能导致行业的洗牌和整合。

    重点公司动态：招商地产业绩预增100%；保利地产广州及天津拿地；万科A公布12月份销售情况；香江控股土地储备达到389万平方米；中航地产业绩预增100~150%。

    一、国房景气持续走高，地产调控成效渐显

    11月份全国房地产市场呈现如下几个特点：

    房地产固定资产投资同比增幅出现下降；

    土地购置和土地开发面积持续下降；

    商品房销量有所下降；

    商品房销售价格价格继续上涨；

    商品房空置面积继续减少。

    1、国房景气指数再创近2年来新高，房地产市场受调控影响逐步显现

    近几个月以来，房地产市场在国家宏观调控中持续走强。

    11月份，“国房景气指数”为106.59，再次达到近两年以来的新高点。

    从国房景气指数的各分类指数来看，房地产资金来源指数在本月出现大幅上升的态势，而房地产开发投资指数、房地产土地开发面积指数、商品房施工面积指数等指数出现了高位小幅盘整振荡的态势。这种情况说明，目前房地产市场的资金面方面仍比较宽松，开发商可用于房地产开发的资金受宏观调控政策的影响较小。国房景气在宏观调控中依然持续走高，我们认为，这是由于二三线城市房地产市场受政策影响相对较小所致。

    2、11月房地产固定资产投资增幅继续扩大，经济适用住宅投资稳步上升

    1～11月份，房地产固定资产投资实际完成额累计为24437亿元，累计同比增长34.17%，同期城镇固定资产投资实际完成额累计为100604亿元，同比增长为26.85%。同期，房地产固定资产投资实际完成额累计增长幅度领先于固定资产投资实际完成额累计增长幅度达到了7.33个百分点，与1～10月份相比，累计领先幅度增加了1.05个百分点。

    11月份，房地产固定资产投资受宏观调控调控政策影响开始显现，房地产投资同比下降，但占固定资产投资的比重上升，依然是固定资产投资的主要增长点。当月房地产固定资产投资实际完成额为2837亿元，同比下降了12.24%，11月城镇固定资产投资为11651亿元，同比下降了17.72%。相比10月份城镇固定资产投资增幅，本月房地产投资增幅领先幅度为5.48%。环比均有一定幅度的上涨。

    1～11月份，住宅完成投资15440亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。11月，经济适用住宅完成投资75亿元，住房完成投资为1714亿元，经济适用住宅投资占住宅完成投资的比重仍然比较低，仅为4.49%，相比10月份经济适用住宅投资的同比增幅，反而下降。

    3、房地产供给受调控影响明显

    06年以来“国六条”等宏观调控政策主要影响房地产供给，在先行指标上都有所体现。

    11月份，受国家宏观调控政策的影响，土地购置面积仅为2680万平方米，比10月份下降了10%左右，同比大幅下降了24个百分点，同比增幅下降趋势明显；土地开发面积为1593万平方米，比10月份下降了3.5%，同比增幅为45%，同比增幅呈轻微下降趋势。

    同期，商品房新开工面积、施工面积开始出现下降迹象，11月份，商品房新开工面积6542万平方米，比10月下降了7.3%，但同比增长了47.2%，商品房施工面积为8064万平方米，比9月下降了2%，同比上涨了37%。新开工面积、施工面积双双总体呈高位盘升的趋势但增幅开始减少。

    11月份，商品房竣工面积为4926万平方米，比10月份竣工面积大幅攀升，同比增长了16%，同比增幅再度走高。

    11月份，住宅新开工面积、施工面积、竣工面积分别为5333万平方米、6553万平方米、4097万平方米；办公用房新开工面积、施工面积、竣工面积分别为104万平方米、172万平方米、147万平方米；商业用房新开工面积、施工面积、竣工面积分别为633万平方米、787万平方米、448万平方米。

    相比10月份而言，住宅、办公用房、商业用房等各类物业的新开工面积同比都出现下的迹象，住宅的下降幅度较小，办公用房的下降最为明显；各类物业的施工面积出现分化，办公用房、住宅施工面积同比增幅出现下降，商业用房施工面积同比出现上升；各类物业的竣工面积出现分化，商业用房、住宅施工面积同比增幅上扬，办公用房施工面积同比出现大幅度上升。

    4、全国房地产销售销量有所下降但价格继续上涨

    (1)房地产销量有所下降

    11月份，各类商品房总成交面积为6591.93万平方米，其中，住宅成交6047.68万平方米，办公用房成交108.74万平方米，商业用房成交345.91万平方米，总成交金额为2715.69亿元。相比10月份的成交面积6195.25万平方米、成交额2602.18亿元，增加了397万平方米、113.51亿元。

    上述情况说明，受国家政策的影响，房价出现了一定的下跌，使得居民购房能力出现一定的回升。

    (2)房地产价格继续上涨

    11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月下降0.8个百分点。

    新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1%，涨幅比上月下跌0.9%。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%，环比分别上涨0.2%、1.0%和1.3%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐21.1%、宁波18.8%、北海18.3%、北京17.4%、长沙17.2%、深圳17.0%、杭州16.7%和南宁16.1%等；环比涨幅较高的主要城市包括：西安4.2%、海口3.7%、牡丹江3.1%和合肥3.0%等。

    二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月下跌1个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:深圳19.7%、襄樊19.4%、乌鲁木齐14.5%、杭州14.0%、宁波13.5%和北京12.0%等；环比涨幅较高的主要城市包括：宜昌4.2%、大理4.2%、兰州2.9%、襄樊2.9%和丹东2.7%。

    11月份，全国房地产销售价格指数在走高的同时，各类分类物业如住宅、办公楼、商业用房等销售面积同比增幅连续第3个月小幅走低，销售金额同比增幅第二个月大幅降低，环比出现一定的涨幅。

    5、房地产空置面积持续减少

    商品房尤其是住宅空置面积的下降，说明房地产价格的走高，新建商品房可销售面积的减少，部分自住型购房者消费倾向开始转变，空置住房的销售量开始放大。

    11月份，商品房空置面积分类指数为111.97，比10月份上升1.26点，同比上升11.97点。截止到101月末，全国商品房空置面积累计为11797万平方米，同比下降4.5%，比10月份上涨了28万平方米，其中，空置商品住宅累计为5766万平方米，同比下降14.2%，比10月下降了28万平方米。

    二、重点城市房地产市场情况

    11月份重点城市房地产市场情况不一：

    北京楼市成交有所回落，价格再升；

    上海楼市反弹受阻，持续下降；

    深圳楼市量减价跌，加速下跌；

    广州房价下降，成交量稍升；

    天津楼市价格走高，成交下降；

    重庆楼市，成交下降，房价下跌。

    1、北京楼市：成交回落，价格再升

    受奥运会在2008年召开等利好因素的影响，北京房地产市场比较平稳，交投活跃，购房者预期仍然看好。

    1～11月，北京房地产开发投资累计为1626亿元，当月投资为207亿元，同比环比都出现了一定幅度的上扬。

    11月份，北京房地产市场施工面积为340万平方米，新开工面积为282万平方米，竣工面积为268万平方米，与10月份相比，施工面积、新开工持大幅下降，而峻工面积在连续上扬。环比均出现下降趋势，预计未来供给将进一步萎缩。

    11月份，北京二手房价格指数为112，与前两个月相比，小幅走高，远远落后于北京同期房屋销售价格指数、新建商品房销售价格指数走势，但是，后者却出现了高位回落的迹象。同期，北京二手房挂牌价格13733元/平方米，也达到了近来的新高。

    2、上海楼市：反弹受阻，成交下降

    11月份，上海房地产市场下降趋势明显，受“第二套房首付比例不得低于40%”的影响，市场成交成交减少幅度较大。上海房地产市场自2005年6月调整以来，在今年6月份出现大幅反弹，然而，在近期的政策的影响下，已经连续第二个月出现大幅度的下降。

    1～11月，上海房地产开发投资累计为1205亿元，当月投资为121亿元，同比大幅度上升，与10月份开发投资相比，出现了一定程度的反弹。

    11月份，上海房地产市场施工面积为224万平方米，竣工面积为364万平方米，与10月相比，出现显著下降趋势；新开工面积为202万平方米，与10月份相比，环比同比均出现大幅上升。

    11月份，上海二手房价格指数为109.9，与前几个月相比，大幅走高，同时，二手房价格指数走势延续前几个月走势，稍大于上海同期房屋销售价格指数、新建商品房销售价格指数走势，同时这也已经是近两年来的新高，但增幅已经开始出现缩小的趋势。

    这种现象出现的原因可能是目前上海的新房市场供应量较小，集中在郊区，市区内的二手房价格远比上海上市的新房价格要高，11月上海二手房挂牌价格达到17412元/平方米，创出新高。由于挂牌价格反应的是卖家的心理，并不能实际成交，我们认为上海楼市卖方持房待价而沽的心理还占上风，但目前的一手商品住宅下调或多或少会对他们造成一定的影响。

    3、深圳楼市：量减价跌，加速下跌

    1～11月，房地产开发投资383.25亿元，下降4.4%，当月投资为36.62亿元，同比下降近16.34%，而与10月份相比，则上升了8%。近两年来，深圳的房地产开发投资比重较小，房地产市场始终处于供不应求的态势，可能这也是近两年深圳房地产市场上涨较快的一个重要原因。11月份，深圳房地产投资出现了一定的反弹，这对未来的市场供给有一定的帮助。

    11月，深圳房地产市场成交继续冷淡。商品房成交面积为19.93万平方米，住宅成交面积为17.99万平方米，与10月份相比稍微有所回升，但仍然位于低点。从成交金额来看，11月份与10月份持平，这说明深圳的房价开始呈现加速下降的趋势。

    从近期市场的表现来看，深圳的房地产市场受“第二套房首付比例不得低于40%”等宏观调控政策的影响较大，市场上观望心态比较浓厚，房地产投资受到了较为严重的打击。

    11月份，深圳二手房价格指数为111.4，大幅度下降，二手房价格指数远弱于同期深圳房屋销售价格指数、新建商品房销售价格指数走势。

    根据深房网二手房的统计，11月深圳二手房挂牌均价13135元/平方米，比10月下降253元/平方米。

    11月依旧受房地产调控政策的影响，二手房价格指数整体呈下降态势。11月继续受已出的系列调控政策影响，深圳二手房观望气氛依旧浓重。

    4、广州：房价下降，成交量稍升

    11月份，二线城市楼市受调控政策影响开始显现，市场开始走弱。

    广州商品房销售面积为57.86万平方米，销售金额为60亿元，商品房销售均价为10433万元，与前两个月相比，出现大幅下降，受“第二房”政策影响明显。

    5、天津：价格走高，成交下降

    天津11月商品房销售面积及销售金额分别为104万平方米、销售金额为63.5亿元，其中住宅销售面积、销售金额分别为101万平方米、6.3亿元，与10月份相比，小幅下降，与此同时，商品房销售价格及住宅价格分别达到了6087元/平方米、5971元/平方米，房价连续第2个月走高。

    天津房地产市场与北京市场较为相似，受奥运会、京津高铁的开通等利好影响，天津房地产市场走势较稳。

    6、重庆：价降量减

    重庆11月商品房销售面积及销售金额分别为250万平方米、销售金额为73亿元，其中住宅销售面积、销售金额分别为240万平方米、68亿元，与10月份相比，出现小幅回调，与此同时，商品房销售价格及住宅价格分别为2915元/平方米、2824元/平方米，房价重新回调到9月份水平。

    三、行业大事影响分析

    1、我国房地产业全面限制外资

    11月7日，经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。

    今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》对外资公司结汇进行了严格限制。这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。我们认为，全面对外资进行限制，有利于房地产行业的长期稳定，短期内对房地产影响不大。

    由于房地产本身的特性，周期性长、流动性差、区域性强的特点，使得已经进入的房地产市场的外资很难自由流动，另外，由于本次限制外资的政策是在国内流动性过剩的背景下出台的，但是，仅仅限制外资，并不能对流动性过剩的问题起很大的帮助作用，根据统计，房地产开发中利用外资及外商直接投资的比例仅占5%左右。

    长期来看，由于取消了对房地产普通住宅的鼓励，以及限制外资进入房地产二级市场交易，这对房地产行业有好处。因为从经验可以看出，在外资房地产企业对普通商品住宅的开发、外资整栋购买写字楼然后以高价卖出的案例中，外资一定程度上对商品房价格起到了推波助澜的作用。

    2、5000万以上拟建项目须入档上报

    11月11日，国务院发布《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》(国办发〔2007〕64号，下称“64号文”)，要求进一步加强对于新开工项目的管理，从明年开始，总投资5000万元以上的拟建项目将被要求建立管理档案。

    “64号文”明确规定，总投资5000万元以上必须建立档案，并将信息披露公众。这一要求意味着对于新开工的项目追踪范围的扩大和力度加强。“64号文”要求，总投资5000万元以上的拟建项目要建立管理档案，包括项目基本情况、有关手续办理情况等内容，定期向上级发展改革部门报送项目信息。在项目完成各项审批和许可手续后，各省级发展改革部门应将项目名称、主要建设内容和规模、各项审批和许可文件的名称和文号等情况，通过本单位的门户网站及其他方式，从2008年1月起按月向社会公告。

    近几个月来，城镇固定资产投资及房地产投资始终处于大幅增长的状态，投资冲动明显，从去年开始，严格控制新开工项目就开始成为遏制投资过快增长的当务之急和切入点，而此次“64号文”的下发，显示调控力度正持续加大。

    房地产项目动辄上亿，我们该政策对房地产项目的影响比其他行业的影响更为严厉。通过这个政策，国家可以有选择地对房地产行业进行调控，采取倾斜政策，限制商品房开发，推进经济适用房、廉租房、限价房的建设，这样既能保持市场的供应，又能对房地产市场进行有效地调控。

    3、深圳将开征土地使用税

    11月28日，深圳市宣布已于11月1日起开征城镇土地使用税，这将抑制建设用地的过度扩张和提高开发商的土地闲置成本。

    深圳市所有使用土地的单位和个人都是城镇土地使用税的纳税义务人，2007年12月1日至31日之间必须缴纳本年度11、12月份的税款。仅个人所有的非营业用的房屋用地暂缓征收。

    城镇土地使用税将依据纳税人实际占用的土地面积，按照土地基准底价分为六个等级征收，分别为每平方米30元/年、21元/年、13元/年、9元/年、5元/年、3元/年。上下半年两次纳税，期限分别为6月1日至15日，12月1日至15日。

    土地适用税的开征，从一定程度上加大了开发商土地储备的成本，但是，相对房价上涨的幅度来讲，土地使用税增加的成本可以忽略不计；对投资购房者而言，由于个人所有的非营业用的房屋用地暂缓征收，影响不是很大。

    4、关于加强商业性房地产信贷管理补充通知

    12月11日人民银行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。我们认为《补充通知》看似严厉，实质影响有限。

    《补充通知》的三个要点：以家庭为单位界定第二套房，家庭成员的范围仅指借款人及其配偶和未成年子女；家庭人均居住面积低于当地标准的购房者买房不受影响；已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再购房按第二套房执行；我们认为该《补充通知》对于房地产需求影响有限：许多居民的人均居住面积都低于当地平均水平，因此对这些居民的再次购房需求没有影响；对家庭成员的界定未包括父母和成年子女，因此以父母或成年子女的名义再次购房也不受影响；对首次购房和不利用银行信贷的购房者没有影响；

    仅仅调控需求从长期来看是失效的：从长期来看，仅仅调控需求是失效的，因为这只是暂时的压抑了需求。近年来管理层以调控需求为主的政策失效就很好的说明了这一点。

    事实上，我们认为，汇率升值预期打破和加大供给对于房地产的调控才会具有实质效果；行业长期看好：从长期来看，中国的住房总体是供不应求的；同时在人民币升值预期下，国内的流动性过剩总体会保持常态。因此，我们看好中国房地产的发展前景。

    四、重点公司动态分析

    1、招商地产：业绩预增100

    %2008年1月10日，公司公告预计2007年年度净利润与2006年同期相比将增长约100%，按此计算，07年公司EPS为1.34元。

    2007年11月25日公司以3.53亿元举牌收购了上海丰扬房地产开发有限公司60%的股权。目前丰扬开发的“海德花园”总占地面积为38.53万平米。

    2、保利地产：广州和天津拿地

    公司在广州和天津拿地。第四季度，保利地产共获得权益土地储备150.08万平方米，加上第三季度的1003万平方米，累计土地储备达到1153.8万平方米，土地储备获得大幅度的增长。

    3、万科A：公布12月份销售情况

    2007年12月份万科实现销售面积76.7万平，销售金额61.7亿元。全年累计销售613.7万平，累计销售金额523.6亿元，相比2006年万科212.3亿元来说，增长了146.63%。

    4、香江控股：土地储备达到389万平

    2007年12月25日公司通过公开挂牌方式取得连云港连云区20.76万占地面积的地块，公司土地储备增加62万平米。截止目前公司的权益土地储备已达到389万平。

    5、中航地产：业绩预增100%-150

    %2008年1月8日，中航地产公告预计2007年全年净利润较去年增长100%-150%，2007年EPS为0.67元左右。原因为：公司开发的中航格澜花园项目销售收入及净利润均比上年同期大幅上升。公司业绩增长基本符合我们的预期。

    (来源：招商证券)

来源：中金在线

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