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房地产:行业持续发展　重点关注5只龙头股

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2007年09月18日 10:15

张朝晖

    四个子行业的划分

    依照主营收入的来源房地产公司可划分为商业地产公司、住宅开发公司、土地一级开发公司、综合类地产公司。www.

    商业地产：是指能够取得长期租金收入和配套服务收入的房地产物业，商业地产投资商追求的是长期稳定的投资回报。中国大陆的优质商业地产能够带来稳定的现金流并能享受人民币升值带来的汇兑损益，成为国内大财团和外资追逐的对象。

    商业地产的投资周期长、投资金额大、客户定位精度高，因此对开发商的资金实力、服务水平的要求也非常高，有很高的进入壁垒。沪深两市严格意义上的商业地产公司只有中国国贸(600007)，我们将现在或未来租金和配套服务收入占主营收入50%以上的公司作为商业地产公司，如招商地产(0024)、浦东金桥(600639)、金融街(0402)、小商品城(600415)等。

    住宅地产：以开发住宅为主，如万科(000002)、保力地产(600048)等。从2006年以来推出的房地产行业调控政策，如土地增值税的清算、房屋结构调控等主要是针对住宅开发类房地产公司。

    土地一级开发：其特点是政府保证开发商8%的税前利润。有时也与开发商签定回购土地的条款或其他条款，为开发商继续开发商品房创造有利条件，作为风险补偿。这些条款的细节中可能隐藏着可观的利润空间。代表公司有长春经开(600215)等。

    综合地产：是指主营横跨商业、住宅、土地开发三大领域的房地产公司，如北京城建(600266)、中华企业(600675)等。这类公司对整和内部和外部资源的能力要求甚高，往往在经营的初期有很高的成长性。如果经营得当，高增长后将有稳定的经营现金流，成为大盘蓝筹公司。

    投资策略：选股为主选时为辅

    股市已经成为各种社会关系和利益集团对抗的巨大战场。股市市值的变化空间正在成为国家经济利益的战略纵深。国家利用股市完成对资本流向和流量的控制,达到宏观调控以及其他目的。

    资本的流通是现代社会生产过程得以发生的前提条件，为了解决过度生产和积累所带来的矛盾，追求最大的剩余价值，过剩的资本就转向了对虚拟市场的再投资，从而为进一步的资本循环和积累创造出新的空间。

    物权法已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。

    物权法中所指的物并不是仅仅用于消费的物，更重要的是指作为资本用于市场经济活动之中，能获取投资收益的物，以及获取收益的权利。在物权法的保护下，地产大鳄们做大市值已无后顾之忧，在股权结构理想的情况下，会不断地将合法资产以克己的价格注入控股的上市公司。

    有能力从资本市场上持续、高金额融资的大市值的国企房地产公司已经成为并将继续成为国内机构投资者追逐的目标，更是其在竞争中“以正合”的关键。重点公司：招商地产(000024)、保利地产(600048)、深南光(000043)、万科A(000002)、北京城建(600266)。

    资产重组，尤其是现阶段房地产上市公司的重组将为实物资本和虚拟资本创造获得超额收益的可能性。因此，这个领域值得高度关注，是机构投资者竞争中“以奇胜”的法宝。重点公司：*ST广厦(600052)、长春经开(600215)、泛海建设(000046)、香江控股(600162)、广宇发展(000537)、世茂股份(600823)、中宝股份(600208)、海德股份(000567)、银泰股份(600683)、汕电力(00534)、丰华股份(600615)、威尔科技(002016)等。

    所谓投资策略，无非就是价值投资与趋势投机。投资者个体的禀赋不同，采用的方法也不同。价值投资要求很强的信息解读能力、独立自主和良好的耐心；趋势投机要求充分的自我了解和科学的仓位控制。选股为主，选时为辅，是在当前上海综合指数5000点以上、房地产公司股价被普遍高估情况下的基本的投资策略。

    风险提示：关注紧缩货币政策对行业的影响房地产企业的实质是金融运营企业。由于融资渠道狭窄，我国房地产行业长期依赖于金融行业。房地产行业的资金来源中，商业银行直接贷款约占20%左右，如将购房者按揭房贷计算在内，银行贷款比重高达53%以上。截至2006年年底，商业银行全部贷款中约有14.84%用于房地产领域，其中个人住房贷款余额达1.84万亿元，占全部金融机构人民币贷款余额的8.9%。银行并不获得房地产的高额收益，却要承担房地产所有的风险。

    将商业银行的信贷风险控制在可以承受的范围内，正是政府对房地产行业进行调控的最终目的。对金融业如此高的依赖性也导致房地产行业受货币政策的影响较大。

    今年上半年，我国国内生产总值106,768亿元，同比增长11.5%。固定资产投资继续在高位运行，上半年投资额达到54,168亿元，同比增长25.9%，其中房地产开发投资9,887亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点。上半年，居民消费价格同比上涨3.2%，涨幅比上年同期上升1.9个百分点。经济运行出现一定的过热迹象，为防止经济整体过热，货币政策开始偏向紧缩。自2007年来，央行已经连续四次加息，六次提高存款准备金率。根据国家统计局公布的数据，国内8月份CPI同比上涨6.5%，再创11年来新高。如此高的数据表明，未来还有再加息的可能。

    对中小房地产企业而言，加息意味着增加财务成本，风险因素加大，其投资可能趋于谨慎，但对实力雄厚的房地产企业而言，加息引起的利息费用的增加和房地产行业的高额利润无可比拟，企业的品牌和实力也使得企业寻求其他的融资方式更为可行，行业内的整合将会进一步加剧。

    对潜在购房者而言，加息会增加其购房成本，减少可自由支配的资金，强化其观望心态。当不断加息、房价和利息成本超出其预期支付能力时，需求将被逐步抑制，房地产行业的快速增长期也将进入尾声。这时，行业上市公司的成长性将面临巨大的考验，绝大多数房地产公司无法支持30倍以上的PE或1.5倍以上的NAV。

    跋：要想把目前我国的房地产行业说清楚，恐怕要始于中国和欧洲封建制度的不同，止于中国特色的社会主义。作为一个证券公司的普通研究人员，无论其成长路径和生存环境都不支持其将这个问题阐述得清清楚楚、明明白白，更何况“言语断道”？那末就“心行处灭”吧！(来源:中信建投)

来源：中国经济网

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