房地产行业步入加速成长期

    1998年，我国停止住房实物分配，住房供给开始走向市场化，为房地产行业的快速发展制造了契机。市场需求的上升，行业投资的加大，企业营业收入和利润的快速增长，专业化、品牌化的形成，标志着我国房地产行业已经步入加速成长期，行业健康发展，有着较大的上升空间，是一个可以继续投资的行业。

    强劲需求支撑行业迅速发展

    城市化率的加速和居民可支配收入的增加是构成房屋强劲需求的主要因素。目前我国的城市化率为44%左右，与发达国家平均75%相比有很大的发展空间。我国城镇人口数自1998年来每年以超过1.2%的速度增长。快速增长的城镇人口对住房有迫切需求。

    随着我国国民经济的持续增长，居民的支付能力不断提高，并引起了房屋消费需求和投资需求的双向增长。

    供给短期难以释放在城市化加速、需求增长的背景下，05年、06年全国房地产企业购置土地面积、完成开发面积及商品房施工面积等供给先行指标增速同比下滑，说明房屋供给不足在近两年内难以改善。我国土地资源稀缺，严控土地的政策长期不会改变。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台根本改变了房地产开发格局，城市优质地段土地竞争加剧，对廉租房、经济使用房用地的保障导致商品房的供应预期剧减。

    调控保障行业健康长期发展

    “国六条”对房地产业支柱地位的肯定，调控思路由“控制土地，压缩投资”向“增加供给、抑制需求”转变、由“一刀切”到“分类指导、区别对待”转变表明，调控是为了房地产市场的健康发展，并不是打击市场。政府通过调整住房结构，以满足各阶层的住房需求；通过增加供给，以稳定房价，使价格逐步回归理性，我国房地产业将在调控中健康发展。在评判调控成效的同时也应注意到房价的上涨趋势。通过对五方主体的经济分析，地方政府是房地产行业发展的最大受益者，其收益和风险比最大，这是中央出台的调控政策体现在房价上收效甚微的根本原因。

    投资策略：选股为主，选时为辅

    股市已成为各种社会关系和利益集团对抗的巨大战场。有能力从资本市场上持续、高额融资的大市值国企房地产公司已成为并将继续成为机构投资者追逐的目标，更是其在竞争中“以正合”的关键。现阶段房地产上市公司的重组将为实物资本和虚拟资本创造获得超额收益的可能性，是其在竞争中“以奇胜”法宝。

    房地产行业步入加速成长期

    房地产行业步入加速成长期

    1998年，我国停止住房实物分配，住房供给开始走向市场化，为我国房地产行业的快速发展制造了契机。

    市场需求的逐年上升，行业投资的加大，销售收入和利润的快速增长，专业化、品牌化的形成，标志着我国房地产行业已经步入加速成长期，行业健康发展，有着较大的上升空间，是一个可以继续投资的行业。

    商品房需求逐年攀升

    市场经济背景下，需求是行业发展的外在推动力。图1显示，1998年-2004年，商品房竣工面积均超出销售面积。2005年，商品房销售面积首次高出竣工面积，2006年销售面积高出竣工面积近7000万平方米，说明近2年来市场需求加大，超过供给。自1998年以来，销售面积每年同比增长率在13%-45%之间波动，远远高出竣工面积的增长率，说明商品房需求旺盛，为行业的快速增长创造了条件。

    房地产行业投资加大

    市场需求的增大刺激了房地产行业的投资。1998年-2007年6月期间，全国房地产的投资呈现出持续增长的态势，房地产投资额各年度同比增长率在14%-30%之间波动，其中2003年、2004年达到30%。随着2004年国家对建设用地总量的调控，实行严格的土地管理制度，2005年房地产行业投资规模增速有所下降，但2005年、2006年的同比增幅仍然达到21%、22%。

    随着房地产行业投资额的增长，其占我国GDP的比重也不断加大，由1998年的4.28%增长到2006年的9.19%，房地产行业的支柱性产业地位没有改变。

    房地产企业营业收入和利润快速增长

    销售收入和利润的高速增长是行业进入加速成长期的重要特征。全国房地产企业的营业总收入由1998年的2,951亿元增长到2005年的14,769亿元，增长了4倍，其中商品房销售收入由1998年的2,408亿元上升到2005年的13,317亿元。1998年、1999年全国房地产企业营业利润分别为-10.6亿元、-35亿元，2000年扭亏为盈，并以每年超过70%的速度增长，2005年同比增幅有所下降，但仍达到29%。商品房销售面积的增加和房价上涨是房地产企业营业收入和利润增长的主要原因。

    居民支付能力提高

    房屋作为一种商品，需求是建立在购买者有支付能力的基础上的，必须由基本的经济因素所决定，如经济增长、个人可支配收入增长及储蓄增加等。随着我国国民经济的持续增长，居民的支付能力不断提高。据统计，我国城镇家庭人均可支配收入由1998年5425元增长到2006年12719元，增长了134%。居民支付能力的提高引起了住房消费需求和投资需求的双向增长。

    一方面，房屋是生活必需品，加之受传统观念的影响，人们挣钱后的首要事情就是买房。结婚买房、拆迁买房、小房换大房，人们真实的消费需求随着支付能力的提高而增长。另一方面，由于缺乏可供选择的投资渠道，而房屋在一定程度上具有保值增值的功能，有经济实力的人一般将住房作为优先的投资方式，由此导致了大量的住房投资需求。此外，按揭信贷政策减轻了人们买房的一次性付款压力，间接提高了人们的支付能力，使购房行为提前。

    供给短期难以释放先行

    指标表明供给不足短期难以改善房地产项目的开发周期较长，从购置土地、设计规划到开工建设，直至销售回款，至少需要2年左右的时间。土地购置面积、开发面积和商品房新开工面积、施工面积等是判断房地产中期、短期供给的重要先行指标。

    2005、2006年房地产企业的土地购置面积分别为3.83亿、3.68亿平方米，处于负增长状态。2005年完成土地开发面积2.27亿平方米，尽管2006年比2005年增长了约0.4亿平方米，但2007年上半年完成土地开发面积同比增速急剧下滑，土地购置面积和完成开发面积的短缺导致近2年房屋的施工面积减少，房屋供应量降低。

    2006年、2007年1-6月的商品房新开工面积分别为7.81亿、4.49亿平方米，施工面积分别为19.41亿、17.14亿平方米，同比均有一定增长，但2006年施工面积的同比增速下滑。在城市化加速、房屋消费和投资需求双向增加的背景下，2006年施工面积的同比增速下滑说明近1-2年房屋的供应量难以释放。